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下了动车，一看石家庄站，哇塞，挺不错的，和北京南站基本一个档次了，宽阔敞亮，现代感十足。
下来后，怕打不到车，抱着试一试的态度打开滴滴——还真有。奢侈的叫了个专车，美滋滋的等着师傅来接我。哪想到我出站来到地上，司机师傅告诉我他在地下。
“我不知道地下怎么走啊，您来地上吧。”
“地下停车场，算了，您往地上二楼走一下，我从地下上去，去二楼那接您。”
依着师傅的话，来到二楼，一下发现滴滴打错了。二楼停着数不清的正规出租车，一辆接一辆的。远方的大楼一排排，整齐的矗立着，整个一个繁华大都市的感觉。所以，在这里提醒大家一下，在石家庄火车站，不用叫滴滴，直接上地上二楼，一串儿的车，方便极了。
无奈，等了10多分钟，师傅开着车姗姗的来了，还好，做了一辆新帕萨特，内心还安慰了那么一点点。跟师傅说了句：“师傅，去乐城国际贸易城”，师傅麻利儿的开到石家庄的二环上，优哉游哉的奔走起来。我正准备靠着歇会呢，谁知道师傅的一番话，勾起了我谈话的兴致，之后，絮絮叨叨的和师傅聊了40分钟，直到到了目的地。具体聊天内容请各位看下方：
“哥们，哪人啊？”
“北京的。”
“来这买商铺啊？”
“您也知道那个项目？”
“那可不是，基本是石家庄人都知道。”
“那项目怎么样啊？”
“原来不行，都盖了6、7年了，一直卖不出去，现在火了，全是人。”
“为什么火了？真能挣钱？”
“能啊，我一哥们，前些年中彩票，中了600万，扣完税剩500万，在石家庄二环买了两套房子，后来买了个Q5瞎开。14年在那买了2套小商铺，说是10年包租保本，前三年直接抵房款，今年就能拿租金了。”
“你哥们运气太好了吧，我买这么久都没中过。”
“那可不，我哥们原来也上班，中彩票时也没敢声张，还是匿名去取得呢，取回来之后老请我们吃饭，我们还纳闷呢，这人怎么了，突然变得这么大方了？还是一次喝酒后没忍住说的，中彩票了。说完我们都笑，别吹了。我那哥们说，真的，我还买了房买了车了。我们一听，感情是真的，后来连着吃了一个月饭，哈哈。”
“那还真是够好运的。”
“恩，你说人家买了2套房，赶上石家庄飞速发展，这会也翻了一番了，后来又买了这2个小商铺，也要收租了。2年前也不上班了，跟我一样要开滴滴专车，Q5人家滴滴不让开，哥们立马去4S店换了个帕萨特，4S店返了他7、8万。那Q5买时小50万，开了还不到1年，想着都心疼。”
这时，车经过了一个挺大的商业城，看着上面标着“塔坛商贸城”，我就问司机师傅。
“师傅，这个塔坛商贸城怎么样？”
“这个比那个乐城的好，这个近啊，离石家庄火车站10分钟，而且看着还高端，跟那个不一样，乐城是搞批发的，这个听说是高端点。前头裕华区还有个万达广场，那个更高端。”
“师傅你没买两个商铺？”
“没有，没那闲钱啊，我要中了500万，我也去乐城买两个，便宜啊，还包租，这会也乐滋滋了。”
就这么着，聊着聊着，40分钟过去了，谁说北京的哥能侃，石家庄的也不遑多让啊。不过，石家庄真是翻天覆地了，再也不是10年前的石家庄了，都要修四环了。再过几年，估计小岳岳就要来这唱《五环之歌》了。
到了目的地一下车，这也没多少人啊，就一堆楼，售楼处门前还有一块半人高的草地，把人都快遮住了。
走过草地，看着售楼处大门，嚯，感情被草地遮住了，这才9点半，内场停车场都满了，到处是河北各地的车。
大门前占了两排人，进去之后，瞬时就被惊呆了，好大的售楼处。从东到西三个大厅，合起来占地怕不得有6000平米，三层楼高。第一个京津冀展示厅，2000㎡的大厅，京津冀相关的利好政策基本都在这里有体现。第二个项目规划厅，同样2000㎡左右的大厅，巨幕、超大沙盘、大区域图，气势恢宏。第三个洽谈签约厅，乌压压的坐满了人，怕也得有2000多㎡。
粗略一估算，这售楼处里怕不得有1000人？巨大的政策厅、巨大的沙盘厅、巨大的洽谈签约厅，爆满的客户，不得不说，这一进来，我被震撼了。
看到这情况，赶紧找前台登记了一下，然后好不容易等来了个销售，领张臂贴，贴在胳膊上，代表着是客户了。
销售领着我，先到政策厅，前面已经有好几个团在讲了。排到第5个团队，才轮着我，一轮着，销售就赶紧叭叭的说，生怕又被别人打扰了。说的内容总体而言就是以下几条：
1、2017年是北京非首都功能疏解的关键年，讲了大红门商户被特警友情驱逐来作为例证。
2、从国家层面、河北省层面、石家庄市层面都大力支持乐城国际贸易城去重点承接北京市小商品市场和服装批发市场转移，未来一定行。
3、乐城国际贸易城除了借助北京非首都功能疏解大利好外，还要借助一带一路的国家大政策发展全球贸易，打造成“跨贸小镇”，把产品卖到全世界。
4、乐城国际贸易城的开发商老板和马云是非常好的朋友，未来这个地也要打造成电商天堂，打造成互联网+商贸的智享新城，逼格非常高，体验超便利。
5、乐城国际商贸城的开发商——浙江乐城集团实力非常牛逼，布局全国，形成7个大区，资金实力强大，特别有保障，不用担心未来的开发和收益问题。
听完这个政策和利好的介绍之后，我真的挺兴奋的，觉得，呀，这个项目真是牛啊，从国家到省到市都大力支持，开发商也好牛，要投资5000亿，开发商领导还和马云是好朋友，是浙江商会副会长，真好。
带着这股兴奋劲，销售把我领回一开始进入的沙盘的展厅，开始给我讲解区位沙盘，区域沙盘主要讲了以下几点：
1、项目周边配套设施未来特别丰富。综合保税区、奥体中心、新政府、园博园都在项目周边，15分钟之内全能直达。
2、离飞机场20分钟车程，商务往来超级便利。
3、高速路网四通八达。北边石黄高速（出入口就在项目内）、东侧京港澳高速、西侧新元高速三条高速环绕。
4、项目南侧设置了石家庄东火车站，还有一个长途汽车站。石家庄东火车站主要以货运为主，客运为辅。长途汽车站是从东二环搬过来的。这两个站点能够带来的人流量达到上千万，人流就是钱。
5、两条地铁线穿项目而过。1号线贯穿项目中心，南北向，有两个站点，7月26日就已经开通一个了，叫“洨河站”。5号线东西贯穿，共有4个站点在项目。这两条地铁共有6个站点，24个出入口，地铁造价是1个亿1个，政府投了这么多钱，肯定要大力发展的。
之后，顺势给我引导到项目沙盘，开始进行项目的细致讲解。这里主要也讲了几点：
1、项目占地广大，建筑体量空前。占地15742亩（东西7公里、南北2公里），建筑面积2600万平米，不知道你们听没听过，我是第一次听到这么大的项目，当时十分震惊，我震惊的眼神让销售充满了自豪感。
2、虽然项目这么大，但这么大的项目政府和开发商已经把业态全部规划好了，大家不要有后顾之忧，可以放心购买。
3、一期卖的一共6座商铺馆，现在在售主要为2号馆和6号馆，其他的都卖的差不多了。在售的2号馆是国际服装城，基本只剩下3、4层的了，均价19000-20000元/㎡左右。6号馆国际儿童城，只剩下1、2层的，价格比较贵，在27000-30000左右。2号和6号馆都是明年年底开业。不论价格如何，都特别抢手，现场看确实也挺抢手的。1号馆是大红门服装城、3号馆是国际皮革城、4号馆是进口商品城、5号馆是小商品城。
4、现在买一次性折扣是92折，贷款是98折，里外里应该差出2.5-3万块。贷款首付50%，后期可能还会推出分期政策，但不确定。
5、周五接电话听说的10年返租保本不是绝对固定的。销售说前3年租金每年按返8%直接房款里减掉，第四年开始返租金，每年付，但需要收取每年10%的管理费。不承诺第四年到第10年一定返，租金水平也不确定。因为得看到时商铺的出租情况，有一定的风险。
6、现在销售情况特别好，平平常常一天50套，赶上高峰期，一天就能卖500-800套，赶紧买，过了就没了。
基本上到这里，销售的介绍就完事了，听完销售的介绍后，我表示要再想一想，看一看，到时回头再联系。因为销售中午还要接个北京来的看房团，所以相互留了联系方式后就走了。整个现场看房的环节基本就结束了，整体感受主要就是九个字“震撼、火爆、略微有疑虑”。
出了售楼处之后，我又叫了一个滴滴专车，上了一辆别克君威，先让师傅带着去石家庄东站绕了一圈，确实在建呢，看完后，让师傅拉着往回走。
司机师傅也特别健谈。通过和师傅的聊天又得到了几个消息。
1、地铁1号线洨河站尚未通车，但未来应该是通的。
2、石家庄市中心的商品市场都快赔死了，经营十分惨淡，不知道这里能不能经营的起来。
3、塔坛商贸城，原来就是个村，未来也不见得能招上多少商户，就是地理位置比这个好太多。
4、师傅觉得乐城销售有点忽悠，自己估计有钱也不会买这。
挺有趣的，前后两个司机师傅基本算是截然不同的两个观点了，我得再自己仔细想想，一方面，今儿这趟看房着实被震撼到了，另一方面又有点摇摆不定。
坐到高铁上，我仔细想了想今天接收的信息，有了这么几点自己的看法：
1、乐城国际贸易城所处的区位，位于石家庄东北。其北部正定为石家庄市政府未来迁入地，并且其所处地段周边大型配套均已规划，而且周边有成熟的小区，售价20000元/㎡左右，未来生活配套基本不会有问题。
2、交通方面，个人觉得销售说的基本都是真的。除了现在地铁还没修通，但不远的未来预估一定会修通的。
3、关于承载北京非首都功能这方面，个人觉得也是没有多大问题的，但是注意是“承载”，而不是“指定唯一”，承载代表着有很多地方都有承载的功能，但能不能争取到承载的商户，还得看自己区域的条件能不能得到商户的认可，这是其中第一个风险点。
4、关于销售说动物园和大红门已经签署协议了，会搬迁过来。据我所知，动物园的个体商户们有一部分已经搬到位于燕郊的东贸国际服装城了，所以，十年包租回本，前3年肯定是有保障的，因为直接打折从房价里改了。从第四年开始就完全是看租住水平如何了，未来发展如何需要看政府和开发商的招商引资政策及运营能力，这是第二个风险点。
5、另外，小商品市场和服装市场目前受电商冲击巨大，未来需要靠开发商联合阿里巴巴、亚马逊等电商巨头进行模式探索，具体能否杀出一条血路，有待验证，这是第三个风险点。
6、目前整体的感觉是开发商不愿意运用杠杆更高的贷款方式，所以以出售物业进行款项筹集，支持后续开发，毕竟这样对于开发商来说成本更低。
总体来讲，个人对于政府政策导向、城市区域发展价值是认同的，但对于项目评估上，不同类型的人应该会有不同的选择
地产老兵点评：还记得半年前朋友圈大火的唐山荣盛未来城吗？也是规模体量巨大，也是人山人海，也是规划齐全，也是商户进驻火爆，也是承诺售后返租并且十年回购，很美好很动心啊。其实都是5年内卖不动即将烂尾的项目，借助环京庞大销售队伍的人海战术，利用屡试不爽的售后返租（都是套路，抬高单价，然后将抬高部分的差价以返租金形式归还给客户，广告法已明令禁止），重新包装高举高打吸引房产投资链的末端群体，这部分群体是没钱、没经验、没见识的资深韭菜，永远割不完！这个世界傻子太多了！我是不会推荐这种项目赚昧心钱的！
