年后，跑了趟海珠。
春节，作为传统的楼市淡季，即便是热门网红盘，销售量都不高，在个位数，5套左右。
看上去很少？但这个春节成绩单，已经是全广州TOP级别的了。
我们在开工的第一天初八，跑了几个热门盘，像中海大境、保利燕语堂悦、熙悦江湾、桂悦东晓等等。
几个感受：
1）节后市场，还是比较冷清，只有零星两三组客户，和往年比也比较少，可能是很多人还没有回来吧；
2）传统淡季，有成交就是赢了。
3）年后和粉丝包括客户聊，不少人在等，尤其是珠金琶新一轮的产品和定价制霸。
豪宅改善，在等珠金琶，尤其是保利绢麻/面粉厂，保利琶洲南三兄弟的产品和价值锚定。
等一等，不吃亏。
刚改在等。更高的阳台率，更高的赠送户型，包括更好的学铁商，比如天河珠江实业都荟，海珠中交、龙湖新光等等。
刚需在等。更核心的配售型保障性住房，天河奥体、科学城等等，越核心板块的项目，更迎合市场和保障的双轨制。
其对市场的影响，取决于配售型保障性住房的供应规模。
说回海珠，今年上半年，海珠一共会有8个新盘等待开盘，数量全广州第一。
1）海珠今年肯定会很卷，卷价格，卷产品，卷配套，看看谁能打响第一枪。
2）海珠新盘，450万+四房+学铁商+新规户型，24年底已经卷一波了，今年还会放大。
刚改面积段，尤其是88-90四房，厮杀会很猛。
其中，中建天钰、熙悦江湾、绿城馥香园等项目都蓄势待发，出了规划，筹建团队，很可能会在近期面世。
桂悦东晓，也早就开始了对外收客，年前抢收了一波客户了。
接下来，我们一个个项目聊。
中海大境
项目春节期间热度不错，算是卖比较好的改善盘了。
目前，除了少数15、16栋的绝版小户型还没有加推外，大境把手上的大部分楼栋放到了货架上。
均价8-10万/平，户型126-270平，小户型起售价1000万内。
年底加推的东区，靠近11号线地铁站的140平小户型，1000万出头的价格，很抢手。
广州中轴线上的六边形战士，11号线地铁+万达广场+中大附+湿地公园，通勤方便，环境不错，适配性很强。
中海大境南侧的东风村改造启动区，正式宣布动工，垃圾站被取消。
11号线的开通，则是给大境的价值又上了一道保险，“广州一环”上的房子。
如果，你的预算1000-1500万，在这个价位段，大境是一个标准答案，不出错。
保利琶洲南三兄弟
同样的预算，如果更想吃到海珠琶洲发展的红利和机遇，也可以等等保利的琶洲项目。
项目展示区预计今年4月就会开放，首开面积段 120/140/190平。
项目北面就是琶洲会展中心和11号线琶洲站，西南侧有民办国际学校。
除了区位外，项目的产品在海珠算是独树一帜了。
全南向T2板楼，搭配2.5容积率，居住舒适度拉满；外立面大面积使用了玻璃幕墙+铝板配置，颜值很高。
保利燕语堂悦
过年期间，卖了个位数，期间看房都是周边置换客户多。
海珠另一个红盘，如果预算在500-1000万左右，目标是一个全能刚改偏改善的项目，燕语堂悦会在名单前列。
产品有77、90、95、110、125平，均价6万+。
77平小户型起步价450-480万，还有最后6套；更推荐考虑90平，约560万起、4房110平，约670万起。
广佛+11的燕岗站、配建宝玉直实验小学、新规实用率100%+户型。
燕语堂悦的是比较典型的基本面好，但有小瑕疵的项目，放在老城区，大家接受度高。
项目卖的很好，所有高层都已经推售了，只剩下小高层还没卖，预计是115平的小洋房。
保利燕语堂悦的直接竞品，两者相距450米。
现场看完板房后，小户型88做的合格，123做的比较好。
客户群体中，海珠地缘客占到了8成。其中，88和123的户型收客比较好，108横厅的货量比较少，感兴趣的客户相对少一点。
项目距离11号线棣园约400米、广佛线&11号线燕岗约600米。
据说在开盘前，读什么学校会有个明确的答案，大概率是鲍鱼汁。
熙悦江湾计划在2月会开盘，吹风价6万。
中建天钰
这个项目产品、配套我们都聊了很多次，但一直没开盘，同属于燕岗地铁站的辐射范围。
全南向产品，三房89、4房100、120、134，周边居住氛围和产品都不错。
去年不少问起这个盘的粉丝朋友，都是拿来对比燕语堂悦，尤其是100平做小4房的产品，海珠独一份。
项目也会在近期开盘。
桂悦东晓
东晓+江南西板块，近年来推出的首个全新盘。
晓港公园旁、读海珠外国语实验中学附属小学、600米到晓港站、紧靠江南西商圈，很适合周边的改善置换买家。
户型为88-105-117平，1#的认筹结果很不错，已经收了9成客了，感兴趣的朋友可以等等2#。
在周边配套和氛围成熟，自身产品做得很不错的情况下，东晓的爆火并不难理解。
中交三滘立交
作为海珠比较少见的大盘，临近2+广佛南洲地铁站。
三滘立交项目规划7栋住宅楼，均为46-48层超高层，主要户型为90-140平，定位刚改，更偏家庭客。
项目的产品外立面会是玻璃幕墙，同时南面和东面分别有2万多平的公园绿地，搭配上小区内部大花园，预计有大约6-7万平的园林给业主逛。
这个体量的花园和绿地，在海珠实属少见，只有标杆项目中海大境、琶洲南有这个条件。
项目的学校在争取旁边新建的五中附小，如果可以读，项目对于家庭客来说，就有教育基本面的保底了。
绿城·馥香园
也就是海珠客运站项目，离周边配套更近，南洲地铁站在旁边，新配建的五中附小也更近。
