专栏名称: 裕彬量化分析
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国家再发文,人民日报一句话点透:楼市即将翻篇

裕彬量化分析  · 公众号  · 金融  · 2017-08-29 23:59

正文

近期各种行政手段的使用, 显示出楼市格局的重大变化。 如何再利用这个窗口期,建立长效机制则是监管层重点要思考的问题。


来源:Wind资讯APP


租赁大业,轰轰烈烈。


7月起,从中央到地方,租赁政策持续发酵。大家的目光已经逐渐从房价,转移到了租金。


8月28日,一个重磅楼市调控措施又发布: 未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,也就是说村里的土地也可以建房进行出租了


业内人士称, 该政策对房价影响甚微 ,至于租金,尽管成本看似很低,但对于一二线城市来说,集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主,其 成本优势实际上也不是那么大。


不过值得注意的是,从购到租,近期各种行政手段交替使用, 显示出楼市调控思路的重大转变。 如今,楼市格局产生变化,如何再利用这个窗口期, 建立长效机制 则是监管层重点要思考的问题。


13城试点集体建设用地建设租赁房


8月28日,楼市传来大消息,这一次的主角是 集体建设用地!


根据国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知显示,未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。


第一批13个试点城市: 北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都


农村集体租赁房建设成本或只有商品房的2-3成


业内人士分析,本次通知有4个重点值得关注。


第一、“利用集体建设用地建设租赁住房”,是中国土地制度的重大变革,意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来, 土地入市是不是一定要经过政府征地环节,都可能发生变化 。这样,中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑,可能发生重大变化。


第二、 这意味着政府向社会大规模转移土地红利 。这是非常值得称赞的。


第三、这意味着一大批低成本土地入市,由此产生一大批低成本房屋, 对于抑制高房价、高租金或将产生一定的作用。


根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。


想想看,如果集体组织自行开发,不仅政府征地环节没有了,连开发商这个环节也省去了,节省的成本会非常巨大。 以北京、上海为例,土地成本占房价构成的70%,这部分就可以免去。加上开发商环节的省去,农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%(一线城市)到30%(二线城市) 。这是非常令人震撼的!


第四, 大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层 。这些农民将成为大批租赁租房的股东,长期享受土地红利。


这次调控,跟以前有什么不同吗?


事实上,中央对租赁房发展,除了昨天国土部的,之前已经发了两个文件了。


2016年5月,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》;


2017年7月,住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。


从中可见 对租赁房发展方向的确定


那么这次调控,跟以前有什么不同吗?还会不会是虎头蛇尾?


上周五,在万科的半年业绩大会上,在谈及当下宏观调控建立的长效机制时,万科新掌门人郁亮第一次做了回答。


他说,中国的房地产市场从1998年发展到现在, 二十年了,长效机制终于开始建立,终于回归到住房市场化的初心 ,就是解决普通人居住问题, 而不是再只把它当做经济增长的一个工具。


郁亮认为, 现在用各种各样的行政手段,使得房地产市场暂时安静下来,是非常有必要的 ,如何利用这个窗口期,建设长效机制是关键,各个地方现在做的租售并举、租售同权等,就是在往这方面努力。宏观调控政策, 不止是调控房价,解决普通人的居住问题,才是政策的核心 ,他觉得长效机制的重点是要完善供给制度,真正落实“房子是用来住的”,让年轻人有房子住,要么租,要么买,而买多套房子的,可以通过金融手段调整需求。


昨日人民日报的微信公众号提出,从购到租,不仅意味着中国在住房供应体系方面开始补短板,也是 调控思路的重大转变,即从以往侧重调控房价,转变成建立多元化的住房供应体系 ,以满足大家的住房需求,从而让短期调控政策转变为长效机制建设。


试点城市房租首尾相差4倍


对于身处一二线城市,却没有自有住房的工薪阶层而言,租房成为很多人的现实选择。相对于一二线城市高不可攀的房价,租房还在可以承受的范围之内。


根据中国房地产协会发布网站数据显示,从利用集体建设用地租赁住房试点13个城市而言,每100平方米出租房, 北京房租最高,每一百平方米出租房源达到7776元 上海、杭州、广州每100平方米的平均租金超过4000元 。试点城市中,沈阳、合肥、肇庆房租相对较低,在2000元左右。


城市越大租金回报率越低


租赁大业轰轰烈烈,这对于还没买房的人来说,算是个大利好。而那些有两套房、三套房的人,最关心的可能是:未来租金是不是会大跌?热门城市的投资回报率会不会进一步下降?







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