难以置信！楼市，惊现一大怪相！

作者 | 暴哥

来源 | 暴财经（ID：icaijing123） 原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言

最近，楼市出现了一股新气象！

什么气象呢？全款买房！

另据华尔街见闻消息，近期安信证券与万科联合召开了一场投资者电话会议，会议透露：8月，万科认购面积为283万平方米，其中30%客户是一次性付款！

除了上面这些信息，如果大家留心一些地方的媒体报道，以及买房的论坛会发现，全款买房可谓蔚然成风！

那么是什么原因，让全款买房，这种最不经济的方式，在短期之内成为楼市的新气象呢？

第一、开发商的诱因。

地产商的心态现在很微妙，他们基本上能够感受到楼市未来几年严峻的态势，所以从经营策略上，他们是希望快速的回笼资金，以防楼市进一步下滑，产生资金面上的流行性压力，进而引发生存危机。

为了快速回笼资金，最快的方式就是“鼓励”买房人全款买房，而不是通过按揭这种细水长流的方式。

鼓励人们全款买房的方式不外乎正反两手。降价促销是一种正面的刺激，而“婉转”的不接受公积金贷款买房以及银行贷款买房则是另一种相对负面的刺激。

正面刺激的效用当然是让房价降下来，但反面的刺激似乎又有一些让刚需一族难以接受了。

成都市住房公积金管理中心前天就严厉警告开发商，不得歧视贷款买房！他们是这么说的：

房地产开发单位销售商品住房时，应当充分尊重购房人选择购房贷款方式的权利，不得拒绝购房人选择使用住房公积金贷款购房。具备住房公积金贷款资格的购房人使用住房公积金贷款购买商品住房时，房地产开发单位不得以任何形式增加限制条件或附加其他条件，也不得对选择住房公积金贷款的购房人，在房屋销售价格上与商业贷款购房存在价格歧视或有价格差异。

第二，投资者跑马圈地。

对于当下的楼市来说，暴哥最担心的其实是真正有需求的人们被市场挤出。现在房贷市场的情况，是贷款审批的时间变长，利率也在走高。原本这种情势是为了打击炒房客等短线投资者（把份额给刚需一族的），但是长线投资者如果挤占了刚需的市场，那么一样不是我们想看到的。

根据合富大数据统计，截至8月29日，广州二手楼市8月长线投资型购房个案当中，一次性付款购房比例约占4成。

第三，部分刚需人群超前消费。

暴哥一直强调，对于刚需人群来说，买房要符合自己的承受能力，如果超出自己的能力硬要买房那风险就大了。

在全款买房的人群中，想必有不少刚需人群是看到全款买房可以享受优惠，又或者只有全款买房才可以买房，所以才铤而走险，利用最近被严查的消费贷等金融工具，变相按揭方式。

俗话说周瑜打黄盖一个愿打愿挨。尽管刚需人群超前消费的行为，有开发商通过正负两方面刺激的怂恿（中介和金融机构一起帮衬），但部分刚需族存在侥幸心理也是不争的事实。

不过，全款买房比例上升其实并不是本次楼市调控独有的现象，此前的楼市调控一样出现过。

由于全款购买数据比较缺失，暴哥仅以广州为例。

根据网上的公开资料，广州地区在2010年到2013年初这段楼市调控趋严的阶段，全款买房的比例也在同步提高，最终在2013年3月达到50%左右的比重。

这种历史的循环往复可能无法持续下去，因为相较于楼市的上涨幅度，我们的购买能力增长是相对落后，而且是长期落后的，也就是说从可支付性来说，我们无法持续的玩这个正向螺旋的游戏。

以房贷占居民可支配收入的比重为例，中国目前的水平已经达到了美国次贷危机前的水平，进入一个相对风险较大的阶段。

中美房贷占居民可支配收入的比重

那么，如果继续这么下去，未来楼市会发生什么呢？

暴哥说一下自己的看法：

劳动人口拐点2015年就已经出现了，按理说刚需的数量整体是下滑的，但是我们看到短期之内去库存达到惊人的水平，而全款买房人群的比例在楼市调整之下又这么高。

（在没有详细数据的情况下）那么如果全款买房是投资人群占多数，意味着空置房的比例更重，那么无论建多少房子可能也无法填补投资人群的胃口，造成奇货可居的现象；如果是刚需人群占主导，那么全款买房，或者说超前透支需求的状况意味着居民债务负担更重，更加接近债务承受力的阈值。

如果我们无法从收入上弥补消费力的透支，那么我们可能也会像美国一样，支出水平从以收入为基准变成以抵押为基准，进而变得问题棘手，反噬经济。

所以，为了打破恶性循环，我们必须得让房地产回归居住需求，和经济做切割。发展租赁市场，长期在价格上进行限制，在买卖环节上限制，并在不久的将来在持有环节上限制，同时大力拓宽人们的投资路径，根本性的扭转住房投资预期，是我们必须共同完成的使命。

最后暴哥想说，按照以往的经验，如果以全款买房比例当做一种衡量调控周期的标准，那么当局部比例超过40%，接近50%的时候调控可能就会进入阶段性的尾声。不过这次可能真的不一样，因为无论是经济发展还是我们居民的承受力都无法继续此前的循环逻辑了，所以调控长期化，机制化真的是必要的。