临安只是个缩影。
文｜裘维维
去年5月的时候，我在严重地思考一个问题：那么多人说想要买养老房，为什么不买在临安的市中心呢？从养老需要的配套来讲，比杭州很多新兴区域的公寓都要好，步行的范围内，有菜场，有超市，有小综合体，有医院，而且房价那么低。
引发思考的，是因为亲眼见证了一个楼盘的开盘，在临安的绝对市中心，临安本土的一家大型企业开发的，价格大约是7000元/
㎡
，起价好像是5180元/
㎡。
想起第一次造访临安的场景，还是在遥远的2005年，那时候临安市区好一点的楼盘都已经超过5000元/㎡；想起2010年，绿城在临安市政府旁造的那个楼盘，毛坯房的均价是12800
元/
㎡。
这么多年过去，临安的市中心的房价，说起来估计很多人都不信。去年那天开盘的那个楼盘，大概推出300多套房源，尽管现场人声鼎沸，但也完全没到当场售罄的热闹程度。
开发商自己也没那么自信，说虽然品质投入很大，但是临安人并没那么讲究，而且他们对买房的热衷度不高，稍微有点钱，就去杭州市区买了，本地的需求并没那么庞大。
既然是这样，上周以及昨天临安的土地出让，又作何解呢？
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昨天，在上周土地市场开门迎客后，临安又出让了四宗土地。旭辉拿下其中两宗，地价跃过了8000元
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㎡，融创，即金翰投资，拿下另一宗，地价是9744元
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㎡。周边的售价，跟地价都相去不远。
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图片来源：浙江土地网
其中一宗是湍口的商业用地，我们且扔一边，三宗住宅用地，都是位于临安市区。并非青山湖科技城，也不是临安的入城口，就是正正宗宗的老城中心。甚至，在临安人看来，还偏了几条小马路。
以临安市政府作为起点，测了下直线距离，不是很远。
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图片来源：百度地图
去年均价7000的楼盘，就在旭辉地块的北面，更靠近万华广场。一年过去，如今的地价都已远超当时的售价。
买地的旭辉和融创，这两家公司，他们凶猛吗？在近一年的杭州土地市场上，他们俩还真不算激进，在各家地产商还没完全苏醒的时候，他们在杭州买了不少地；在各家地产商疯狂抢地的时候，他们挺安静的，甚至表示，看不懂为什么要现房销售要竞拍自持还要拼这么凶。
当然，临安不需要。临
安并不是杭州的调控区域，它不限购，土地出让也没有这么多条条框框。
要知道，旭辉在杭州的崇贤，销售的房价也不过是12000元
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㎡，可他还是愿意花8000多的地价在临安市区。正常的逻辑是，与其临安买地，不如崇贤惜售。可是崇贤能卖更高的价格吗？在严格的政府指导价下，估计他们已经不抱希望了。
临安却说不定可以。临安虽然不是限购区域，也被指导定价，但不像市区那么严。旭辉和融创，难道不害怕，等他们销售时，临安也被限购了呢。
他们应该想过了，一旦临安被限购，临安市区受到的影响应该没那么大。因为，
市区的新房，依赖的还是本地人。
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临安只是个缩影。
地产商们，不止在临安买地，而是各种三、四、五线城市。
不说环北京圈、环深圳圈，说说浙江省内的。
在杭州边上的海宁，最高地价已经过万；
在台州温岭，最高地价已经过两万……
看看近期的拍地场景：
6
月23日，坐标衢州龙游县，祥生出价8.1亿竞得1宗商住地，楼面价5600元/㎡，溢价率为62.0%。注意哦，
这是龙游县
，不是衢州市区，而报名单位除了祥生地产，还有碧桂园、温州中梁等；
6
月20日，坐标嘉兴嘉善县，成交五宗地块，
四宗涉宅地块都达到价格上限
，且需配建保障房面积。这些地块吸引了华夏幸福、德信、金地、华发、金科、旭辉、中房、碧桂园、招商、金辉等等知名房企；
6
月8，坐标
绍兴市袍江新区
，金地以总价10.5亿竞得，
楼面价9643元/㎡
，溢价率157%，还吸引了金昌、碧桂园、中天、赞成、保利、新城、中南、港龙等众多开发商；
6
月7日，坐标
嘉兴桐乡，招商地产以楼面价10454元/㎡
，溢价率262%竞得一宗住宅用地，大幅刷新了2016年底另一家房企保持的6825元/㎡的纪录；
5
月18日，坐标
义乌江东宗塘
，两宗低密度宅地出让，绿城集团联合交投以24.9亿元和17.7亿元竞得，其中1号地块楼面价21995元/平米，溢价率64.78%；2号地块楼面价21986元/平米，溢价率59.10%；
……
三、四、五线城市的地价，屡屡被刷新，而参与拍卖的地产商越来越大牌，还越来越多。不是不屑于开发小城市吗？现在的他们，为什么不仅要去开发，还如此激进？
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这些地产商们在三四五线城市拼成这样，往往最摸不清头脑的，是地方政府，他们都想不到会拍成这样，多出来的钱都不知道怎么花。还有想不明白的是一起在拍卖场上厮杀的同行，他们会觉得太不可思议，自己测算成本与售价时已经够有想像力了，为什么总还有出价更高的。
而有人敢拿就总有道理在里边。
急了。想明白套路了。
规模小一点的，好理解，再不拿地，就无事可干，整个公司面临着下岗；再不拿地，就没有成绩，整个团队不好带，纷纷跳槽，拿几个投资金额不大的项目养养人也行。
规模大的房企，最近也拓展得十分积极，
一线城市拿地实在太难，而二线热点城市调控实在太严。
以杭州为例，要在如此严苛的土地出让条件下盈利，除了赌一把，几乎没有胜算。现房销售，近三年没有任何的资金回笼，一边还要面临着销售额的挑战。
要么是真的不讲究销售额，要么就是赌政策会调整，至少赌有操作的空间。
现房销售+自持，高周转的公司是不会喜欢的，哪来这么多闲钱，一个瓶子一个盖。
而三四五线城市呢，说不定现在拿的地，六个月就能上市了。见过最夸张的，三四个月就上市了，六个月就清盘了。即使利润薄一点，如果这笔投资，一年能滚两回，也远比在一、二线城市守着，收益要高得多。
即使单价低一点，卖得多卖得快，照样支撑着被考核的销售目标。
还有很重要的是，这些城市，都面临着产品的更新换代。
产品力够强的地产商，即使是高价在三四五线城市拿的地，他们也不怕。这些城市，大多没有见过140方的小排屋，也不知道89方可以有那么阔绰的三房两厅两卫，不知道原来140方的大平层，居然可以做成豪宅。
这些地产商们，把在大城市汲取到的一些经验，纷纷地植入到小城市里。
这些改良过的产品、园区，往往会激起当地居民，换房的欲望。
以前说，在小城市里买房，要跟着市政府的所在地走，现在还是得跟着走，不过得多加一条，还要跟着新产品走。
在这些城市里，估计以后的价格会很悬殊，老产品还是得打价格战去库存，新产品，却会有自己超凡的魔力。看着地价高了，就欢天喜地去赶紧冲过去买房，小心不要买错。
单价思维，得切换成总价思维。
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