正文
撰文|蜜姐&编辑|王心
2019房价走向如何？从2018年土地市场的风云变幻或许能够找到答案。
虽说我国楼市基本上是政策市，但政策之外地价的涨跌也能大致看到楼市周期的轨迹。春江水暖鸭先知，我们从开发商对热门城市拿地的态度中，市场冷暖一目了然。
比如2018年，无论是新闻还是数据，给我们的反馈都是地价在逐渐地回归理性。
曾经的地王风光不再，换之以热点城市的土地流拍不断。最近中指院发布了“2018年中国300城市土地市场交易情报”，一条逐渐下降的曲线清晰可见。土地市场是真的在凉了。
01
持续退烧，三线城市尤其厉害！
先来看看总体的情况：
图1.2018年全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
从上图可以看到，总体来看2018年的土地楼面均价和溢价率同比都有了较大幅度的下降，且明显能看到下半年比上半年的凉度更大了。上半年的溢价率还在20%左右，下半年就已经腰斩到了10%左右。
还值得注意的是，土地的推出面积一直呈现出较快速度的增长，也侧面反映出了高层调控的决心和诚意。
当然，一二三线城市各自行情不同，表现在土地市场上也会有差异。如下图2：
图2.2018年全国300个城市土地市场情况 图表来源|中国指数研究院
从上图可以看到，2018年一线城市基本已经处于调控末期的状态，无论推出面积、成交面积、土地出让金及楼面均价都在缩水。
二线、三线城市则不同，很多二线城市2017年才进入真正意义上的疯狂，受一线城市调控的溢出效应影响，三线城市的疯狂则来得更晚一些。所以呈现在土地市场上也有明显的分化。楼面均价跌了，同时推出面积和成交面积走高。
02
2018，惹眼的厦门和杭州
还记得不久前厦门房价腰斩的新闻，尽管如此厦门的房价也是非常高。蜜姐统计了2018及2017年住宅用地楼面成交价前10的城市，厦门甩掉一干一线及热门二线城市荣登榜首。
要知道2017年厦门的楼面均价更高，为25456元每平方米。
图3.2018及2017年住宅用地楼面成交价top10 数据来源|中国指数研究院 制图|蜜姐
厦门的房价和地价走高其中一大原因就是僧多粥少。2013-2017年厦门的地价野蛮生长，同时也是供地量最少的4年。
所以厦门的楼市比其他地方都要启动得早，早在2014年就异军突起了。蜜姐曾经看到这两年厦门的供地情况，真是小到惊人。这导致了下面的工资增长远远赶不上他的房价上涨速度。
虽然在这两年房住不炒的主基调下，厦门的土地供应有所增长，但短时间也难以缓解。这方面厦门和和他同省的省会城市福州真是一对“难兄难弟”。
2018另一座亮瞎人眼的城市就是杭州。一方面因为摇号排队，万人抢房频频上头条，另一方面杭州2018年的卖地收入堪称一枝独秀。坐享一座城市的“2000亿俱乐部”。
图4. 2018年全国土地出让金top20 图表来源|中国指数研究院
从上面的图可以看到，杭州2018年的卖地收入为2442.9亿元，比排名第二的上海要多出500多亿。
杭州这两年非常猛，从人才争夺战成果中就可以看到。2017年杭州的常住人口增长30万，这几乎是他前五年常住人口增长的总和。同时这个增长数量在2017年也是仅次于深圳、广州，排在全国第三位，当之无愧的网红城市。
除了和其他热点二线城市相似的促涨因素，杭州还有一点“优势”，就是棚改货币化。根据公开的文件，杭州市2018年度的棚改项目有61个，有媒体根据杭州市政府官网数据计划得出，2018年杭州的棚户区改造计划开工数量为5.54万套。
一方面增加了实际的市场需求，一方面越来越多的人手握大量现金，推高了市场的购房门槛。
03
十大城市2018溢价腰斩，2019楼市乐观不起来
我们基本可以看到2018年土地市场的画像：各线城市分化加剧。一线城市土地供需同比走低，北京、深圳同比均有下滑；
二线城市供求同比走高，受调控政策影响小幅下降；
三四线城市承接重点城市外溢需求，土地供求热度持续，溢价率下滑幅度领衔各线城市。
同时据公开报道，2018年土地流拍情况显著增多。全国300城市合计流拍土地1809宗，一线城市流拍21宗，北京流拍8宗，广州流拍7宗；二线城市合计流拍519宗；三四线城市流拍1269宗。与之对应的就是溢价率明显下滑。
从上图10座重点城市的溢价变化情况可以看到，除了情况特殊的深圳外，其他几座城市的溢价率都是腰斩，甚至有的还斩到了小腿肚子。溢价率几乎进入“零增长区间”。
如果说土地市场的冷热程度，能侧面反映政府对楼市的态度，那么从整体的土地出让金及楼面均价的同比、环比涨幅来看，楼市调控的决心似乎丝毫没有松懈过。
尽管最近各地微调不断，但从各种高层会议和表态上，可以读到的信息就是楼市很难全面放松。
目前开发商定价，一般会遵循两个原则，一是市场比较法，根据周边项目竞品来制定自己的销售价格，二是成本推导法，一般是土地的价格，加上建造成本以及相关费用。
地价在全面回归冷静，市场短时间还热不起来。2019年的楼市恐怕难再起波澜。
本文所有数据源自中国指数研究院。
今日词汇：
影子银行
影子银行：
按照金融稳定理事会的定义，影子银行是指游离于银行监管体系之外、可能引发系统性风险和监管套利等问题的信用中介体系（包括各类相关机构和业务活动）。
影子银行引发系统性风险的因素主要包括四个方面：期限错配、流动性转换、信用转换和高杠杆。
国内的“影子银行”，并非是有多少单独的机构，更多的是阐释一种规避监管的功能。
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