双城记、排行榜系列
大家好，我是达叔。
一个想
和大家一起慢慢变富的家伙。
双城记、排行榜系列
：
对教育投入最猛、人才留存率最高的城市排名。。
有钱人居住的城市排名，这三个城市比你想象更有钱。。
中国百强城市排行榜，未来10年房价最贵的10个城市。。
这是达叔楼市精讲，线下活动里的一页PPT，咱们今天按照城市规划的逻辑，研究一下城市发展。
如果一个城市，主城区在江边，伴随着大国大城，想要获得更大的城市发展上限，那大概率会选择：
拥江发展
。
除非江两边是不同的城市。
因为在城市规划中，市中心10km范围内，算是
主城区；
10-20km，算是
副城；
20-30km范围内，需要很长时间才能填满，算是
新城
。
30km以外的，距离主城区太远，互相之间无法协同发展。
一个城市的发展背后，普通人只能看到
经济主线
，内行人还能看到隐藏的
地理隐线
。
在
空间经济学
里面，城市的价值到底在哪？
分摊，匹配，学习
。
这方面陆铭讲的比较好。
分摊：
说的是公共服务可以分摊。
不管是好的交通，好的医院，好的学校，都需要人口密集才行。
匹配：
说的是不同领域，不同水平的人之间，进行分工协作。
只有在大城市，才能够实现更高程度的分工。
有人做过研究，城市发展到最后，结局一定是，排斥中技能劳动者，欢迎高技能劳动者和低技能劳动者。
因为高技能取代了中技能，但也需要把杂活，外包给低技能，释放时间和精力。
学习：
说的是知识外溢，大城市里面，思想碰撞更多，进步更快。
过去15年，中国修建了太多新城，有两个最大的问题：
第一，中西部，人口流出区域，做了太多增量规划，还说要吸引多少多少人口，最后许多变成了
空城
。
第二，许多新城距离主城区太远，例如
兰州新城
，距离主城区50-70km，想发展，难如登天。
上面说过了，距离主城区30km范围内，目前已经是城市极限了，再往外走，跟飞地差不多。
中间很难有效互动
。
用上面的框架，可以来分析一下，国内选择
拥江发展的城市
，相互之间有什么异同。
首先需要
定义
一下，什么是江，这里采用宽度500m以上的。
比如上海的黄浦江，正好500m。
但广州的珠江，只有300m，苏州的大运河、和天津的海河，只有100m，就不考虑在内了。
首先是
上海：
粗略统计下来，目前建成的+在建+规划，大概有47条。
如果只算市中心，那也有20对条，密密麻麻，1km就有三条。
上海未来新增的跨江通道比较少，因为之前修好的已经很多了，如果抛开重庆，那也算是拥江发展最积极的一个城市。
之所以要修这么多跨江通道，是因为市中心就在江边，而浦西没地方了，如果向西发展，距离主城区就太远了。
于是开始发展浦东，经过20年，发展起来了。
当然，有人说黄浦江只有500m，而且当时浦东新区有强规划，摊派了一堆外地金融机构过去，才发展起来的。
那就多看几个城市，看他们是不是
都在拥江发展
。
比如，
重庆
：
长江和嘉陵江的宽度大概1000m左右。
只看中心区，粗算下来，建成的+在建+规划，
至少77条
。
2000-2020年，重点发展的就是南北两块沿江地区。
要说跨江通道的数量，重庆
不管是存量，还是未来的增量，都是全国第一
。
还有人说，重庆多山，周围不好发展，不具有代表性。
那就再换一个，比如
杭州：
杭州的钱塘江，宽度大概在1-2km。
目前建成的+在建+规划，一共
43条
过江通道。
最近20年，也在拥江发展，并了县级市萧山和余杭，靠近主城区进行辐射。
只说跨江通道的数量，杭州目前和上海差距不大，一个47，一个43。
杭州市中心，就有20多条跨江通道。
还有一个例子，就是
武汉：
是拥江发展的典型。
粗算下来，建成的+在建+规划，跨江通道至少
34条
。
过去20年，两岸同时发展，南北都非常发达。
思路一直就是，
不要距离中心城区太远，要靠近主城区，吃到产业和人口外溢。
最后要说的就是
南京：
在一二线里面，南京跨江通道算是比较少的，只有25条。
一方面是因为，
长江流过的距离比较短
。
另一方面因为，
南京过去20年，倾尽全市之力发展的是河西板块
。
从2005年奥体建成之后，直到2020年，河西板块才算发展成熟，
河西也成为了南京的房价天花板
。
如果只看南京核心区，秦淮，鼓楼，玄武，三个板块都已经非常成熟了。
不管从土地开发强度，还是人口密度来说，都已经到天花板了。
继续开发，没有更多土地了。
就算有，许多都是名胜古迹，好山好水，不可能开发。
要么就是
高校，研究所，军工、国企的地盘，南京地方操盘手，压根就动不了。
想要继续发展，只能向外发展，找到有大片土地的区域。
看看南京的地图，符合这样条件的，只有图中标注的几个地方：
江宁靠近主城区的板块；
雨花台区的软件谷；
栖霞区的紫东板块；
江北新区
。
雨花台区本身面积就不大，行政面积只有122.24km2，土地开发强度66%，靠近主城区的地方早就没土地了。
而再往远走，一是，距离市中心已经20-30km了，不好发展；
二是，那边的土地，也早就被各种厂子占住了。
再说，南京如果再往西发展，就到安徽了，与合肥的距离也就100-150km。
一是，
更难和江苏省其他城市做联动；
二是，将面对合肥的竞争。
江宁区的问题，就是大量的土地
距离市中心太远
，
靠近市中心的地方开发完
了，再往远走，真成农村了。
再加上
江宁区经常不听指挥
，很难得到南京更大的资源投入。
1990s，当时江宁区想要县改市，但上面没同意，最后县改区，成了江宁区。
之后20年，江宁区估计是心怀不满，
总是不太听指挥，显得很独立
。
不管是社保，还是教育录取问题，都跟市中心是独立的两套体系，直到最近几年，才有所改善。
而南京对于江宁的定位，一开始也是农业为主。
江宁现在工业发展这么好，GDP全市第一，
是自力更生的结果
。
有小道消息说，江宁的土地指标都是自己偷偷转的，招商引资也是自己做的，属于先斩后奏。
自力更生，是个好事，但它就很难再会获得从上到下的额外好处
。
距离市中心太远，大量土地被划为农业用地，这两个问题不解决，江宁始终都很难继续发展。
顶多是维持现状。
如果从地缘的角度分析，就算把江宁南部发展起来了，周围的兄弟都是谁？
芜湖，还有苏锡常三兄弟，对比之下，
江宁没有能级差，对产业和人口的吸引力就不大
。
如果对周围没有吸引力，
江宁无法吸血，那发展前景也是很渺茫
的。
如果从地缘的角度来说，南京东边山太多了，宁镇扬
大山脉就是天堑，开发成本太高。
而且有大山相隔，从紫东去市中心的几条路太堵，交通不方便，很难高效联系。
有人说到了宁镇扬一体化，南京如果向东，可以和扬州镇江协同发展。
但这有两个问题。
一是，宁镇扬大山脉不好开发，这个说过了。
二是，扬州镇江，
躲着南京还来不及
，不可能真的一体化。
