红旗村改造项目：上海中心区城中村改造的示范标杆

易居研究院 · 公众号 · · 2025-01-22 08:00

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近日，“2025迎新易居论坛暨 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 发布会”圆满落幕。 2024 城市更新实战优秀案例和优秀企业 评审 活动是由上海易居房地产研究院联袂上海市房产经济学会、上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会、上海市城市更新研究会共同主办。 10个优秀案例不仅种类多样，各具特点，更总结出了值得推广的成功模式。 8家优秀企业既有央企，也有地方国企，还有上市公司民企，希望通过对这些企业的系统研究，为行业树立优秀标杆，加快城市更新企业探索形成独特的商业模式，从而促进城市更新大力实施。

红旗村改造项目

上海中心区城中村改造的示范标杆

申报企业：中海集团、中环集团、现代天地

摘要

红旗村 “ 城中村 ” 地块处于上海四大城市副中心之一的真如城市副中心南核心区，东起宁川路，西至曹杨路，南靠武宁路，北邻铜川路，总占地 586 亩。作为 2014 年全市第一批启动改造的 11 个 “ 城中村 ” 改造试点项目之一，短短数年间实现了从红旗村到真如境腾笼换鸟的巨变。今年年底，改造后的真如境项目将全面启幕，整体打造一个集 30 万方办公、 32 万方商业（上海环宇城 MAX 及周边主力店）、 16 万方住宅（臻如府）、 3 万方长租公寓、 5.7 万方山姆会员店和 1 万方文化型剧院（海心剧院）于一体的 “ 伟大的一平方公里 ” 复合业态综合体。

项目改造最初由上海中环投资开发（集团）有限公司和普陀区长征镇镇属企业上海现代天地投资管理有限公司共同承担，此后引入中海集团共同开发建设。项目按照建成卓越城区的标准进行规划，突出高起点规划编制，高强度产业调整，与区域功能强化精密结合。项目深入践行 “ 人民城市 ” 重要理念，保证集体土地村民利益不受损，建立可持续造血机制，得到百姓的支持认可。项目平衡了多方需求，把握合适的开发时机，不仅推动了各方资本流入，也减少了改造过程中的阻力。项目改造以经济潜在收益较好的地块更新带动经济潜在收益较差的地块改造，以片区 “ 大平衡 ” 代替单一地块的 “ 小平衡 ” 。项目改造以政府主导与市场运作相结合的方式，统筹各参与主体的利益诉求与事权界限。在合作模式上，项目 “ 政企合作 ” 的模式发挥了政府在政策制定、资源协调方面的优势、国企在一级项目开发环节的优势以及房地产开发商在二级开发方面的优势。

普陀红旗村地块改造前后变化巨大，从脏乱差的初级集贸市场、众多小工厂小场所、成片低矮破旧的村居和腥臭的垃圾河，转化为规模巨大、设施先进、环境优美的现代化商业办公居住文化多业态综合体，完全面目一新，土地利用的经济效益、文化效益、生态效益都提升巨大。项目的展示和传播示范效应显著，已被作为全国城市更新典型案例提供给中央领导和相关专家讨论。

项目概况

红旗村“城中村”地块处于上海四大城市副中心之一的真如城市副中心南核心区，东起宁川路，西至曹杨路，南靠武宁路，北邻铜川路，总占地586亩。作为曾经上海市市中心面积最大的“城中村”，房屋总建筑面积36.2万平方米，其中80%为违章建筑；共有村（居）民约510户，应安置本地居民1564人和迁移外来常住人口3.1万人；拥有包括上海铁路局、国盛公司、国家电网、上海电信等各种性质、各种规模的企业；拥有果品批发市场、干货市场、水产市场、农贸市场等9个大型初级集贸市场，1000多个摊位，1万多个就业岗位，流动人口最多时达6万；6条22万伏高压架空线、铁路走行线。地块内房屋出租、群租、转租等租赁混乱，“三多”（外来人口多、无证经营多、违章搭建多）和“三差”（环境卫生差、治安状况差、生活条件差）特征显著。长期以来，这片“老大难”区域安全隐患突出，环境状况恶劣，社会管理难度巨大，人民群众的改造呼声十分强烈。

2013年10月，中环集团根据区委、区政府安排，对该地块情况进行排摸，历经一年时间，作了详尽的红旗村地籍调查、问题梳理、方案研究、编制申报。同时上海市政府对全市城中村项目进行统计，普陀区区政府将红旗村项目进行上报。经市城中村改造领导小组审核，地块被列入第一批35个“城中村”地块之一，并成为2014年启动的试点项目。为了高质量完成红旗村“城中村”地块改造任务，中环集团和普陀区长征镇镇属企业上海现代天地投资管理有限公司受命承担了红旗村“城中村”地块改造的重任。中环集团量身定制的“一村一方案”，创造出了全新的红旗模式。

项目从2014年改造启动，到2016年完成9大市场约6万多人口的迁徙，短短数年间实现了从红旗村到真如境腾笼换鸟的巨变。随着真如境项目的不断推进，今年年底真如境项目将全面启幕，项目整体打造了一个集30万方办公、32万方商业（上海环宇城 MAX 及周边主力店）、16万方住宅（臻如府）、3万方长租公寓、5.7万方山姆会员店和1万方文化型剧院（海心剧院）于一体的“伟大的一平方公里”复合业态综合体。

随着真如环宇城 MAX、山姆会员店等城市商业综合体全新亮相，致力于打造“上海购物” 消费新高地；真如绿廊沿内环向外环延伸，开放共享、多彩宜人的生态空间触手可及；TOD交通“触角”持续延伸，楼宇间地下串联实现1+1>2的集聚效应；以海纳小镇为载体的数字化转型示范区、数字产业园、海纳工程院建设不断迈上新台阶，助力创新和数字化转型新高地建设；普陀区首家人文剧场“海心剧院”塑造的双层开放文艺空间，将成为开心麻花的驻场演出剧院；中心城区最大的单体幼儿园中福会幼儿园已经开业，优质的学前教育资源家门口“近享”。不断改善的民生设施，大幅增强了人民群众的获得感、幸福感、安全感。

做法经验

时任市委书记韩正同志半年内两次来到红旗村现场，对治理成效给予充分肯定。在如火如荼的项目改造现场，建设者们提炼出城中村改造的“红旗模式”，为“城中村”改造工作的不断完善提供参考，同时也为上海其他城市更新项目提供了可复制、可推广经验。

1、坚持高起点规划编制，攻克多项难题

项目按照建成卓越城区的标准进行规划，突出高起点规划编制，高强度产业调整，与区域功能强化精密结合，实现居住环境、空间形态、功能开发、社会管理、产业发展、历史文化传承的综合提升效应。立足于地区控规，统筹绿地、河道、高压线路三者关系，提高各地块功能协调度，提升土地利用效率。在不增加容积率、减少建筑总量的前提下，适度提高住宅开发占比，以实现地块改造收支平衡。

长期以来，红旗村地块横亘在普陀中心地区，外部道路至此中断。要致富，先修路。短短数年间，这里进行了大刀阔斧的路政建设。真华南路、静宁路、宁川路、柳枝路以及南郑路（真华南路至曹杨路段）等路网衔接武宁快速路、铜川路等城市干道，为片区奠定腾飞基础，极大地方便百姓日常出行。地下2公里长的综合管廊，在创新基础设施建设、增强城市韧性等方面发挥着重要作用。此外，220千伏超高压架空线移位及数条10千伏架空线、电缆线路完成梳理。以“创新地下空间开发模式”的理念重塑城市空间，把高压线下空间成功盘活成全球唯一一个公园里的山姆会员商店。同时，以“Park+TOD”为导向的整体开发，克服地铁、高压线、河流、古树保护项目等复杂外部环境，打造多层次多维度的公园生态，一举打造约32万方的上海西北部最大的“购物公园”。

H 型通道下穿铜川路及真如港河道，采用矩形顶管方案，全过程严控沉降变形，确保地面交通及地下管线运行安全，于今年底建成，将着力促进铜川路两侧商业氛围的接续，发挥高尚领域、星光耀、真如境等地块的集聚效应。南郑路地下通道的建成，实现11号线、14 号线与环宇城 MAX、山姆超市在地下串联，构建TOD立体交通体系，激活城市地下空间开发潜力，将积极创造1+1＞2的商业价值。

2、充分保障村民利益，授人以鱼不如授人以渔

项目深入践行“人民城市”重要理念，“动”的是集体土地，“不动”的是村民利益，建立可持续造血机制，得到百姓的支持认可；坚持依法改造，公开公平公正，政策一竿子到底，树立和增强工作公信力；做到改造前“问需”于民，改造中“问计”于民，改造后“问效”于民，始终把“人民为中心”理念贯穿始终。红旗村改造项目中，中海中心C座鸿企中心由红旗村村集体以成本价回购，一方面以资产形式的征地补偿大大降低了改造成本、也加快了开发企业资金的回流；另一方面村集体持有经营性资产，集体资产能级提升，不仅可为原住村民获得长期可持续的集体性收入保障，还在中海的帮助下，部分村民融入楼宇招商与运营团队，为村集体增强造血功能的同时，个人上也得到加快发展。这种“授人以鱼不如授人以渔” 的理念，对其他城中村改造具有启示意义。

3、顺势而为，减少改造过程中的阻力

政府对城中村改造过早或过晚的启动，都会因为“租差（土地潜在价值与当前利用价值之间差值）”不足而让改造难以推进。红旗村处于普陀真如城市副中心的核心区域。真如在2001年就为上海市政府定位为市级副中心之一，但因为各种原因，真如副中心建设推进较慢。2010年代初期，在邻近城区高速发展的背景下，红旗村地块原本隐藏的土地价值日益显露，持续扩大的“租差”为改造提供了强大动力。同时，红旗村地块居住与生态环境日益恶劣，粗放型产业能级也日益衰减，相关利益主体（政府、村民、经营主体等）绝大多数都有改造的内在需求。借助2014年4月上海城中村改造24号文的政治势能与政策东风，普陀区政府及时结合红旗村土地空间的潜在价值和实际价值的变动，把握合适的开发时机，不仅推动了各方资本流入，改造的必要性与价值意义也受到相关利益主体及广大公众的普遍认可，减少了改造过程中的阻力。

4、肥瘦搭配，以片区大平衡代替单地块小平衡

红旗村改造包含了“肥瘦搭配”的“片区更新”思路，即以经济潜在收益较好的地块更新带动经济潜在收益较差的地块改造，以片区“大平衡”代替单一地块的“小平衡”。将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配 , 对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”,“瘦”的地块用于公共配套设施等支出性项目建设，“肥”的地块作为经营性地块，是项目资金平衡的主体。比如 , 贯穿项目地块 6 条高压线“高压走廊”下的土地空间因刚性管制很难进行开发，普陀区创造性地进行规划调整，既利用高压线下的消极空间打造城市绿地公园 , 又将绿地公园的地上地下空间进行产权分割后将地下空间单独出让，既增加了政府土地收入，又给中海真如环宇城 MAX 和山姆会员店连体打造巨型生态购物公园创造机会，改善项目资金平衡。从“单个项目改造”向“连片改造”转变，提高各个地块的协调度，扩大了“租差” 共享的范围。

5、发挥合作优势，平衡各方利益诉求与事权界限

为兼顾市场主体、村集体的经济收益与政府公共利益的多元目标，同时保障改造项目的经济可行性和公共导向性，红旗村改造以政府主导与市场运作相结合的方式，统筹各参与主体的利益诉求与事权界限。在合作模式上，项目“政企合作”的模式发挥了政府在政策制定、资源协调方面的优势、国企在一级项目开发环节的优势以及房地产开发商在二级开发方面的优势。政府层面，普陀区成立红旗村改造指挥部，通过研讨会、推进会、针对性解决相关利益主体诉求等多种形式积极推进改造工作。征迁层面，中环集团秉承为人民服务的宗旨，坚定不移解决一揽子历史遗留问题，全员奋战实现整个地块比计划提前185天完成整治工作，创造了我国“城中村”改造的“上海红旗模式”。开发层面，中海集团对原地块投入高额资金，进行高标准设计，打造多业态巨型综合体，大幅提升了地块的级差地租，同时借助真如副中心新规划发布的东风，及时导入与地段匹配的优质产业项目，长期性提升地域发展能级，在合适时机最大程度将“潜在地租”转化为“实际地租”。村民层面，红旗村改造将原住村民纳入土地增值的主要获益群体之中，不仅以合理安置、公正对待的原则设定了安置及补偿标准，村集体还有机会以成本价整体回购地块改造后新建甲级写字楼物业，村民有机会融入中海团队在写字楼招商与运营中学习成长，获得长期造血机制。租差的合理分配消除阻力，促成合作，提高了改造的经济与社会成效。

项目成效

普陀红旗村地块改造前后变化巨大，从脏乱差的初级集贸市场、众多小工厂小场所、成片低矮破旧的村居和腥臭的垃圾河，转化为规模巨大、设施先进、环境优美的现代化商业办公居住文化多业态综合体，完全面目一新，土地利用的经济效益、文化效益、生态效益都提升巨大。

1、项目改造提升经济社会效益

红旗村改造项目：上海中心区城中村改造的示范标杆

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