易德资本解读上海房市新政：堵住政策漏洞，调控刚需热度

近日， 上海市住建委、市 房管局等 8个部门联合发文， 对上海楼市展开新一轮的调控 。基于此次调控，钜派投资集团邀请到 易德资本投资总监蒋铮鹤先生，为广大投资人深度解析 上海房地产市场最新动向 。

上海房地产市场在2020年为大家带来了不少惊喜，在年初疫情发生后，市场曾预测当年的上海市场会继续呈现持续走低的态势，然而从疫情恢复后的四月份土地市场的重启，到下半年房地产市场热度的骤升，直至年底二手房大涨、新房认筹率甚至出现大于3的情况，这种情况确实出乎市场预料。

2021年1月21日晚间，上海市住建委、市房管局等8个部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（沪建房管联〔2021〕48号），提出构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，内容涵盖增加住房供给、调节住房需求、强化市场监管等多个方面，对上海楼市展开新一轮的调控。1月25日，继四天前上海楼市调控新政“沪十条”后，上海楼市调控政策继续“打补丁”，法拍房首次被纳入限购范围。

回顾2020年上海房地产市场，根据克而瑞的最新统计数据，新房市场成交面积约917.5万方，成交均价约5.6万元，二手房成交套数为30.11万套，成交均价约4.06万元。与2019年的数据进行比较，无论新房、二手房，成交面积都增加20%+，成交均价也有一定程度的增长，分别增长约2.56%、5.07%。

另外，新房库存去化周期约6.4个月，二手房库存去化周期不足2个月，说明市场供不应求的状况已经到了非常严重的程度。

根据对部分购房者的访问，购房者普遍表示“新房一房难求，二手房房东跳涨”。年末上海约有24个盘集中开盘，每一个盘的认筹率都突破100%，甚至部分楼盘突破500%，大量购房者抢购少数房源的现象屡见不鲜。二手房房东的跳价、惜售情况也非常突出，有的学区房单价近20万，直逼豪宅汤臣一品。

从成交均价统计与购房者的实际感受有整体和局部的差别，但结合成交量价、库存情况、认筹情况和房东表现，2020年上海房地产市场完全可以用“异常火热”来形容。

总结市场火热的原因，大约有如下四点：

在“房住不炒”的大背景下，房产新政策的出台也不出意外，我们归纳总结后，主要有如下五点：

我们认为，这一系列政策的完善程度，从全国范围内看，都是属于需求端的最极致的政策。那么，这些政策对引导市场的目的是什么呢？

政策优先满足了刚需家庭，且堵住了假离婚的漏洞，并且引导需求至新房市场，控制二手房的市场情绪，最后，通过按揭政策的调控使其成为控制市场热度的关键变量，毕竟全款购房者属于少数。

对于2021年的上海房地产市场，我们认为大概率会“量缩价增”，主要基于如下三点：