项目融资237讲，三个行业的2019年终总结（PPP、保理、REITs）。
第一部分：中国PPP，2019年回顾与2020年展望。
第二部分：
2019中国保理行业十大新闻。
第三部分：
2019年中国REITs研究报告。
本期主要是
PPP、保理、REITs
三个行业的年终汇总。
这三个领域是小编一直重点关注的。过去的一年取得了哪些成就？未来一年可能在哪些点发力？请大家仔细阅读本文。
圈友项目汇总（联系小编）：
1、有资金找一二线城市的物业楼并购，要求一手项目。
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2020.1
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第一部分中国PPP，2019年回顾与2020年展望
2019年3月，财政部出台《财政部关于推进政府和社会资本合作规范发展的实施意见》(财金〔2019〕10号)(以下简称“10号文”)，10号文延续了之前的政策主线，再次强调PPP模式需要规范发展。
10号文出台后，退库项目数量上升，落地项目数量跌落。
2019年1—10月，新入库项目数不到2018年同期的1/3，严格、规范的管理从源头上抑制了PPP项目数量的增长。
财政部PPP综合信息平台项目管理库信息显示，截至2019年10月，项目管理库项目累计达到9299个，总投资规模达14.2万亿元。
其中，2019年新入库项目1190个，扣除退库项目，净增645个，投资额1万亿元；
落地项目净增1413个，投资额2.1万亿元。
2019年初的《政府工作报告》重提PPP，向市场释放了积极信号。
之后的10号文虽然继续强调规范而使市场再次冷静，但也明确了PPP模式是党中央和国务院在公共服务领域引入社会力量参与的“重大决策部署”，指出要发挥PPP模式在补齐基础设施短板方面的作用。
2019年4月，国务院正式公布《政府投资条例》。
《政府投资条例》生效的7月1日，发改委发布了《国家发展改革委关于依法依规加强PPP项目投资和建设管理的通知》(发改投资规〔2019〕1098号)(以下简称“1098号文”)。
《政府投资条例》作为规范政府投资行为的上位法，将政府行为纳入法制轨道，1098号文是对《政府投资条例》和《企业投资项目核准和备案管理条例》两部上位法在PPP领域的具体解释。
2019年，中国PPP值得关注的领域包括以下几个重要方面。
防范系统性金融风险、控制地方政府隐性债务是近几年基础设施投资政策和PPP政策的重要关注点，但在很长一段时间内，对隐性债务的界定却缺乏统一标准。
10号文的一个重要突破就是理清了隐性债务的边界：
存在回购投资本金、固定回报或最低收益保障的，以及政府以担保、还款承诺等方式实际兜底项目风险的。
在此基础上，《财政部办公厅关于梳理PPP项目增加地方政府隐性债务情况的通知》(财办金〔2019〕40号)要求地方政府梳理隐性债务，清理增加隐性债务的PPP项目。
10号文的另一突破是界定了“规范的”PPP的范围和边界，以“正、负面清单”的形式给出了6项条件、5条红线和政府付费类项目的3项要求，强调对规范的项目要鼓励、推进，对不规范的项目要退库、问责。
PPP的规范管理不仅要求项目本身是规范的，也要求决策程序和操作程序的规范化。
《政府投资条例》和1098号文明确了规范的程序：
项目的决策要严格履行审批、核准、备案制并通过深入、全面的可行性论证和审查，采购过程确保公平竞争、不得排斥民间资本，监管上要纳入在线平台、实现全过程动态监管。
PPP项目的运营期长达10～30年，运营绩效的高低直接决定PPP项目的成败，为保证PPP能够实现“物有所值”，政府需要重视运营监管和绩效考核。
财政部印发的《关于规范政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台项目库管理的通知》(财办金〔2017〕92号)要求政府支付不少于30%且与绩效挂钩，而10号文更进一步要求建立完全与项目产出绩效相挂钩的付费机制。
财政部于2019年4月就《政府和社会资本合作(PPP)项目绩效管理操作指引(征求意见稿)》在内部征求意见，希望明确PPP项目绩效目标与绩效指标管理内容。
“国进民退”是自2008年特别是2014年以来我国PPP市场的一大特点，部分国企在这一过程中积累了过多的债务。
2017年，财政部《关于规范政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台项目库管理的通知》(财办金〔2017〕92号)提出对央企PPP业务实行总量控制；
2018年《中共中央国务院关于防范化解地方政府隐形债务风险的意见》(中发〔2018〕27号)要求降低国企负债率，限制了国企参与PPP项目，希望PPP项目中社会资本方的主要参与者转为民企。
《国务院办公厅关于进一步激发民间有效投资活力促进经济持续健康发展的指导意见》(国办发〔2017〕79号)也提出要激发民间投资活力、鼓励民间资本参与PPP。
但受PPP市场整体遇冷、民企融资困难和不少参与PPP的民企出问题的影响，民企在2019年依然不积极。
2019年初的《政府工作报告》提到，要吸引更多的民间资本参与重点领域的基础设施项目建设。
10号文和1098号文给出了具体的鼓励措施，例如，禁止在招标时限制民企和外资参与，在同等条件下优先支持民企参与的项目等。
另外，《关于加强固定资产投资项目资本金管理的通知》(国发〔2019〕26号)(下称“26号文”)提出回报机制明确、收益可靠、风险可控的补短板基础设施项目的最低项目资本金可下调不超过5个百分点，降低了民企参与这类PPP项目的门槛。
但是，政策的效果在2019年并未得到充分显现。
政府与社会资本间的相互信任与合作关系是PPP项目成功的基础，而诚信则是合作的必要条件。
2019年《政府工作报告》强调政府要诚信守约，10号文也将“诚信履约”列为4项PPP发展原则之一，要求地方政府增强契约理念、重诺守约，将符合条件的PPP项目财政支出纳入预算管理，保障社会资本的合法权益。
1098号文对政府和社会资本双方都提出要求，惩戒地方政府和社会资本双方的失信行为。
自2014年地方政府融资平台这一融资路径被堵死以来，PPP和专项债成为地方政府仅剩的融资手段。
2014—2017年，专项债的规模较为有限，远低于PPP。
但从PPP受到整顿的2018年起，越来越多的项目开始转向专项债，加之多项政策的推动，专项债的规模快速扩张，2019年专项债额度达2.15万亿元。
2019年11月27日，财政部还提前下达了2020年部分新增专项债务限额1万亿元，占2019年当年新增专项债务限额2.15万亿元的47%。
相比PPP模式，专项债具有审批程序简单、筹资速度快、融资成本低等优点，但专项债的运用范围较为有限，对项目现金流要求较高，原则上应实现项目资金自平衡，目前主要用于棚改、交通和市政领域。
两者的另一区别在于，PPP模式强调运营，而专项债则更偏重建设。
专项债和PPP具有不同的特点和优势，两者是相互补充的关系。
在各自擅长的领域内，应选择对应的融资方式；
而在两者重叠的范围内，除单独采用其中一种模式外，还可考虑“专项债+PPP”的模式：
利用专项债来解决短期的资金问题，利用PPP模式来保证长期的运营效率问题。
另外，专项债既可以作为PPP项目的债务资金，相当于一笔低息借款，降低了社会资本的融资成本和融资难度；
也可以作为PPP项目政府方的股本资金，减少政府和社会资本的出资压力，并起到一定的增信作用。
无论是做债务资金还是股本资金，专项债均增强了项目的可融资性，增加了项目对社会资本的吸引力。
对于综合开发类的复杂项目，可将项目进行拆分，对运营性较弱、收益稳定的部分，如土地开发，采用专项债来融资；
而对运营性较强的部分，如轨道交通，则采用专项债和/或PPP方案。
这样既可获得专项债的资金支持，又可提高项目的运营效率。
但不管是PPP还是“专项债+PPP”，能否成功，还是要看项目的现金流，包括政府的财政承受力。
PPP项目普遍投资额巨大，即使是20%～25%的资本金比例要求，也要求社会资本方一次性拿出数亿到数十亿元的资金，这是PPP项目融资落地难的重要原因之一，尤其是在近年政府封堵了各类“明股实债”类资金的后门后，增加了社会资本方的出资压力。
这也是民间资本参与PPP难、积极性不高的重要原因之一。
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6号文降低了最低项目资本金比例，补短板领域的基础设施项目，如果回报机制明确、收益可靠、风险可控，最低资本金比例最多可下调到15%。
这可能将在一定程度上推动一些PPP项目的落地，但其实际效果可能并不明显，因为金融机构会有其根据项目情况、主体情况和自身风险承受能力确定的可接受的最低资本金比例，社会资本的出资仍需达到一定比例，通常高于政策要求的最低比例。
因此，对大部分项目而言，下调最低资本金比例并不一定能降低社会资本的实际出资，仅对少数特别优质、可靠的项目才有意义。
26号文重要的贡献在于拓宽了资本金的来源，包括
项目法人和投资方通过发行权益型、股权类金融工具筹集的资金，地方政府的本级预算资金和上级补助资金，以及专项债。
这增加了项目资本金的筹措渠道，有可能实质性地降低部分社会资本的出资压力。
目前我国金融机构参与PPP项目的形式以放贷和债券投资为主，少量的股权投资也往往属于“明股实债”，鼓励保险、PPP基金等金融机构更多地参与PPP项目的股权投资，也能降低社会资本的出资压力。
虽然财政部在2016年就建立了全国PPP综合信息公开平台，但这一项目库存在一些缺点和不完善的地方。
首先，部分项目不在项目库中，这些项目主要是使用者付费的、政府无财政支出责任的项目。
其次，公开的信息字段较少且存在缺漏，许多项目信息无法查到。
最后，更重要的是，项目信息更新不及时。
10号文将“公开透明”列为4项原则之一，提出要实现项目信息的全流程公开披露、统计汇总和分析监测。
为实现这一目标，希望财政部能完善项目库，增加公开的字段，同时要求项目各参与方参与并且及时更新项目信息，使项目库更加全面、透明、实时与规范。
2019年11月，发改委的全国PPP项目信息检测服务平台正式上线。
根据1098号文，发改委的项目库应包含但不限于涉密项目以外的全部PPP项目。
希望两个在线平台的数据能够尽快完善和互通。
基于完整、全面的全过程信息数据，结合数据分析的技术，各方特别是研究机构可以对一些理论、模型进行更深入的研究和分析，政府可以更准确地进行可行性论证和审查及“两评一案”，社会资本可以进行更细致的风险识别与管理，金融机构可以更精确地进行项目放贷评估。
在线平台也是保障公众知情权、实现社会监督的重要途径。
通过在线平台的定期发布、动态监测、实时查询功能，可实现项目的全过程社会监督。
我国的PPP制度建设尚不完善，大量参与者的能力建设也有所不足，故对一些法律、规定的解释存在争议。
近年来关注度最高的两个争议问题是：
PPP合同属于民事合同还是行政合同？PPP项目设置保底量是否属于固定回报?
因此，在未来几年内还需进一步加强PPP制度与能力建设，形成PPP各相关主体，包括政府各部门、各类投资主体、金融机构、咨询机构等对PPP的正确理解与共识，推动PPP模式的规范、健康、可持续发展。
（摘自：项目管理评论
作者：
周秘 王守清）
第二部分：2019中国保理行业十大新闻
众所周知，商业保理有助于降低融资成本，全面防控应收账款相关风险，在一定程度上弥补了我国以传统银行贷款为主的金融体系和金融产品的“短板”。
但近年来，商业保理的乱象已逐渐显现，面对商业保理的乱象问题，2019年，地方金融监管的持续“加码”将促进整个商业保理行业加速合规发展。而对于商业保理公司自身而言，面对趋严的外部监管环境，应加强内部风险管控，内外共同合力，助推商业保理行业行稳致远。
《贸易金融》杂志、北京财资和供应链应用技术研究院、中国贸易金融网(sinotf.com)、中国供应链金融网(scfsino.com)、贸易金融公众号(ID：trade_finance)、供应链金融公众号(sinoscf)、商业保理(shangye_baoli)、应收账款(WeReceivables)作为专注贸易金融、供应链金融行业十几年的权威媒体，联合中国供应链金融产业生态联盟(cnscfa.com)整理了2019中国保理行业十大新闻，持续关注行业健康发展。
4月26日，天津市地方金融监督管理局发布《天津市商业保理试点管理办法（试行）》，商业保理公司不得从事吸收存款、发放贷款等金融活动，禁止专门从事或受托开展催收业务，禁止从事讨债业务。
5月24日，上海市地方金融监督管理局发布《关于进一步促进本市融资租赁公司、商业保理公司、典当行等三类机构规范健康发展强化事中事后监管的若干意见》（沪金规[2019]1号）（“上海意见”），强化对包括融资租赁公司在内的机构的事中事后监管。
5月29日，湖南金融局曾发布消息称，将从2019年5月30日开始，分三个阶段对全省商业保理行业摸底排查。通过此次排查通知发现，既有详细的排查对象又有详细的排查手段。
6月18日，广东省金融局发布《关于组织开展商业保理行业专项清理排查的通知》重点清理“空壳”“失联”“僵尸”企业和整治违规经营企业，依法清理、分类处置，实现名录管理。
9月6日，北京市地方金融监督管理局（简称“北京金融监管局”）官网发布“检查通知”。通知称，为了防范化解金融风险，北京市将自2019年9月起开展对京籍融资租赁、商业保理、典当行等三类行业的现场检查工作。
点评：
2019年，地方金融监管的持续“加码”将促进整个商业保理行业加速合规发展。而对于商业保理公司自身而言，面对趋严的外部监管环境，应加强内部风险管控，内外共同合力，助推商业保理行业行稳致远。
7月2日，《中国保理产业发展报告（2018）》在中国银行业协会保理专业委员会2019年年会上正式发布。中国银行业协会保理专业委员会办公室副主任、中国建设银行国际业务部副处长刘子薇对《报告》进行了解读。
2018年是国际金融危机全面爆发的第十年，全球经济平稳增长，除美国等少数经济体的增速继续上升外，其他大部分经济体的经济增速出现回落，受此影响国际贸易增速也出现下降。
2018年，全球保理业务量2.76万亿欧元，保持平稳增长，对GDP的渗透率较上一年上升0.2个百分点。其中，亚太保理业务量同比增长6％，占全球总量的25％。中国保理业务量为4116亿欧元，同比微增1％，占亚洲地区总量的62％。中国是世界保理业务量最大的国家。
点评：
发展报告对我国保理产业做了大梳理，总结了2018年全球保理业务、中国保理业务的发展情况和业务发展环境，解读了保理业务创新与金融科技的应用，分析了保理业务风险及司法判例，从整体上来看，发展报告对行业推动意义非凡。
2019年7月6日，中国银保监会发布了《关于推动供应链金融服务实体经济的指导意见》（银保监办发〔2019〕155号）,《意见》要求，银行保险机构应依托供应链核心企业，基于核心企业与上下游链条企业之间的真实交易，整合物流、信息流、资金流等各类信息，为供应链上下游链条企业提供融资、结算、现金管理等一揽子综合金融服务。
值得注意的是，在《意见》中特别提到，鼓励金融机构运用互联网、物联网、区块链、生物识别、人工智能等技术，与核心企业等合作搭建供应链金融服务平台，创新发展在线金融产品和服务，更好满足企业融资需求。
点评：
针对银保监会发出《意见》，多位业内人士表示，监管是为了规范供应链金融市场，更好地服务实体经济，并非打压。另外，在线已成趋势，更多的应用技术也是现实。相信技术一定会驱动风控模型的完善、提升审批和放款的体验。
“央行·长安号票运通”供应链创新模式正式启动
9月30日，“央行·长安号票运通”供应链创新模式在西安国际港务区正式发布。长安号国际物流贸易企业持运单——货运火车票，就可享受方便快捷和年利率4.5%左右的融资。这种“货币政策+财政政策”同向发力服务中小企业的“国际物流运单融资”模式在全国尚属首次，为解决商贸物流民营小微企业融资难、融资贵提供了“陆港样本”。
点评：
不难看出，为解决融资贵，运用再贴现货币政策工具，将最优利率的资金通过商业银行输入到中小微企业，帮助小微企业解决融资难、融资贵问题。
9月13日，全国首家商业保理公司美元融资业务获得国家外汇管理局正式批复，落地陕西自由贸易试验区西安经开功能区。区内企业长银保理成为全国第一家可以以美元为计价单位进行融资的商业保理公司。
点评：
允许保理公司开展国际保理项下美元融资业务，切实满足了出口企业的美元融资需求，有针对性地解决了中小型出口企业的融资难题，有利于其扩大再生产及出口销售，同时，还帮助出口企业和保理公司规避了汇率风险。
在中美经贸摩擦对中国出口企业产生影响的背景下，此业务的开展将服务于中小出口企业开展国际贸易合作，助力更多中国出口企业扩大海外市场。
中国银保监会：
《关于加强商业保理企业监督管理的通知》
（205号文）
10月22日，中国银行保险监督管理委员会办公厅印发了《中国银保监会办公厅关于加强商业保理企业监督管理的通知》（205号文）。自2018年5月商业保理公司正式划入银保监会监管以来，各地金融办陆续发布相关管理办法及系统上报要求等规范性文件，但银保监会自行印发关于商业保理企业的监管文件的，尚属首次。
点评：
从此通知中，可以把握银保监会对商业保理企业监管的大致方向及脉络，对商业保理企业的合规经营具有重大意义。后续商业保理企业的业务方向应当围绕实体经济，选择有前景、有竞争力的行业，深度嵌入产业链上下游，这样既能够让自身熟悉行业把控风险，也可切实做到服务实体经济、助力中小企业融资。
据Wind数据整理，截至2019年10月31日，商业保理企业作为原始权益人的资产证券化产品发行736只，累计发行规模5,319亿元。
点评：
资产证券化具备改善流动性、优化资产负债结构、带来中间业务收入及资本回报诸多优势，为企业提供资金的同时，为投资者提供更多的优质投资品种，实现多方共赢。
央行：
发布修订后的《应收账款质押登记办法》
11月29日，为进一步规范应收账款质押登记，保护质押当事人和利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律规定，中国人民银行发布了修订后的《应收账款质押登记办法》，自2020年1月1日起施行。原《应收账款质押登记办法》（中国人民银行令〔2017〕第3号发布）同时废止。
点评：
结合相关意见，新修订的办法提出，取消登记协议上传要求，提高登记效率；将初始登记期限、展期期限下调为最短1个月，使登记期限的选择更加灵活便利；修订或新增债权人与质权人名称、注销登记时限、撤销登记、解释权限等其他条款，使表述更加规范、明确。
此外，新修订的办法在附则中增加其他动产和权利担保交易登记的参照条款，满足市场主体自发开展动产担保交易登记的需求，加强对各类登记行为的正面引导。办法还增加了融资各方法律纠纷责任义务条款，明确由登记方承担保证信息真实性的责任。
广东金融局：
未纳入监管名单的商业保理公司将清退
12月15日，广东省地方金融监督管理局发布了“关于进一步组织开展商业保理行业清理规范工作的通知”。
通知指出，总体上“空壳”“失联”企业数量较多、业务异化的问题仍不同程度存在，影响行业高质量发展。根据《中国银保监会办公厅关于加强商业保理企业监督管理的通知》（银保监办发〔2019〕205号），结合广东省实际情况，现就进一步组织开展商业保理行业清理规范工作有关事项通知。
通知提及商业保理行业清理规范工作的相关步骤，即：以银保监会提出的2020年6月末前完成存量商业保理企业清理规范工作倒排时间和任务，主要分企业自查、非现场系统核查、现场检查、分类处置和纳入监管名单五个环节，前四个环节可交互实施。
点评：
商业保理作为新型的金融业务，有着极好的发展前景以及优厚的资金回报率。但是，资金的投入，自然隐藏着诸多风险。可以看出，广东省地方金融监督管理局积极响应银保监会，助力保理行业健康发展。
12月15日晚间，科创板首批上市公司容百科技发布的应收账款回款情况公告称，鉴于深圳市比克动力电池有限公司及郑州比克电池有限公司（合称“比克电池”或“比克动力”）未能足额支付一期及二期还款，公司拟对其应收款项单项计提坏账准备比例提高至40%，增加计提1014.85万元坏账准备，累计单项计提坏账准备金额8118.83万元。如进行全额计提，将导致2019年净利润大幅下降甚至可能出现亏损。
不完全统计，12月以来，包括容百科技在内，新华传媒 、实达集团、神农科技、露天煤业、每日互动以及当升科技等7家上市公司宣布拟对无法收回或逾预期无法收回的应收账款予以核销、计提减值准备。
点评：
应收账款作为企业流动资产的重要组成部分，可回收性是衡量其资产状况优劣、盈利质量好坏的重要指标之一。从近期上市公司披露的公告来看，面对应收账款逐渐走高的趋势，上市公司可通过开展应收账款质押融资业务、应收账款保理业务、发行应收账款资产支持证券等方式盘活企业应收账款。
第三部分：2019年中国REITs研究报告
2019年是新中国成立70周年。本年度，中国REITs发展保持积极前进态势。证监会正会同相关部委，研究推进在国家政策重点支持区域的公募REITs试点工作，其还将继续积极推动基础设施领域REITs的发行试点工作，以盘活存量增长，创新投融资机制。
新年伊始，上交所在新年致辞中表示，进一步深化债券产品创新，推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs，积极引入债券国际投资者；深交所在1月下旬的债券监管发展业务座谈会上表示，加大力度推进公募REITs规则出台及业务试点，力争取得进一步突破。
1月下旬，全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华金融评论》发表《制约我国公募REITs的五大因素和破解路径》一文分析认为，在中国推动公募REITs，必须破解五个方面的障碍，走出认识误区，加快制度改革。
3月下旬，上海证券交易所召集券商和公募基金开会，鼓励机构准备上报公募REITs项目，以期推出上交所第一批试点。
3月中旬，印度首支REIT成功上市。印度Embassy Office Parks REIT（大使馆办公室房地产投资信托基金）IPO筹集约4,750千万卢比（约合人民币46.3亿元），并最终获得了2.57倍的超额认购。公募REITs制度为印度房地产市场提供了更严格、更透明的监管和信息披露，也给海外投资者进入印度房地产市场的工具和信心，投资者能更放心地享受印度房地产的市场红利。
3月下旬，在博鳌亚洲论坛2019年年会即将召开之际，海南省首单REITs产品，也是全国首单省级人才租赁住房REITs“海南人才租赁住房REITs”产品圆满发行成功。海南省将继续在人才租赁住房、基础设施等领域开展REITs探索，争取全国首批公募REITs试点资格，并在REITs税收中性等政策方面积极探索，发挥先行先试的政策优势，推进公募REITs试点。
4月初，2019中国资产证券化行业综合发展指数排行榜正式发布。中国资产证券化综合发展指数课题借鉴了联合国人类发展指数（HDI）的研究方法，对我国资产证券化业务从多个维度进行了分析、归纳，并计算出我国资产证券化发展发展指数。本次名单发布得到了RCREIT（REITs研究中心）的数据支持。
4月上旬，国家发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》提出，支持发行有利于住房租赁产业发展的房地产投资信托基金等金融产品。
4月上旬，海南人才租赁住房类REITs在深交所挂牌。深交所表示，下一步，深交所将在中国证监会统一领导下，积极推进公募REITs进程，形成具有特色的REITs板块，提升服务实体经济水平，继续做好以下工作：一是在前期类REITs产品及“鹏华万科前海REITs”的实践基础上，配合推动公募REITs的研究调研、规则制定等工作，推动REITs税收政策落地，营造良好市场环境，为REITs长期健康发展夯实制度基础；二是服务国家战略，全力支持雄安新区、粤港澳大湾区、海南自贸区等区域开展创新试点，重点推动住房租赁、基础设施和商业物业等领域盘活存量资产，加大项目储备与创新力度，发挥资本市场作用，服务地方经济高质量发展。
5月上旬，新加坡交易所迎来亚腾美国酒店信托(ARA US Hospitality Trust)在主板上市，股票代码为“XZL”。亚腾美国酒店信托最初的投资组合包括38家高档精选服务酒店——27家凯悦嘉轩(Hyatt Place)酒店和11家凯悦嘉寓(Hyatt House)酒店，地点分布在美国21个州。
5月中旬，全国首单地产基金储架式商业REITs、首单以购物中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”成功设立，发行规模43亿元。
5月下旬，国务院印发《关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》指出，支持在有条件的国家级经开区开展资本项目收入结汇支付便利化、不动产投资信托基金等试点。
6月下旬，浙江省发展改革委发布《关于加快推进公路水运项目前期工作的通知》（征求意见稿）指出，鼓励有条件的市县开展收费高速公路基础设施项目资产证券化（ABS)、公募REITs融资模式创新试点，盘活优质存量基础设施资产，形成资产变资金、资金变资本，同时引入社保资金、保险资金等长期资金，多种金融工具并同的可持续发展的投融资机制体制。
6月下旬，全国首单高速公路公募ABN项目“上海广朔实业有限公司2019年第一期光证资产支持票据”成功发行，项目发行规模70亿元。该项目将REITs的操作思路引入基础设施领域，为投资降杠杆提供解决思路，推动基建领域的投资建设。其同时创下公募ABN单笔最大发行规模，最长期限7年无回售安排。
7月上旬，国家发改委投资司发文，介绍了浙江省探索基础设施公募REITs制度。浙江省促进民间投资下一步工作打算中，包括加大PPP模式规范推广力度，研究设立浙江省千亿级基础设施投资基金。探索基础设施公募REITs制度，有效盘活基础设施存量资产，化解地方债务风险，破解融资难题。
8月下旬，中国证券投资基金业协会发布《协会2019年下半年工作计划：正视行业问题 再塑资管行业辉煌》指出，对REITs、FOF等长期投资工具实行税收穿透，避免重复征税。
9月下旬， 根据省委省政府的有关部署，海南省财政厅把做大REITs规模的责任移交给了海南省地方金融监督管理局。海南省关于REITs的下一步计划包括出台推动海南省REITs做大做强若干工作措施，从任务目标、工作机制、基本规范、政策措施等几个方面来推进海南省基础设施建设和房地产转型升级，助力海南自贸区（港）建设；争取把海南纳入第一批公募REITs试点省份，海南省地方金融监督管理局已经起草公募REITs试点申请，向人民银行和证监会分别申请试点资格。在做好人才租赁住房REITs发行规模基础上，将REITs产品底层资产类别拓展到能源交通、生态环保等基础设施及产业园区、旅游酒店等商业物业领域，同时探索多元化、市场化增信机制。
