编者按：
他们是地产商的中坚力量，他们是城市崛起的脊梁，他们是美好生活的营造者。乐居财经联动全国百城，推出《见地》人物系列之“对话经理人”，一起聆听区域总、城市总讲述其建设美好生活的故事。本期【见地】对话嘉宾：海伦堡中国控股华东区总裁李江
先生
。
撰文 |
杨蕾
出品
丨乐居财经
“我开始跑步到后来喜欢跑步都是因为海伦堡与中欧。”
两年前，李江还是194斤，“心宽体胖”，每天除了面对繁忙的工作外还需要与 “三高”抗衡。改变发生在2018年，这一年李江与海伦堡结缘，与跑步结缘。
2018年6月，李江正式加入海伦堡，担任海伦堡中国控股华东区域总裁一职。受公司跑步文化和氛围的影响，3个月后，非常不喜欢运动的李江开始动起来了。
提到刚开始跑步时的感受，李江直言，难，不是一般的难。“最初几百米、800米、一
公里都跑不动，配速跟快走差不多，前3个月每天脑海里都有两个小人在打架，博弈起来还是不起来，跑还是不跑，真的是很痛苦。”
坚持跑了3个月后，李江渐渐找到了跑步的乐趣，开始慢慢喜欢上跑步。从0到5公里到10公里再到轻松跑下半马与全马，成为“铁人”的背后是努力的汗水和不懈地坚持，与之相对的，是褪去厚重脂肪后的帅气，是告别“三高”的健康，是磨练后更坚强的意志力。
“我们跑步不是为了跑得更快，也不是为了跑量有多大，我们是要跑得更远。”李江说。
不是为了跑得更快，也不是为了跑量有多大，而是要奔跑得更远——稳健前行。这不仅仅是李江的跑步逻辑，也是李江带队下海伦堡华东区域公司的奔跑逻辑。两年多时间，凭借敏锐的市场洞察力和丰富的从业经验，李江带领着团队在长三角地区开疆拓土，积极拿地，快速布局，迅猛扎根长三角市场。截至目前，海伦堡华东已在江浙沪以及安徽地区布局40多个不同业态的项目。
10月10日，乐居财经独家专访海伦堡中国控股华东区域总裁李江，听他讲诉海伦堡的华东版图以及奔跑的力量。
机会一二线，坚定三四线，下沉五六线
对于海伦堡而言，长三角地区是海伦堡全国布局战略中重点布局的核心城市群之一，也是现阶段海伦堡得以高速成长与发展的核心驱动力。
公开资料显示，2012 年，海伦堡进入苏州，次年挺进上海，布局长三角城市群；2016年，海伦堡先后在江苏市场布局南京、苏州、南通、镇江等地；2017年，海伦堡扎根浙江杭州、宁波、绍兴、嘉兴、台州、湖州、金华等城市；随后，不断扩充版图，进入安徽，聚焦合肥国际滨湖省府板块等。
李江告诉乐居财经，近三年来，海伦堡华东区域采取“机会一二线，坚定三四线，下沉到四五线”的布局战略。
什么是机会一二线？他补充道，“一二线城市是兵家必争之地，龙头房企汇聚，像我们这类企业面临着资金成本较高等压力，会发现和特别强的企业争夺这些土地比较难，所以定性为叫机会。”
为什么要坚定在三四线？他指出，三四线城市规模有，消费也有，体量也有，管控程度也有，发展潜力巨大，也是未来增长的引擎。海伦堡经过多年的发展，在三四线城市的布局和所做出的产品有一定优势。“在城市的构架里，我们三四线也还是有一定优势的。”
为什么一定要下沉到四五线？在李江看来，特别是以核心城市为中心的四五线城市，城市发展力已明显提升，甚至有些四五线城市的房价都超过了部分省会城市的价格。“四五线一定是要有概念，并不是所有的四五线或者六线城市都去。”
具体到城市的选择上，李江进一步表示，海伦堡会围绕着三大基本核心。第一，看城市能级；第二，看城市的经济以及城市的人口，人流量；第三，也是相对来说比较矛盾的，在战略的推进过程中，大家都会谈到一个数字化的概念，今年要做多少，明年要做多少，其实这是一个目标的问题。“海伦堡整个的城市布局，一二线、三四线、四五线都有，没有明确的说哪个城市一定不能去。我们更多的还是捕捉市场上能够围绕盈利、现金流和规模，能做到这3点我觉得都可以去。”
与此同时，从拓展的角度来思考，李江透露，更希望做产城综合体。“现在纯地产的拿地竞争压力特别大，不管是在一线二线，一些四五线地价也是有点看不懂。”
截至目前，在李江的带领下，海伦堡华东区域拥有6个城市公司，已布局40多个不同业态的项目，分布在江浙沪以及安徽。
在市场的缝隙当中寻找机会
土地储备是房企的生命线。当前房企发展，核心还是投资驱动，会拿地、拿对地、多拿地是房地产做大的关键因素之一。
“拿地其实是一个非常累的活。以前可能很多人都羡慕干投资的人，但我觉得这个年代是非常苦的，不光是苦体力、苦脑力，还要进行市场的博弈。”
李江列举数据为例，海伦堡华东区域每个月都有立项指标的要求，具体来看，基本每个月有16个项目的立项，每一个立项背后是1:10的关系，意味着要看160块地；这160块地，又有1:10的关系，要有1:10的项目信息。
“16块地背后意味着要看160块地，160块背后又意味着有1600块地的筛选过程，这就是我们为什么投资能够相对精准的原因。”李江指出，第一，要有量的积累；第二，在量的基础上要有筛选；第三，头部企业在资金、财务成本等各方面相对有优势，发展中的房地产企业更多的是在市场的缝隙当中寻找机会。“更多的是我们要比别人辛苦一点，能捕捉到别人漏网的地方。”
作为华东区域公司的掌舵者，肩负的责任和使命重大。面对强大的压力时，跑步就成了李江的解压法宝。“有的时候是一种无形的压力，自己又憔悴又有压力的时候，有的人选择休息，但我可能更多的选择跑个一圈回来，这是一种心理的休息。虽然你躺下来睡觉是一种生理上的休息，但更多的时候是需要心理的休息。”
对李江而言，跑步的过程是释放压力的过程。“你在跑的过程当中可以喊出自己的心声，也可以思考一些问题。压力很大你就可以跑得快一点，让自己呼吸急促一点，跑完以后就会很轻松。”
辛苦背后总会有收获。李江透露，截至目前，海伦堡华东区域已完成了拿地拓展指标。其中，在海伦堡华东区域58个百强县的战略攻坚战上，团队通过45天的战略攻坚战，收获了约三千亩地的土地储备。“在拿地这块，海伦堡特别是华东区域一定是全周期思考，甚至是全周期的参与。今年完成得还不错，找准了时机，而且相对来说，含金量还蛮高，底价获取了一些优质土地，没有拿高溢价地。”
预计超额完成150亿目标
今年以来，新型冠状病毒肺炎疫情对房地产行业的销售、开工、投资都造成了一定影响。
“受疫情的影响，今年的市场真的很难，不是一般的难。”李江感慨，通过第二季度末和第三季度整个市场的发力，海伦堡华东区域今年整体销售货值要远远高于去年同期。“因为去年项目不是特别多，今年项目拿了都在开发阶段，获取新的货值在推速阶段。”
谈到今年以及未来海伦堡华东区域的发展目标时，李江表示，华东区域会坚守盈利、现金流和规模3个大的方向，今年区域是150亿以上的业绩目标，未来三年内，每年增速希望达到50%。“既要有利润又要保证现金流，又要保证企业稳健的规模发展。”
对于能否完成业绩目标，李江充满信心，“正因为有了第三季度和第二季度业绩的铺垫，看到第四季度更大的希望。在第四季度，团队会采取百天攻坚战，为未完成的目标甚至要超过原定计划目标要去努力，预计华东区域的目标能够
超额完成。”
除受疫情的影响外，如楼市“三道红线”等楼市新规也令不少房企风声鹤唳。面对当前的市场，越是困难时期，越是考验企业生存能力、职业经理人应变和创新能力。职业经理人该如何应对？
在李江看来，当前对于职业经理人来讲，最核心的有六点：第一，要有敏锐的市场洞察和捕捉能力，不能后知后觉；第二，要有非常果断地专业决策能力。当别人摇摆不定的时候，你一定要有果断的专业决策能力；第三，要有高度的拓展能力。企业的发展，区域的发展，没有项目没有拓展什么就都没有；第四，要有全局整合能力，包括团队、资源等整合；第五，要有一颗敬畏的心；第六，要有一颗博爱的心，要勇于去成就别人，成就别人就是成就自己。
“华东有这样的发展，我一直说，不是我的能力，是我们的同事成就了我，是各个城市公司老总成就了我，所以我们也要有博爱要成就别人。当你成就别人的时候，你发现也是在成就自己。”
乐居财经：
在2020年房企年中报的业绩会上，“345”融资新规成了高频词汇。您怎么看该新规以及它的影响？
李江
：
客观来说，整个行业朝着更健康的发展需要这些新政策的支持。这些政策使得大家会更清醒，行业会更清醒，地产关联行业也会更清醒，是好事。
乐居财经：
近年来，整个社会都在讨论着美好生活的话题，房地产也是为人们提供美好生活的一个重要的途径。海伦堡在这方面是如何思考的？会这样去满足购房者美好生活的需求？
李江：
对于中国人而言，所有美好生活都从居住开始，这也是中国人为何如此重视房屋与居住的原因。对此，海伦堡也深感客户的需求，对于客户而言他们不仅是买一套房子，更是寄于房屋之上一个家庭乃至几代人的美好生活规划。
因而，海伦堡在进驻一座城市，设计产品之初都将深刻了解城市的文化属性与居住偏好，以人为本，最大化地从居住者的多元需求出发，通过我们特有的“健康+2.0”产品体系，为每座城市的客户提供兼具个人、健康与社区三者关系平衡的特色品质人居生活
乐居财经：
当下，房地产集中度越来越高，强者恒强。您觉得中小型房企该如何在这种环境下更好发展?
李江：
从当前整个行业来看，房地产市场仍持续承压，整体高速增长乏力；但行业集中程度却进一步提高，且呈现销售持续向龙头企业集中的态势，在这样的行业趋势下，中小房企的成长空间与市场份额确实遭遇了挤压。形势虽严峻，但对于中小房企而言也并不是无突围之路。
在我看来，有危机的地方就有机会，行业持续攀升的集中度势必会淘汰一些企业，但也势必会在进化的过程中让不少“黑马“得以发展。对于中小企业而言，与千亿房企抗衡，首先要找准自己发展的方向，是持续专注开发，还是多元化发展。
同时在面对同质化竞争时，需懂得”扬长避短“，即发挥自身某一方面的战术优势，用战术级的手段，实现战略目标。例如在区域布局上选择还未有”重兵“且具有潜力的区域，进行充分深耕，以获得在该区域规模优势化，从而以点带面形成规模化突破；或者专注产品力，通过特色化的产品力获得品牌口碑实现局部突围。
当然近年来不少中小企业也纷纷以横向与纵向多元化进行转型，有些积极拓展长期持有型业务，有些则聚焦于地产服务型上下游产业链的打通，这也都是面对行业变化进行转型的良策，而对于中小企业而言，如何转型落地形成自身的差异化竞争优势将是日后所必须面对问题。
乐居财经：
除了工作，您闲暇时会做什么？有什么兴趣爱好？
李江：
平日工作非常忙碌，能拥有的个人时间比较有限，但基本上我会在日常保持持续跑步的习惯。对于地产人来说，工作节奏非常的快，良好的身体素质对我们工作和生活来说都非常重要。而跑步是较为便捷简单的保持健康的运动方式，不管多忙多晚，只要留给自己一点的时间，都能很好地去完成，长久的坚持对个人的益处也非常明显。海伦堡集团内部也持续进行着爱心跑的文化活动，我们每位员工也都在保持运动的同时为社会公益添一份力量，我觉得非常有意义。
乐居财经：
给我们分享您平时读的一些书籍以及读书带来的一些感悟？
李江：
读精每本书、读懂作者思想、读会自己思考，不是量的堆砌！
分享近期精读的几本书：苏世民《我的经验与教训》、《十三天》、《高效能人士的七个习惯》。
