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上海 | 发力需求,产业政策接续——对进一步放松的点评

北极星NS  · 公众号  ·  · 2023-12-15 08:43

正文

2023

报告导读

同一天内,上海紧跟北京放宽非普住宅认定标准,相比于北京,更加宽松,仅保留了面积的约束,去除了总价和单价的约束,力度明显更大,尤其是对市中心老旧小区。

上海住建委发布公告,对非普住宅认定标准进行调整,仅保留对面积的约束。 按照上海新政,普通住宅的条件为:1)五层以上(含五层)的多高层住房,以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等;2)单套住房建筑面积在144平方米以下(含144平方米),以上两个条件需要同时满足。政策取消了对价格的约束,无论是总价还是单价,相比于北京,条件更为宽松。


四个一线城市,除了部分区域限购以外,政策基本再次回到同一起跑线,相比于全国版本,政策约束主要集中于限购和利率水平。 在北京和上海放松政策之后,一线城市的政策基本保持一致,后续在行政政策上,调整空间主要是限购(北京非普住宅认定仍然还有单价约束),其他和全国版政策趋于一致。在信用政策方面,主要差异在于利率,目前二三线城市首套房贷款利率大多集中于3.7~3.9%,全国平均贷款利率也不足4.2%,因此还有一定的下调空间。相比于市场观点,我们仍然并不认为首付比例是强约束,因为目前平均首付比例仍然足够高,也即居民购房不会用足杠杆,因此单纯的首付比例调整并不会换来更多的需求释放,那么,未来的政策空间主要集中于限购政策和贷款利率水平。


由于产业结构更加贴近新兴产业,导致上海市场楼市波动更大,强有力的政策仍然需要进一步出台。 相比于其他城市,以制造业为首的产业更加集中于上海,更加与全球经济接轨,也就导致上海楼市的波动较其他城市更大。以目前上海楼市情况来看,强有力的政策仍然需要进一步出台,更好的稳定楼市。


地产自身政策的宽松,进入后半程,后续仍然以需求修复作为做大观察变量,因此,相比于地产自身政策,宏观经济政策的重要性在提升。 以政策放松的空间来看,最为重磅的是限购政策,除此以外,较为严格的行政管制均有一定程度的放松。在考虑继续维持限购的基础上,需求的增量来自于经济政策、而非地产政策,这在行业处于发展新模式的阶段下,显得更为重要。2024年的机会主要来自于资产质量优质的困境反转型公司。


风险提示: 走过去土地金融模式,市场需求加速下行。


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