来源：整理自新浪财经、凤凰网财经

（任志强：李嘉诚跑了？你瞎猜什么猜！）

11月28日，“《财经》年会2018：预测与战略”在北京举行，华远地产股份有限公司原董事长任志强、中国城市和小城镇改革发展中心理事长李铁、链家集团董事长左晖出席并发言。

任志强又开炮了：没太搞懂为什么老说房价高 ？我觉得还早着呢！

重点如下：

以下为任志强演讲实录：

大会里其中有两个没有改变，你们谁知道上次大会有几个吗？有人举手吗？看来都没我学习的好。

上次大会有三个没改变，这次大会变成了两个，有一个改了，就是李铁刚才说的，主要矛盾改了，但是两个没改的是什么呢？

第一个是社会主义初级阶段没改，第二个是发展中国家地位没改。

这两个没改就说明什么呢？说明中国还得回到原来的建立市场经济框架、高速发展的过程。

城市化任务还没完成，不盖房子住哪啊？

那预计是什么呢？预计就是城市化任务还没完成。

要完成小康目标最少也得到60%、70%的城市化率，中国的社会主义初级阶段现状周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢。

所以我们应该说，中国的城镇化这个路还有一段时间，大会说每年1.2个点，要完成小康。

2035年的目标最少每年得有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿啊，这是一个大的问题。

很多专家都认为我们的住房问题已经解决了，老说有多少人口有多少房子。

李铁刚才说了一大堆的外来人口的流动情况，说明房子是不够用的，因为那套房子在农村的，他人在城市里，所以城市的发展过程中，住房的需求还是一个巨大的需求。

特别是李铁非常重视，谈到了我们的老龄化问题，老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。

在欧洲，像北欧很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思？就是父母有房子我也不住，我得单独住。中国现在达到多少？大概最少有七千七百万户。

独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭的人口比例数在大幅度下降，我们从1984年的三点九几，现在下降到二点八几。

但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点，而不是过去说的三个人、四个人一个家庭了。

那一个人一个家庭已经占到比例很大，占到全世界多少？大约现在占到全世界的25%的左右，而中国未来的独居发展趋势是什么？

独居就是没有结婚的单身，他和已经结婚又离婚是两个概念，要把那个加起来，我们预计中国未来城市里最少有五千万户，那也就是说中国的房子还得盖多少年呢？

仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算，结婚的、生孩子的还不算，为什么？

从1990年开始到现在为止，一共建了多少房子？一亿五千万套，包括租赁性租房，什么廉租房，什么保障性租房，所有都算上，就建了这么多房子。

你们以为商品房有多少吗？商品房只占住房总量的40%，或者还不到，像大城市，北京、上海都不到40%。

那么真正的房价有多高呢，李铁讲了半天房价，超过两万块钱的不到十个城市，超过一万块钱平均房价的不到二十个城市。

大部分在去年年底的统计数字，我们全国所有的地级市都加起来，平均房价不到四千块钱。

到今年为止十月份的统计数字，全国的平均房价，平均房价也就是七千块钱，我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。

你们觉得个别城市，就是刚才李主任说的，个别城市，北京、首都或者什么，他们老算房价比，那房价比确实很高，为什么？

外地最有钱的人也到这儿来了，他自然房子就高了，因为你是和外地的那些有钱人去比这个房价啊，所以它就高了。

因此我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市，所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，全国平均普遍下来，我们的房价离合理水平还差的很远。

最近我也让易居帮我们做了一个调查，什么调查呢？就是房价扣除地价以后的房价收入比是什么？

非常低，大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6，大概只有五点几，全国。

那么大城市可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差多少？相差60%。

换句话说，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低，比大多数国家低。

那也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金，而且是竞拍价格的时候，它的房价是相对合理的。

而如果用这样一个制度导致的结果是什么？是房价高涨，我们从什么时候开始的？大概是2004年8月31号以后，但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂，2003年以后开始实现的。

那从1998年23号文件开始出台，到2003年没有实行土地招拍挂期间，我们房价平均年涨幅多少呢？不到3%。

但是我们的收入平均涨幅多少呢？9.5%。

自从2004年813以后，土地价格急剧上涨，所以到2007年开始出现大量的地王，随后开始出现我们所说的天价地，面粉高过面包等等。

于是才开始出台了我们一系列的调控政策。

调控政策最大一个问题是无法，你们可以查一查，地方出台的所有调控政策哪个是依据上位法了吗？

你们谁给我举个例子。不管你限了什么，我们1995年开始实现《房地产管理法》，你们查查《房地产管理法》有地方政府允许批准价格吗？没有。

上面只写着商品房卖完了以后，你把那价格到政府那去备案，我们住建部出台了88号令，商品房预售管理办法，上面写着很清楚，价格是交易双方决定的。

所以，中国没法。

第二个，没有契约，完全没有契约精神，因为土地合同中写了我可以盖这个房子，盖那个房子，没写着我必须限价。

但是我盖完房子以后你说这契约不算数，我重新做规定，你这房子只能卖这么多钱，不能卖那么多钱。

而且你只能变成这样，我已经盖好了，那也不行，商住房你也不能卖，如何如何，没有契约精神。

第三个，我们有市场价格信号吗？没有。

所有的价格信号都是假的，什么叫市场经济？最直接的一个就是看不见的手，就是凭价格信号而来的，但是我们没有价格信号。

就是李铁刚才说的，要不然给你限价，批价。

要不然就是高价的不准你卖，让你卖低价的，然后把那平均房价压下来，举了很多例子，很多地方要限价，为什么要限价？就这个。

那如果市场里头没有价格这只手，没有价格信号了，那么所有的市场做出来的，任何人做出来的判断就一定是错误的。

不管你是中央政府还是地方政府，还是所有的政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗？

不是，因为你看到的是虚假的，不管是统计局公布还是谁公布，都是假的。既然是假的市场信号，怎么转换的呢？

你们说未来是涨还是跌，不知道，因为这个价格它可以随便做，想做多少就做多少。

这可能是我们认为房地产市场拐点来了，因为你永远不知道未来的价格信号是什么。

以下为任志强问答实录：

苏琦：任总，我记得2003、2004年我采访您，您当时有一个惊人之语说，不给穷人盖房子。您又说政府应该给穷人盖房子，政府应该安居性的保障。

您给支支招，租售并举以后，保障性住房也好，到底怎么更好的解决这个问题？

任志强：北京市政府干得挺好的，北京市政府没有住房困难的家庭，北京是人均少于7.5平米的需要政府提供保障，他们都不愿意搬家，宁愿意领更多的钱，为什么？

因为要改善住房就到城外面去了。

我们要解决的问题是什么呢？

第一，中国没有解决的户籍制度问题。中国的户籍制度把人变成了两类：农村户口和城市户口。

城市所在地要解决住房问题，根本就不考虑农村户口了，因为你家里有宅基地，不在住房考虑之列。

另外，户籍制度导致的是本地户籍和外地户籍，本地政府只管本地户籍的人口，外地户籍的人口再困难和我没关系。

因为你原来的保障和其他的条件是在原来户籍城市所在，我们制度上的原因导致你刚才说的问题就出现了。

所以，我们真正的家庭住房困难户，不是真正有北京市户籍而产生的人口，或者说不是我当地政府要管的，是外地政府要管的。

所以，他就要把这些外地人口轰出去，都轰出去了就没责任了。

苏琦：叫疏解。

任志强：文件上写的不是疏解，是迁出。

如果没有户籍制度问题，全世界大概有三个国家有户籍，朝鲜、中国，还有一个什么国家，我忘了。

比如美国，拿的是护照，到任何一个州，州政府都得管，特别是他们退休社保卡都是全国通用的。

李铁强调人的城市化问题，我个人觉得是收入的城市化问题，如果你的收入完全来自于城市，不管你住在农村还是住在城市，都叫城市化。

许多人家庭现在父母在城市里，医保还在农村，宅基地还在农村，承包地还在农村，能叫城市化吗？

不叫，因为当地的政府不管你。但本地户籍人，政府都有一个最低收入。

这是我们制度上的毛病，你刚才问的问题，制度上的问题不解决，每个地方政府都说我完成任务了，完成的很好。

但是，在人口流动的情况下，这个问题没有解决，而障碍就在于我们的财政税收制度是分配的。

中央拿多少，地方拿多少，特别是穷困地区，户籍是多少，我给你按多少拨，你人可能不在这个地方，但钱拨到了户籍所在地。

所以，我们逐步打通户籍问题，估计得用几十年时间才能打通。打通以后的情况就完全不一样，邓小平说初级阶段要一百年，或者几代人、几十代人，别想的太简单了。

孔子到现在只有73代，邓小平说几十代人才能解决初级阶段的问题，你们别想的太简单了，所以，可能还有一个发展过程。

如果这个阶段没过，财政收入、体制什么的问题没解决，北京政府非常骄傲的说我北京没有住房困难户，但是流动人口这个问题和城市化发展的问题没解决，永远存在这个障碍。

像郑州、南京提出来了，给你低价补贴，优秀人才来我这儿给你落户，房价补贴等，恰恰是因为高技术人才不到他那儿去，才用政府花钱的办法请你。

北京不用，北京有这么多权力，大家都拼命往北京跑，没办法。

特别是一些大城市，遇到的就是这个问题，本地人解决了，不希望你外地人进来，因为外地人进来以后，我承担保障的责任很大，政府担不起，于是就出现了问题，所以有些城市提出购房入户。

而优秀人才都进大城市，我们文件上写的公共资源均等化，这句话不是短期之内能解决的，需要很长的周期。

为什么开发商选择城市做投资，就是因为城市有吸引力才有更多的人来。

为什么投资不出山海关，就是因为那些城市没有吸引力了。

我想，最根本的问题，中国要解决长效机制，这个口号都提出来了，但是你们想一想。

如果不解决户籍问题和土地制度问题，这个长效机制拿什么建，可能建在沙漠上或海洋上。

必须把这两个问题解决了，才能根本解决中国所有涉及房地产的问题。

李铁表示，实际上北京人口结构实际是一个金字塔型的，高收入人口只占这个城市总人口的少部分，更多的是中低收人口和外来人口。

北京有840多万外来人口，甚至更多。

外来人口是城市的重要组成部分，北京如果没有外来人口，人口老龄化程度会达到25以上，甚至还会更多。

“如果北京没有这些人，北京将无法生存，这是一个非常大的问题。”

李铁还指出，北京高房价是不可避免的，因为这里是全国收入水平最高、资源最丰富的城市。

即使通过短暂的行政控制，早晚有一天还会反弹。香港房价是北京的3倍，李铁称，“我们要认清这个现实。”

但他也指出，中国房地产市场存在冰火两重天的情况，除了一线城市的高房价外，大量的三四线城市卖不出去。

在城市化进程中，大量人口向特大城市区域流动，上海有2400万人口、北京2千多万人口，深圳将近2千万人口，这些人在城市生活都需要购买住房。

李铁表示， 很多人认为北京房价被炒上来是不太正确的，其实从2010年后，政府就一直采取各种限价措施，行政手段基本用的差不多了，北京房价还是没有下去，就因为是物有所值。

所谓物有所值两个方面原因，一个是优质资源的过度集中，第二，人口的不断向里进入。

解决房价问题不可能把城市中心地方用低价去出售，但全世界所有的特大都市有一个规律，随着离城市中心半径越远房价会递减，这也是城市发展的规律。

可是中国不同，中国在这个方面受到严格限制。

“我们可以允许主城区发展，但是主城区周边20公里半径、30公里半径，这个周边的中小城市也不允许你乱建房的。”

李铁称，这就导致住房的供给受到了极大的约束。我们很多人想在北京买房买不到，所以大家把焦点集中在高房价上，使我们对房价的问题非常敏感。

“如果按照世界的规律，像北京这种首都，超大城市，优质资源还集中在北京，房价是不会下降的。”

李铁认为，长期上涨趋势是不会发生变化的，除非经济崩溃，除非整个人口流动的方向发生逆转。

另一方面，北京的人口结构问题，也决定了北京的房价和住房供给。

限制北京住房供给的另一个重要的原因，就是地方政府一直在采取限制人口、控制人口的政策。

就是他担心我在北京郊区建了更多的房子，会有更多的人到北京来，住房我解决的越多来的人越多，最后导致北京人口的过度膨胀，这是一个基本出发点。

因此要尽量减少我的供给，结果供给越减少房价越高。

李铁认为，这种控制人口政策实际上某种程度上是违反城市发展规律的。

北京人口大概分为三类：一类属于高收入人口，一类属于中等中低收入人口，还有一类外来人口。

其中高收入人口可以解决高房价的住房问题，中等收入人口也可以通过过去的福利分房或者通过现在的市场也可以买到一定的房子，但是中低收入人口买房遇到了很大挑战。

李铁指出，如果政府继续人口控制政策，这个人口控制政策会成为北京市住房控制政策的导向，可能根本改变不了这种住房短缺的方式，大家关心房价的舆论问题仍然会持续下去。

人口控制政策限制了住房供给，同时也导致了大家对房价的过度关注。

另一方面，我们在空间范围内来调整房价的手段，通过发展中小城镇来调整房价的手段没有得到很好的应用。

“关于人口控制政策也存在比较大的问题，”李铁表示，实际上北京人口结构实际是一个金字塔型的，高收入人口只占这个城市总人口的少部分，更多的是中低收人口和外来人口。

北京有840多万外来人口，甚至更多。

外来人口是城市的重要组成部分，上海如果没有900多万的外来人口，人口的老龄化程度将达到30%以上；北京如果没有外来人口，人口老龄化程度会达到25以上，甚至还会更多。

这些外来人口是北京满足市场需求最重要的组成部分，是不可或缺的组成部分。

“如果北京没有这些人，北京将无法生存，这是一个非常大的问题。”

没有正确认识人口结构，我们就不可能提供提供好的城市服务政策，也不可能来改变我们城市的基础设施供给、我们城市的规划，也改变不了我们城市的住房供给的政策。

李铁认为，如果按照传统的人口政策的思维定式，把所谓的补充性人口、外来人口清出去，只留所谓的高端或者高收入人口，可能北京的高收入人口也没有办法生存。

既然有了高收入人口也有中低收入人口形成最好的组合，那么公共服务的重点应该放在解决中低收入人口，特别是外来人口这方面，而不能再停留在这种人口控制的阶段性思维，这是特别要说明的。

解决住房问题，李铁认为还可以通过大城市周边的中小城市的小城镇，包括一些所谓的城中村和城郊村解决。

“如果给这些地方一定的发展权，建各种房地产的开发或者租赁住房，可以大大缓解中心城区住房的压力，也可以缓解房价的压力。”

怎么样利用城中村的集体土地来建设住房，在广东有很好的经验。

“广东的城中村租赁住房就200、300、500的价格，农民自己盖，可以盖4层楼，政府提供一系列的限制性条件，安全问题、供水问题、卫生问题，由村民和村集体自己负责。”

广东的外来户2千多万，50%多集中居住在这种农民出租房里。

“有了问题我就撵，这也不是很好的办法，甚至会激化矛盾。”李铁表示，在城市的住房问题、房子供给问题，我们有很多很多项选择，不只是用行政的办法。

最后，他表示，研究房子问题核心，如何研究市场经济发展趋势，研究人口向城市流动的规律，研究住房的供给，需要按照大会提出的。

要和人民生活美好需求与发展中不充分、不平衡的矛盾相互结合在一起，才能制定出好的政策。

“如果不解决政策，只用简单的粗暴的方式来对待人口问题，来制定城市政策，必将还会使城市发展走入误区。”

中国房价从2008年到今天这10年的时间，中国大概是一线城市基本上涨了5倍、二线城市基本上涨了3倍，但左晖认为，不动产资产价格高速增长的时代已经过去了。

目前数据统计，全中国的租房份额大概1万亿，房屋交易大概去年是17万亿，“差距非常大。”

北京目前租房人口占比大概占35%，左晖认为未来趋势会有很大的变化，“像北京这种城市50%的人租房是很正常的，”所以交易和租有很大的趋势性。

左晖表示，很难说房地产有拐点，但是整个房地产市场可能才刚刚开始新的一轮发展，未来的发展空间可能是更波澜壮阔。

欢迎大家留言发表看法！