楼市存量时代特征及机会研判

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宏观经济形势背景

1. 经济运行压力加大

2024年全国实际GDP增速5.0%，低于2023年的5.4%。固定资产投资、社零同比增速持续放缓，出口金额增速较快带动经济增长。

就业压力增加，城镇调查失业率上升至5.0 - 5.4%，居民收入面临下降压力，消费需求减弱。

财政收入增长停滞，房地产开发投资连续3年负增长，主要靠制造业和基建投资推动。

2. 外部环境

特朗普上台掀起新一轮贸易战，对中国商品加征关税，国际贸易压力增加。

美国降息，人民币进入升值通道，不利于出口增长。2024年9月起美联储多次降息。

2024年房地产发展形势回顾

1. 楼市调控政策导向

二季度守势、四季度全面进入攻势。9月份全国楼市政策全面转向宽松，包括取消限购、限售、限价等，降低首付比例、房贷利率等。

央行发布五项房地产金融新政策，包括降低存量房贷利率、统一房贷最低首付比例等。

一线城市大幅放松限购条件，如上海、北京、深圳、广州等城市均出台相关政策。

1. 全国楼市表现

房地产开发投资及新开工面积阶梯式下滑。2024年全国房地产开发投资10万亿元，同比下跌9.6%；房屋新开工面积7.4亿平米，同比下跌22.5%。

商品房市场量价齐跌，2024年商品房成交9.7亿平米，同比下跌12.8%；成交金额9.7万亿元，同比下跌17%。

分区域看，东部、中部、西部、东北市场普跌。分城市看，30个大中城市成交量下跌，城市分化明显，核心城市仅深圳、武汉商品住宅销售量增长。

二手房成交占比增加，加速替代新房。2024年典型20城的二手房、新房成交面积比上升至1.51。

品牌房企销售金额大幅下跌，百亿房企阵营持续收缩。2024年TOP10房企平均销售金额同比下跌24.1%。

品牌房企以销定投，投资收缩，战略聚焦核心城市。2024年拿地金额占销售金额的比例仅17%。

2025年全国楼市趋势及机会

1. 市场趋势

楼市进入存量时代，资产管理服务价值凸显。2025年我国住房双轨制的二元居住格局会更清晰，保障住房和市场化改善住房分别有不同的发展方向。

企业趋势方面，规模会进一步缩减，再投资和项目盈利能力是衡量企业生存的标准，一梯队房企最具竞争力。

市场趋势方面，参考发达国家规律，中国楼市2025 - 2026年延续窄幅下跌趋势，预计2025年全国商品房销售规模降幅8 - 10%，我国进入二手房交易占主导的存量市场阶段。

2.投资机会

聚焦一线及部分核心二线城市，这些城市的改善型住宅项目有获利机会。

关注点状高利润开发项目，通过城市更新和收购不良资产获取单个利润项目。

运营型项目长期发力，企业可转型资产管理获取长期运营收益。

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