一本书，读懂深圳变形记

在深圳，与年轻人聊天从来就是一件暴露年龄的事情。

这几天，与几个刚来深圳的95后新同事到万象天地聚餐，穿梭于高楼大厦之间，他们突然指着一座写字楼问：“大冲是什么意思？”

“因为这里是大冲村啊？”

“村在哪？”

“拆了。你们站的这里就是城中村。”

“啊？看不出来啊，现在这么高大上。”

后来，圳长慢慢明白，对于很多深圳的“新人”而言，这座城市是建起来的，是万丈高楼平地起的理想城市，因为“大城市本该如此”；但对于我们这些深圳“老人”而言， 深圳则是拆出来的，城市更新其实就是一场关于深圳的变形记。

最近圳长拿到一本书，它便向我们很好地展示了世界著名城市的整个“变形”过程。这是由中信出版社出版的 《城市运营核心逻辑-美好生活的责任与荣耀》 ，也是首次站在城市更新开发商的角度，向大众详尽介绍城市更新的国内外经典之作。

图片来源：华润城租售中心

你可能没看过城市中心破落的旧街角，你可能还不知道深圳会与”脏乱差“挂钩，你更不知道，一砖一瓦的推倒重建背后历经了多少复杂而漫长的进化过程。也许，仅仅因为你年轻。

在书中，圳长终于看到有人认真谈起过去深圳的一面，那是与如今高楼林立截然不同的一面。 相比于其他零零碎碎记载城市更新的案例，它更系统、更完善，角度也更加专一。

从某种意义上而言，深圳城市更新的「拆」，往往比「建」更有意义。

正如大家所熟知的，深圳是从一个小渔村，短短几十年跃升为最年轻的国内一线城市。这个过程其实是深圳的城市发展史，而推动这个历史的最直接方式，就是城市更新。

因为受限于天然的地理因素，深圳可供开发的土地十分有限，为保证城市能跟得上时代发展的脚步与人民对美好生活的需求，大量旧有土地势必要被推倒重建、更新迭代。

在南头古城，“传统”（红）和“发展”（绿）被写在了一起。这是艺术家鲍尔•米斯图拉的作品《“平衡 - 理解中国”》。图片：UABB

我们这里所说的“城市更新”，并不能简单地理解为：推掉一片城中村或厂房，建起新的小区和写字楼商业。 因为深圳的城市更新项目，已不仅仅是对建筑物等硬件设施及外观进行改造升级，而且要延伸到对城市空间进行相关的配套和运营。

如今，年轻的深圳已经不再倡导城市的大拆大建，我们早已不是一味拓展城市边界，因为城市更新的深远意义与生活价值，远远超越了新建筑物的崛起。

对于这只呆萌的大象，大家想必都不陌生了吧。可你是否想过，这里曾经是汇聚着大量深漂族的脏乱差城中村。

在此书中，很多人才能真正认识到，大冲村旧城改造计划是深圳最早一批、最大范围的旧改案例。从2011年开始，这个曾聚集了10万码农的大冲村，总共拆除了约1500栋破旧建筑，合计11万平方米，建设总量为280万平方米，总授资超过300亿元。直到2017年万象天地的部分开业，这个集合了商业、写字楼、酒店、公寓和住宅的项目才首次真正地融入到深圳人的生活中。

图片来源：华润城租售中心

如今，脏乱差的原大冲村已经被改造为一个280万平方米的城市人文综合体，重建完成之后，新大沖的美好程度已经超出了大多数人的想象。城市更新不仅保留承载了历史的大王古庙、郑式宗祠及古榕树，还使其成为南山区乃至深圳的新地标。

郑氏宗祠

古庙&古榕树

图片来源：华润城租售中心

书中另一个不得不提的，便是位于坂田的宝吉厂。

这个曾经全球最大的圣诞树生产厂家，在改革开放初期为深圳的经济发展做出了巨大的贡献。随着2008年全球性金融危机的爆发，加工制造业产品出口滞销，宝吉厂不得不开始减产、停产，最终临破产。更糟糕的是，企业与工人的劳资纠纷让它陷入了更加严峻的困境，也威胁到了社会的稳定。

随后，深圳本土的旧改专家佳兆业集团主动请缨，协助政府处理劳资纠纷，主动承担了宝吉厂的债权债务关系，收购了宝吉厂，并随后启动对该厂的更新改造工程。 2011年9月，佳兆业完成项目范围内的搬迁和拆迁谈判，并全部签订《搬迁补偿协议书》。随着整个项目的实施，宝吉厂地块也将在之前的老旧工厂的基础上实现质的飞跃，更新为集办公、酒店、商业和居住等于一体的多功能区，为这一区域的人居品质提升开创一个新的局面。

这个几经波折的旧厂房开始以崭新的姿态呈现在世人面前，也就是现在的佳兆业城市广场。 作为百万体量的大型综合体，城市更新后的佳兆业城市广场通过完善功能，补齐该地区原有的短板，使配套设施完成了质的飞跃，让辖区居民收获更多实实在在的幸福感。而且新增加片区的居住功能，促进片区回迁平衡，并且通过多样化要素的汇集，构建适宜坂雪岗科技城高新产业转型发展的空间。

在书中，深圳这样的城市更新案例还有很多，譬如催生文创产业繁荣的华侨城创意文化园，异地搬迁典范的盐田佳兆业山海城，烂尾复活的子悦台，产城融合的星河world等等。而且还有包括美国SOHO区、纽约高线公园、伦敦金丝雀码头、 新加坡浮尔顿酒店、北京郎园 Vintage、上海新天地等城市更新的经典之作。

书中总结道，这些案例的关键在于不仅需要房企通过发挥自身的产业优势和资源优势，将城市运营能力与城市更新项目高度融合，推动城市更新项目成为城市发展的有机组成部分；而且需要房企立足于不同城市的发展阶段,利益维度及公众需求，不断叠加和融合各种能力,深化城市运营的水平和内涵，提升对城市更新项目的综合运营能力。

另外，关于本书的“作者”也十分特殊和权威。 TA便是20年来持续扎根城市更新领域、被业内称为旧改专家的佳兆业集团。 6月3日刚刚过完20年生日的佳兆业，虽是双子座，但做事追求极致，行事风格有着浓浓的处女座式完美主义，这次出书是国内罕见地以房企视角，系统梳理城市更新业务的整套运营逻辑及未来趋势。

“城市更新是城市运营的核心内容，城市运营是城市更新的高级形式”。 作为本书的核心观念。值此佳兆业集团成立20周年之际，佳兆业力求通过此次白皮书的发布，站在行业、公司发展的新的起点，推出此本城市更新领域白皮书，以此抛砖引玉，期望以此书为媒介，彰显佳兆业集团在城市更新领域的传承与创新。

图：佳兆业城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》。目前，该书由中信出版社出版，已陆续在各大书店及网络平台进行发行。

从旧到新，从拥挤到开阔，从喧嚣到宁静。深圳正在通过城市更新改变城市发展的面貌、完善城市功能，优化产业结构，促进土地节约集约利用。

我们熟悉的这座城市每天都在发生改变，但 只要有城市更新进行更细分的城市运营，我们的城市就会永远年轻，永远鲜活，永远充满创造力。

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