万科+城中村=？｜万村考察记

还记得5 年之前，我毕业去香港念书，自己住了一周 250 港币一天的 “ 酒店 ” ，这“酒店”位于佐敦地铁出口华丰大厦的 16 层，属于老板自己改造加盖的楼层。房间放着定制 0.9 米宽的床，窗对着天井，打开便是对面的人家，没事还可以看看香港人民的日常和晾晒的衣物，颇为新奇。

就读期间我住了学校宿舍，但也多次去过同学的家中，拜访所谓唐楼（无电梯楼）。期间我见识了4平米房间放着双层铁架床、起身旁边就是书桌的户型，也和多个住在客厅的“厅长”成为了朋友。 后来我了解到，这些并非真正民间疾苦，香港还存在所谓劏房、棺材房、笼屋……

▲ 香港华丰大厦

毕业后来到深圳租房，第一天房东便指着窗外一块近乎正方形、里面密密麻麻、高低错落排满房子的小区说道：买菜什么的到澳门新村就好啦，特方便。隔着龙华线， 澳门新村对面就 是金域华府，梅龙路的另一边是星河盛世，但夹在两者中间的是一番全然不同的生活气息。

那大概是第一个直接和我日常生活发生密切关系的城中村，它给刚到深圳的我提供了各种实惠又便利的服务。在这里，你可以找到新鲜便宜的蔬菜水果；有 25 元还帮忙 PS 的照相馆、 10 元起的麻辣烫；还可以找到 30 元首席总监洗剪吹的理发店 …… 但是，那遍地可见的垃圾、客车货车和人不分流的小街、占用道路的饭馆、深深几许的巷子以及繁杂的居住人口，着实让人喜欢不起来。有时我也会想，什么时候对这块地进行整改就好了。

这些便是我去万村业务学习前对于城中村的所有印象了。

几个月前，从同事那听说了万村业务，一直都好奇万科能在城中村改造方面做些什么 ? 村民和租客 对于旧改有不同诉求 ， 城市管理者 希望开展综合整治，我们又如何协调与他们的关系？待改造的物业有各种违章建设和历史遗留问题，并且有村屋建设规划限制，我们又将怎样设计产品、管理工程？抱着这些问题，我参加了万村新业务学习兴趣小组。

▲福田区玉田村的“三角广场”（实景拍 摄）

通过万村业务三位创始合伙人蔡学金、黄楠和孔浩的介绍，我了解到从去年6月的三人组开始，现在万村团队已经发展到将近 70 人，随着业务的发展，未来将会成为一个 400 人的大团队。从过去的旧改到如今的 “ 城市共生 ” ，主政者对于城中村的态度也有了较大改变。据了解，深圳有将近一半的人口居住于城中村，其中大部分人常年为各行各业提供着基础服务，为城市的建设贡献着青春，但由于历史因素，这些城中村的房屋设计古老、装修简陋、物业缺乏管理、水电暴露于室外，并且存在普遍的消防隐患，每年都有火灾发生。于是万村团队提出了 “ 整村运营、开放式社区管理 ” 的理念，希望帮助政府改造城中村，并为深圳的奋斗者提供更宜居、更安全、更舒适的居住环境。

▲福田区玉田村（实景拍摄）

我在龙岗新围仔村参观万村展厅时，看到一幅深圳地图上大大小小的1000多个城中村以点标记，犹如星火一般散布在城市的各个角落，不得不感叹万村业务任重而道远。 政府提倡租购并举、城市空间升级、满足人民的居住需求；村集体和村民希望自己的物业能够升值，实现更高更稳定的收益，还要保证消防安全；万科希望在改造城中村过程中，建立自己的品牌，创造社会价值，实现可持续的发展模式。三者由万村业务串联起来，综合整治加运营的模式不但解决了政府和村集体面临的难题，并且实现了村民安全和管理责任的转移，减轻了管理方面的负担。

在产品方面，万村提倡整村运营、开放式社区管理。对于不同的城中村，采取“一村一规划”的方案，提取城中村重要元素，对其进行个性化的改造。对于楼型规则、楼距标准的城中村（标准村），万村提出了组团、分批次修缮的做法；而对于楼型复杂、楼距非常近的城中村（极限村），万村先设计回家动线，将多栋楼的首层进行打通，并将屋顶平台联通，改善客户空间体验，并为消防疏散提供更好的解决方案。

在技术方面，万村团队对万科建筑研究中心提出了很多需求。村屋大多在结构方面先天条件较差，使用材料要有所不同。建研曾为泊寓定制了隔墙、地面的标准解决方案，也在厦门、西安等地进行了实践，未来应为万村的改造提供更多帮助。此外在交流中，万村合伙人还提出了建筑垃圾（砖块、防盗网及 PVC 雨水管）回收利用、非建筑类消防逃生设备研发等问题，这些都是建筑研究中心与前线业务的真实触点。