2017年已经过半，上半年房地产可谓风云变幻。
2016年国庆调控后，房地产市场高烧不退，三月再出重拳加码调控。
一季度内地房地产开发商涌入香港拿地。
恒大、融创逼空，连创新高。
万科股权之争落幕……
趁着七月的伊始，做一下房地产的年中总结，再展望下半年房地产市场。
✦
一、分化与集中
在经历了2015-2016两年房地产热后，去年国庆出台调控政策，但是今年一季度房地产超预期的保持火热，三月加码出台第二轮调控，但上半年依然延续因城施政主基调，维持三四线去库存，一线和热点二线城市则采取紧缩调控措施。
从销售面积和房价看，上半年一二三线都呈现出分化走势，尤其是一线城市，销售同比明显下降，房价也环比下降，二线城市和重点三线城市成交普遍量价齐升。根据最新的数据，一线城市中深圳房价已经九个月环比下跌，北京和环京地区的成交量和房价也普遍回落。
与一二三线销售分化相反的是，上半年房地产行业龙头强者恒强的马太效应凸显。
根据克尔瑞数据，房地产前十、前30和前50企业的市场占有率上半年明显提升，前十开发商上半年销售金额占比达到26.6%，比去年底增加约8%，排名前50的开发企业已占据半壁江山。
由于因城施政，城市受到调控力度不同，销售情况出现分化。
大型房企是全国化布局，能具抗风险能力，东方不亮西方亮，一线城市受调控紧缩，三线城市还有可售资源，城市布局越多收到调控的影响就越小。
另一方面，大型房企过去积累足够的土地储备，在调控下，一些项目即使降价也能保持不错的利润，更具有竞争力。此外，大型房企的融资成本要低于小型开发商，再利率上行时融资的压力比较小，可以拿地补充库存。
比如在三四线有深入布局的碧桂园上半年的销售金额达到2842.2亿元，夺得榜首。恒大则在销售面积和权益金额蝉联冠军，曾经的老大万科则紧随其后。
根据中指院的数据，今年上半年主要的上市房企销售目标完成率平均高于50%，比如碧桂园、龙湖、旭辉和禹洲地产等都超过70%的完成率。
另一个集中还体现在拿地上。
中资上半年集体涌入香港拿地
。据高力国际数据显示，2016年初至今年第一季度，内地发展商在香港市场竞标获得10幅土地，总耗资588.9亿港元，占同期香港整体土地招标成交金额的57.7%。
其中，今年第一季度更是势不可挡，香港政府招标出售的三幅土地均被内地开发商收入囊中，金额达致361亿元。2016年中资企业入标比例为65%，中标的比例为26%。下图中的中资入标比例逐年上涨，2016年已经超过六成的项目有中资企业进行投标。
✦
二、房地产处于周期中什么位置？
房地产行业是典型的周期行业，任首席就说过：
地产周期长期看人口、中期看土地、短期看金融，当然还要加一个政策因素
。
先回顾下上半年房地产大环境的变化，看看现在房地产处于周期中什么位置。上半年很明显的两个变化是：政策加码和金融周期转变加快。
1、政策加码主要体现在两方面，一是采取了新的限售手段；二是从交易环节延伸至开发商，再到金融去杠杆，政策手段体现出全方位覆盖、多维度特点，涉及到房地产各个环节。
截止到今年上半年，共有65个城市执行限购限贷，约45个城市执行限价，限售城市也超过30个。以下是一些城市的限售信息，可以观察到有以下变化：执行四限政策（限贷限购限价限售）城市逐渐增多，且政策手段也不断增加，限售范围也从一线和核心二线城市向三线漫延，限售的时间也在增加，比如今年5月珠海和保定推出的土地就规定限售时间为10年。预计接下来”限售“城市会继续上升。
大多数城市限售的年限在2-3年，考虑到新房建造交付拿证时间约2年，也就是说购房者至少需要持有4-5年时间。对于投机炒房者来说，持有周期变长说明风险增加，限售新政能有效打击投机炒房者。
