授权转载一篇地产老司机
巍立评楼（ID：weilidaily）
的原创文章
总有人提问，究竟应该选择什么样的区域或者板块入手？如果不考虑购买能力，到底买内环、中环、外环哪里才更容易升值？
还有朋友终于明白，即使是自住的房子，也是人生中最重要、金额最大的投资，来提问巍立。
他计划先买近郊一套升值更快的两房或者说面积相对较小、较容易升值后套现的房子，未来再置换回市区。
那么这样的逻辑是否成立呢？
答案是成立。
上海的房价是不是按照传统思维的内环、中环、外环、郊环来排列的呢？
答案是否定的，你可能一直就错了。
之前，可能你经常会听到一些地产广告，或者身边的人，或者售楼处的销售告诉你——因为靠近内环，所以房价云云；因为地处中环以内，所以房价如何。
其实，这是房地产市场中被运用最久的套路。
环线从来就不是区别楼盘房价高低的标准，环线只是统计局和数据系统为了样本取样的一种工具。
楼市地图的发展，从来不按照环线逻辑来发展。
内环线在上世纪90年代建成，那个时候房地产市场尚未形成。内环囊括的区域其实很长一段时间也并不是传统意义上的好地段。
譬如东北角的杨浦，北段的普陀、闸北，甚至包括浦东花木、联洋等，当时还有大片荒地、农田。
核心价值的高地段，是外滩、人民广场、静安寺、淮海路。
即使目前公认的城市中心商务区徐家汇，都是之后慢慢发展起来的，当然还算属于内环以内。
而当时定位于高端国际住区的古北，就已经颠覆了所谓的环线房价概念，价格比传统市中心的房子还要贵2-3倍。
古北的位置在内环以外，外环以内。
古北建成的时候，中环线还在规划图纸上。
外环线、中环线浦西段之后相继建成，楼市的价格梯度似乎由此建立。其实，只是进入到另一个误区而已。
因为上海城区的西部如古北、虹桥、徐家汇、中山公园的发展成熟，中内环和中外环间西部区域，一直就是房价高地，要高于北中环、南中环和东中环。
北边的大华板块垂垂老矣，桃浦、真如犹嫌凌乱，传奇大宁尚待字闺中，价值没有因为两区合并爆发增长。
而五角场副中心，虽然和徐家汇同样并列，但其房地产板块价值的腾飞还要等到万达广场、百联又一城，10号线地铁通车，以及新江湾国际社区的逐步形成，所花费的时间成本也在整整10年以上。
随着每几年城市规划的调整，地段的不断刷新颠覆，楼市逐步形成新的价格层级。
小陆家嘴、新天地、苏河湾——15W+
北外滩、南外滩、世博滨江、静安寺、淮海路、徐汇滨江——12W+
大宁、花木、新江湾、徐家汇、古北、不夜城、前滩——10W+
大虹桥核心区、张江、金桥、真如、长风、莘庄、唐镇——7W+
我们可以看到顶级豪宅的地段，还没有新贵出现在内环以外，除了佘山、东郊的独栋别墅为特例。
其他的房价地图已经不再围绕环线展开，中环区域已经爬升到和老牌地段叫板的同等位置。
大宁金茂府、新江湾泰禾上海院子都在挑战传统的内环豪宅地位。
前滩已经开盘的中粮和铁狮门项目，如果不是政府限价因素，其实突破10W+的单价也是没有任何悬念的。
（上图为新静安的规划）
外环以外则更是一片颠覆。大虹桥、浦东唐镇、闵行浦江镇，因为对接城市中心的改变，都齐齐向房价8W+迈进。
去年夏天那几个月，伴随地王不断涌现，让人至今难忘。虽然很多自媒体用不专业的地价反推房价的计算方式有问题。
但泗泾、周浦、顾村、南桥、青浦新城的高楼板价。
也同样是在印证规划建设的改变、新商业中心的出现、地王的抬价效应，都把所谓的“环线房价论”击得粉碎。
再来看一张图。
（数据来源：同策数联天下）
很明显可以看到，如今内环内的新盘房价由于限价措施，和供应萎缩，在进入2017年后，已经被内中环的项目一举超越。
而郊环外和外郊环的房价一直黏着，一段时间中，外郊环间的价格也超越了外环内的价格。
楼市已经不是按照传统的地段、区域逻辑平衡发展，如果你要选择好房子、升值快的房子，一定要注意到新中心的规划和实施，房地产的价值是看未来兑现的。
很多已充分成熟的地段，抗跌性一定强，保值安全性高，但肯定不是获得最好的投资收益。
就好像上海的市场2016年属外郊环涨得凶，而2015年则是中环板块的天下。
用发展的眼光来判断市场价值，不固化思维，才是获取超级收益的金钥匙。
折叠君观点：
巍立老师还是说得有点含蓄，我认为内环线有很多物业一般品相如老年贵妇一样曾经的高端住宅，绝对应该置换掉，换品质日久弥新的或干脆换新的。那些曾经的IP，如今的NEW MONEY是不认的，这IP如果不是站在食物链的顶端那必然是要淘汰的。
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