作者：孥孥的大树
来源：孥孥的大树（ID:nunudedashu）
2016年国庆前后，20多个核心城市拉开了本轮楼市调控收紧的序幕，至今已经一周年。在刚过去的周五，一些弱二线城市集体出台了楼市调控政策。可以说，越来越多城市加入楼市收紧的序列。
调控之下，有些城市依然保持着房价缩量上涨，产生“房价越调越涨”的怪象。这其中的理由很简单，中国的老百姓已经有一种固化的思维，房价一定会涨，唯有房子是抵御通货膨胀的工具。
短期价格持续的大涨，中国楼市出现了较大的价格泡沫。
2013年至今，楼市短期的主要矛盾出现了如下的演变：
2013-2015年，楼市主要矛盾是库存量过大问题。2010-2011年，楼市行情好的情况下，土地供应量增加，从而导致2013年开始出现房屋库存增加的情况，所以说，从2013-2015年是楼市的主要矛盾是库存量大。
2015-2016年，楼市主要矛盾是核心城市出现价格泡沫，三四线城市库存量过大，二者并存。经济低迷，驱动国家出台政策刺激楼市，从而促使了一线以及新一线城市房价的快速暴涨，这是楼市上涨的第二轮。可以说，2015-2016年期间，短期矛盾出现的是核心城市房价泡沫的出现。
2017年，核心城市以及经济稍好的三四线城市价格出现新泡沫，已经成为突出问题。时间窗口进入2017年，大家都没有想到，房价上涨的高潮会在三四线城市接力。在过去半年多的时间里，不少三四线城市房价上涨50%，价格泡沫已经在更多的城市呈现出来。
房价上涨的主导者是政府，开发商、银行以及诸位皆是参加其中的演员。本轮楼市的刺激的启动有两个核心原因：
其一，经济低迷。在房地产投资占总投资额占比15%的情况下，中国经济对地产依赖之重，无法在短期内解除，所以房地产投资依然成为刺激经济发展的引擎。从2015年下半年开始，楼市复苏。
其二，杠杆转移。2013-2014年，政策上提得最多的是三期叠加阵痛期。直白了说，就是经济不好，政府债务累累。刺激楼市还有另一个根本原因，就是让居民加杠杆。政府的负债率很高，楼市涨了，土地上涨，卖出好价格，财政收入多了。这个过程中，居民则是用了国家允诺的杠杆，首付二、三成，慢慢供房，还贷，杠杆率全面增加。
本轮楼市收紧的三个核心原因：
其一，减少外汇冲刺，锁定流动性。锁定流动性。200万亿房子资产，对应3万亿美元外汇储备，这意味着只要有10%的房子套现，中国的外汇就会被冲击崩溃。显然，这是不允许出现的事情。限购，限贷还不够，还要用限售来锁定房子流动性。
其二，抑制投机行为，防风险，稳经济。房子有双重属性，其一，为居住属性；其二，为金融属性。当投机过旺时，金融这种虚拟经济属性便展现出来。过度投机，资金流入，不利于实体经济发展。资产价格过高，容易出现经济崩盘风险。
其三，时间换空间，挤出房价泡沫。泡沫缩小有两种方法。第一，房价回调。但这里只允许小幅回调，若是大面积回调，出现大面积断供，则影响的是政府，银行，开发商资金链，这意味着经济的崩盘。国家必定救市，只不过楼市要救比股市难多了。股灾之下，我们花了多长时间才救回来，更别提楼市了。第二，人民收入增加，储蓄增多。以时间换空间的横盘，其意图就是通过增加人民的收入，从而会减少房价带来的压力。居民储蓄多了，也会有新进市场者购房。
楼市收紧过程中，有一件挺奇怪的事，那就是突然没有提房地产税了。也许，那真的是个伪命题，或者没有到成熟全面推出的时机。至少，重庆，上海两个城市试行之后，没有推向全国，说明整体效果不好。
取而代之的是，租售同权政策。
个人看法，保障居民居住是政府欠人民的历史债。近二十年，一味发展商品房，造成保障房的缺失，导致人们一味看多楼市。
租赁政策的推行是保障房建设的一部分，长效机制的一部分。目前只是开端，路还很漫长。
从国家层面的情况看，2015年开始提租售同权，但一直到2016年底，基本都没有太多实质性的政策。而这一次，国家开始在10余个大中城市推行租售同权政策等一系列举措来看。个人认为国家会尽可能去推广租售同权政策，至少2017-2020年，这三年时间是一个试行的窗口期。如果没有问题，则会全面推广到更多的城市。
从租售同权的政策中可以看到，此番新政，租赁保障的是中低收入家庭。可以将此归类：
中低收入对应租赁住房。
中高收入对应普通商品房。
高收入者对应豪宅。
从政策上来看，在房子的居住属性上，已给社会阶层贴了标签。阶层的流动性丧失，社会就这么固化了，面对房价高的门槛，很难逾越。
真有钱，谁还愿意去租房子。中低收入归类为无房阶级，后二者可以对应有房阶级。有人说，这样划分不对，在大城市租赁住房的人，在老家有房。但我想问的是，房子是不动产，正是因为不动产，这才有区域的稀缺性。不谈中国现在已经户均1.1套房子，其实这个意义真的不大。
在一个城市长期工作，你在这个城市的住房需要保障。为什么很多深圳刚需的朋友在惠州买房后，反而后悔了。因为，从惠州来到深圳中心区上班，在现在依然不现实。为什么，这一波调控下来，北京外围的廊坊房价跌得比谁都凶，就是这样的道理。
不动产，始终是不动产。人在哪，它建在哪，它不会随着你的走动，而移动。
资源的不足，是租售同权推出的前提。
资源配置从来都是不公平的。在楼市中，最典型的就是教育资源的稀缺，因为稀缺才会有了楼市中的学位房概念。而优质教育资源的潜台词，就是优秀的师资力量，是下一代接受优质教育的可能性。再往深处，就是阶层。
而资源的稀缺性，无非跟户口息息相关。而户口的定义，以下是我听到最好的解释。
“中国的户口相当于中国一个县(county)或一个市(prefecture)里发的护照，在这个县内，你拥有相应的权利与义务。如果你去了其他地区，你就部分地失去了这个权利。你不能享受当地的医疗保险、劳动保险，甚至不能同工同酬，一般报酬比本地人低，不能应聘当地的政府雇员，没有选举权与被选举权，他们的小孩不能与当地小孩一样去受同等的教育。当然，小孩也不能参加当地的高考去上大学，因为他们相当于是“非法移民”。
大家都关注未来房价会怎样？
如果说，业绩是持续支撑股价长期上涨的唯一动力。那么，对应来说，人口的持续流入也是房价长期上涨的唯一动力。
资金流通的路径可以简单的这样解释。
产业经济发展起来了，人就有动力到这个城市寻找机会。当前的房价已经过高，除了本身能创造的劳动报酬外，凭自己的力量很难在三五年内积累一笔首付款。于是，年轻人背后的家庭支撑了其首付款，这就驱动了资金的流通。从而，资金从三四线向一二线城市集聚，有资金的推动，必然导致资产价格的上涨，进而造成价格泡沫。
主线可以简单的理解为，产业——人——资金。
上述的核心，必然是人。
经济有强弱，城市分化是未来发展的必然趋势。城市分化背后的驱动因素其实就是人口，将城市分为“净流入”与“净流出”两类就可以了。
中国城市发展已经到了逐步成熟的阶段，全国约18个左右的城市群，基本上也圈定了近40个核心大中城市未来的发展。像雄安新区这些获得国家层面新规划支持的城市，可以说是非常少，更况且雄安新区在设定前，已经将不动产交易限死，严格压制了所有投机行为。
我们回到之前的逻辑。目前，全国新增人口速度在减少，除了那些核心城市有人口持续流入之外，其它城市人口持续流出。再思考一个简单的逻辑，你现在买的房子，二三十年后，房子由谁来继承？如果你是拥有多套房子，未来集中到独生子女名下，这样独生子女名下有多套房子，过剩是必然的。因为大城市的虹吸效应会持续存在，所以并不存在这样的问题。
今年以来，四五六七八线城市的房价也是在疯涨，同样也迎来了很多不明真相的吃瓜群众。但是，对不起，对于这些城市的购房者，真的有可能接盘了。如果是刚需自住倒没有什么，那买的是一种家的安全感。但是，出于投机，这一波接盘，套牢资金是肯定的。
只有核心城市的房子才能称是资产，广大人口净流出的区域房子只能叫房子。资产能保值增值，而房子只有居住属性。
城市发展是分化的，房价必然也是分化的。
从目前的情况看，楼市政策现在处于一直收紧的过程中，2017-2018年政策很难有松开口子的时候。
政策收紧之下，特别是信贷的收紧，短期影响房价会非常明显。目前，一二线核心城市首套房利率都上浮5%-10%，甚至接下来还有可能停贷，这就意味着楼市交易市场流动性还要减弱。
房贷利率上涨，最大的影响是购房成本的增加。接下来，核心城市面临的将是，买卖者地位暂时转换的阶段，要出售房屋的朋友，需要让利给有需求的购房者，否则难以成交。
利率收紧，毋庸置疑百分之百伤到刚需客户。有钱人真要出手买房，全款买房，不需要等待银行放款。而刚需看着利率上涨，每个月房贷需要多还一些，犹豫着出手。
个人对楼市的观点，利率上浮还要扩散到更多一二线城市去，所以楼市短期看空。未来一年至一年半会是开发商最难受的时候，特别是，中小开发商不断的被兼并，相信在不久的时间后，大家可以看到各类媒体报道。
我的个人看法是，这一波房价上涨，绝大多数城市的购房者，短期冲高接盘是肯定的。因为在政策收紧的情况下，你根本不可能在短期兑现。现在已有41个城市出台了限售政策，2至5年才能交易。周五，石家庄还出了3套以上的必需要有8年以上才能交易。
地产短期空，不代表将来不会好，时间换空间是最好的策略。
从国家的政策出发，其历来强调稳经济，防风险。显然，监管层是不想房价大跌的，大跌意味着经济不稳。理想的状态，就是让房价微回调，在一个区间内震荡上几年时间，以时间换空间是最理想的状态。
通过时间来消化价格过高，泡沫会逐步萎缩，变小。我们有过先例，2011年至2015年，不少城市房价就是横盘或者微跌，但也不见得中国楼市崩盘了。
所以，目前的楼市短期我看空，但长期，我只看好核心城市，能持续上涨的也许不足20个城市。特别是，一线城市以及准一线城市，依然强烈看好，只不过需要经过周期的洗礼，挤泡沫的过程。其它城市，要么横盘，要么持续的阴跌。温州、鄂尔多斯就是这样在例子。个别点的泡沫存在，不足以影响全国。
当前最大的风险，其实是政策风险。国家虽然要稳，但最怕的是矫枉过正，导致楼市的崩塌。政策调控的时滞性，是要警惕的。
另外，提了这么多年，金融机构的资金要支持实体经济，但事实上，依然是通过各种绕圈子，最终还是将钱投入了楼市，这种怪象，何时才能停下来。
格上财富：在基金业协会登记的私募基金管理人，十年深度研究，甄选阳光私募、PE/VC、海外基金等高端理财产品，为您的资产增值保驾护航！
