产品定位系列：三墩北单元B-R21-08地块定位思考

今天来聊一聊即将拍卖的三墩北单元B-R21-08地块定位的思考。

1.区域定性： 城西板块梯度形成较为明显，三墩在整个城西属于刚需之地。

2.细分三墩，三墩北 刚需属性大于刚改属性。

三墩北和三墩被铁路分隔，发展和成熟都远不如三墩，所以在整个三墩体系中三墩北价格是最低的，所以三墩北的定位也更刚需，刚需属性大于刚改属性。

3.机会点的思考，压缩面积的功能性4房存在机会。

三墩开发较早居住氛围浓厚，并且部分小区交付已有较长时间存在改善的机会。但是客户整体承受价格能力有限，压缩面积体现绝对功能性的4房或有较好的机会。

4.产品定位思考，89㎡主流、110㎡次主力、130㎡补充。

89㎡为主流产品快速回现，抓住首次置业客户和三墩分巢客户。

110㎡为次主力产品，抓住三墩功能性改善客户及部分换房需求客户。

130㎡为补充产品，抓住少量拆迁安置户及品质改善客户。

5.高低配，能高低配就高低配，面积控制在140㎡。

方向一：学习万科未来城小排屋的做法，密密麻麻屌丝排屋，面积控制在140㎡以内。

方向二：学校万科玉泉4层叠排的做法，面积控制在140㎡左右。

方案一和方案二取决于货值，屌丝小排屋溢价60-80%左右，4层叠排溢价40-50%左右。

之前写过三墩北B-R21-08地块前瞻： 三墩北地块前瞻：郑州绿都双地王身份坐牢，表面永无解套之日