什么决定房价？这个问题很重要，决定了每个人的大类资产配置。主页君@孟祥远 一直坚持“长期看人口、中期看土地、短期看货币”的观点。判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。
目前我国的人口政策面临大变化，人口流动也出现新动向，这也直接关乎房价涨跌。
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重磅！国务院批复：2035年上海常住人口2500万
重大信号！昨天，中国政府网正式发布了《国务院关于上海市城市总体规划的批复》。文件进一步明确，到2035年，上海市常住人口将控制在2500万左右。而2016年末，上海市常住人口总数2419.70万人，这也就意味着未来18年，上海常住人口每年大概增加4.5万 。
据官方数据显示，至2016年末，上海市常住人口总数为2419.70万人。其中，户籍常住人口1439.50万人，全年常住人口出生21.84万人，出生率为9.0‰。全年户籍常住人口出生12.92万人，出生率为9.0‰。
此前，北京也提出人口控制规划目标：2020年，北京常住人口控制在2300万人。
事实上，2016年，一线城市就纷纷提出了2020年的人口控制线，并且正在相当严格地执行中。除了京沪，深圳控制在1480万人，广州控制在1550万人。
关于房价，主页君@孟祥远 一直坚持观点：房地产短期是货币现象，中期是一个土地现象，长期则是人口现象。那么，在人口政策大变下，一线城市的房价还能涨多少？未来哪些城市将成为房地产热点？
个人认为：
1、“京沪”在中国城市格局中占据着一个特殊的位置，其楼市表现也一直领跑全国，十万元以上的楼盘比比皆是。但如今人口和价格都被限制了，意味着以后人口不增反而减。此外，“商住房”在京沪比例也是最高的，主要还是住宅供应量少，单价贵，加上住宅限购。在种种因素作用下，京沪未来的楼市可能会遇到一定调整。
2、深圳和广州我是比较看好的。在中国房地产发展史上，深圳走出独有的深圳模式。深圳的土地面积远远小于北上广, GDP产量多年远高于北上广 ，人口密度远高于北上广。而广州楼市，一年多前也多次强调广州应该是一线城市里最后一个补涨的，建议广州的朋友下手。
3、除此之外，中国的城市分化也在愈演愈烈，小城市会逐渐消亡，而大城市房地产市场持续繁荣的时间相对更长，这也是为什么我一直强调在大城市买房的原因。
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与京沪控制人口相对应的是，二线城市开启“抢人”大战。今年以来，部分二三线城市纷纷出台引才新政，除了继续向院士、国家“千人计划”专家等高层次人才伸出“橄榄枝”，还大规模引进高校毕业生。一时间硝烟弥漫，被舆论称为“抢才大战”。
1、湖南有医院给医学博士80万安家费：据报道，湖南衡阳中心医院对于引进的医学博士，将提供最低80万元的安家费，如果是学科带头人，安家费将提高到100万元。此外，还有15万元的科研启动经费，且承诺妥善安置家属就业。
广东省2018届高校毕业生医学类急需紧缺人才综合场供需见面会
2、在南京就业创业即可落户：12月15日，南京市政府发布《关于做好当前和今后一段时期就业创业工作的实施意见》。意见中表示，应届高校毕业生，及全日制研究生以上学历人员，在南京就业创业即可落户。在宁就业创业且家庭在本市无自有住房的青年大学生，可以申请租住人才保障住房。
3、西安重点高校生源给予租房过渡期：近5年毕业或35周岁以下的高校毕业生创业，可申请贷款，额度最高50万元，期限一般为两年，并给予50%贴息。
4、郑州“零门槛”落户范围扩大：鼓励先落户后就业，对新引进落户的全日制博士研究生、35岁以下的硕士研究生、本科毕业生，在郑首次购房分别给予10万元、5万元、2万元购房补贴。
5、武汉几乎每月都有政策出台：现在武汉已经放宽落户制度，大学生几乎可以“零门槛”落户。未来5年，武汉将建设和筹集250万平方米以上大学毕业生保障性住房。
6、长沙人才新政22条：博士、硕士毕业生在长沙工作并首次购房的，分别给予6万元、3万元购房补贴。新进企业博士后工作站的博士后科研人员，给予10万元生活补贴。
7、沈阳首次购房给予补贴：对新落户并在沈工作的全日制博士、硕士和本科毕业生，在沈首次购买商品住房的，分别给予6万元、3万元和1万元购房补贴。
8、成都推行“先落户后就业”：普通全日制大学本科及以上毕业生凭毕业证即可落户。同时，在本市同一用人单位工作2年及以上的技能人才，可凭单位推荐、部门认定办理落户手续。
评判一个城市的发展水平和潜力，人才吸引力是重要指标。近年来，诸多二线城市在人才吸引上实现了逆袭。虽然一线城市的人口净流入量目前依然处于高位，但二线城市整体吸引力上升已是不争的事实，近两年来一些二线城市房价集体飙升，就是一个直接的信号。
从城市经济实力看，截至2016年，除了北上广深四大一线城市外，另有8个二线城市迈入万亿GDP序列，且在增速和后劲上也普遍高于四大一线城市。
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在未来中国的人口迁移格局中，一线城市和部分二线城市人口将继续集聚，城市之间、地区之间的人口集聚态势将分化明显。这个理解，将对未来人口迁移趋势和预测区域房价具有启发意义。
1985-1995年：主要迁入珠三角、长三角、北京
1985-1990年省际净迁入规模最大的是广东，高达100.7万人。其他净迁入人口超过10万人的省（市、区）有5个省：北京（54万人）、上海（53万人）、辽宁（25万人）、天津（17万人）、江苏（17万人）。
广东、北京、上海的省际净迁入人口合计占比高达67.4%。
1995-2010年：主要迁入珠三角、长三角、京津
1995-2000年，人口主要迁往珠三角、长三角、京津、新疆、福建等地区，浙江从之前的净迁出变为净迁入。
1995-2000年省际净迁入人口主要集中在广东（1165万人）、长三角地区（465万人）、京津地区（221万人），三者合计占87.1%。
2010-2015年：主要迁入一线城市和部分二线城市
2011年以来，中国经济逐渐进入新常态，东部沿海产业或外迁或内迁或转型升级，中西部地区就近城镇化开始推进，这些事件意味着人口迁移可能会出现新的特点。
在城市层面，人口向一线城市和区域中心城市集聚速度整体放缓，且分化明显，但趋势未改。
中国城市化仍处于快速发展期，城乡、区域之间的相对收入差距仍然较大，农村人口将继续大量进入城市；大城市就业机会多、发展前景广、文化包容性强、教育医疗等公共服务资源丰富，吸引农村居民及中小城市居民。
由于大量人口迁入，一二线城市房价不是由当地居民收入水平决定的，而是由经济体整体财富、贫富分化水平、富有阶层迁入、房屋供应能力等决定的。因此，一二线城市房价收入比难以衡量支付能力。（来源：任泽平）
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人口流动关乎房地产的未来
据2016年数据显示，人口流入超过100万的13个城市，三大城市群就占了8个，长三角有沪宁杭苏，珠三角有广深莞佛，渤海湾有京津。
长三角上海+苏州+杭州+南京+宁波+无锡+常州=流入863万人。
珠三角广州+深圳+东莞+佛山=流入796万人。
渤海湾北京+天津=流入684万人。
流入速度非常凶猛，如果以这个速度，2020年左右，上海就将拥有3000万人口，北京也将突破2500万人口，天津将拥有1800万人口，广州和深圳将分别突破1500万和1300万人口。长三角将合计拥有8000万人口，珠三角4大城市将合计拥有4800万人口，京津合计将拥有4300万人口。
不过，现在一线都在控人口，这一波人口将更多流入到强二线城市。
据目测，生活在三线及以下中小城镇和农村的人口，将会从目前的11亿，缓慢下降到2050年的5亿人左右。
生活在这些地方，你将不得不面对以下情景：
1，农村里的老人去世以后，超过一半的农村将再无人烟，水土恢复，重新成为野生动物的天地。
2，学校合并，你的孩子将要到更远的地方上学。
3，人口减少，消费市场萎缩，开个小餐馆、小商店的生意额都将日渐零丁。
4，房价也将不可避免的下跌，你的财富与大都市圈的同龄人差距越来越大。
5，小城镇被撤并，当公务员的名额也要减少。
6，娱乐还是日复一日的打麻将，最终你还是将忍无可忍的选择逃离。
逃离农村，逃离小城镇，涌入大都会圈中安家乐户，你并不孤独。即使只是在大都会边缘的小城镇里，你也能获得更优质的生活质量。人口流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的，往往涨得越快。无流入或净流出，房价上涨乏力。（部分来源老端的观点）
所谓逃离大城市，只是一个传说罢了。
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