在开始今天正文之前，我们留些篇幅讲一下，最近接触的第一性原理，先讲个我听来的小故事：二战时期，英国空军部队战斗手册中记着，战斗机的皮革座椅要用骆驼粪来擦拭保养。英国空军的后勤兵多年来一直以来都这么干，但谁也不知道为什么。
后来因为骆驼粪不好找了，就有人开始去做调查。原来以前英军在沙漠地区作战的时候，需要骆驼运输，可驾驭骆驼的皮具是牛皮作的，那个牛的味道骆驼闻着很不爽，赖着不走，英军只能用骆驼粪擦拭牛皮具，盖住牛的味道。
结果这条规定就一直被当金科玉律沿袭了下来， 等到骆驼已经变成了飞机还没改变。
其实大家想想，在自己的行业里面，有多少事儿都是这样的。因为习惯和偏见，因为有既得利益者的坚持，而被保留了下来，从第一性原理来看，都可以一刀砍掉。
我们人类文明是通过漫长的时间一点点积累出来的，在积累的过程中，虽然有了很大的进步，但那些存量也存在很多不合理的、低效率的、甚至是荒唐透顶的东西。如果不能随时回到根本，就很容易把经验变成负担。
那么我们来看看，在我们熟悉的上海楼市里，有没有这样的存量经验已经变得不合理，甚至变得荒唐的经验。
十多年前上海的房价出现了一个3/2/1环线价格理论，简单来说就是
这个房价体系简单易懂，最重要非常符合大众的体感，即便数年后，上海房价基数整体上涨，这套环线价格的黄金比例依然看着非常靠谱
BUT
就在最近这两年，上海整体房价基数再次出现了上涨时，这套环线价格黄金比例约定的
并没有出现，反而出现了环线间的价格差的收缩和很没有规律的异常板块价格，比如大宁——中环卖出了内环房价，比如莘庄——外环卖出了中环的价格，还有唐镇、徐泾这种新贵板块也在刷新着大家对外环外的地段认知。
似乎，我们的环线价格体系已经沦为了当年“英军的骆驼粪” ，既然理论和实际发生了偏差，能够修正的只能是理论。
上海的内环线
完全不符合道路设计效率的不规整图形
一般来讲，城市环线的规整度决定了道路行驶效率的高低，比如北京的环线相对上海就要规整很多，而上海的中环和外环甚至是郊环，相较于内环来讲，又要规整很多。
别以为是环线开发建设过程中，动迁难做，在中国市政动迁绝不是问题，当下如此，过去更是如此。
越是离市区远的中环和外环，形状上，越是规整。
那么问题来了，当年内环为什么要如此设定它的所经之地呢？
先来看看当时它经过了那些重要的地方了！
到底是先有鸡还是先有蛋?
是先有了环线还是先有了商圈?
图一：浦西重要商业中心形成时间
图二：内环线浦西段建成通车时间
图三：浦东重要商业中心形成时间
图四：内环线浦东段建成通车时间
很明显内环线的建成晚于被它串联起来的商圈形成时间
人们通常认为环线代表价值，而实际上却是
先有价值，后有环线
环线只是将有价值的地段串联起来
原本上海的核心就一个——人民广场，用“同心圆原理”，即以某一中心为圆心，同样半径的房子价值早晚是一致的。环线房价体系，不是错了，而是圆心出现了由内向外的“漂移”。
当年的四个副中心，一城九镇，到如今上海的2040城市规划新增9个城市副中心的做法都是以结构化调整代替“摊大饼” 式的发展。
所以当年由“同心圆原理”所形成的环线房价体系，如今就不管用了。
没了“同心圆原理”，我们再用什么来指导我们的地段价值认知呢？
那么既然环线无法代表价值
什么才是真正代表价值的因素？
我们找到了一个全新的角度
通勤时间
为了证明这一观点，我们选择四大新兴CBD
大虹桥、莘庄、大宁、前滩的房价作为参考
选择板块内二手房价格最高的小区
以及附近辐射板块中二手房最高价小区
对比两者之间的价差和通勤时间
（高德地图道路通畅时计算的时间）
我们会发现每5min路程
对应了9000-10000元左右的单价差距
PS:这套价值理论的前提是，板块核心是CBD，而浦东的一些产业板块核心是不适用的。
用“通勤时间”来挖掘尚未被发现的地段价值
大宁作为北区新兴的板块核心，大宁商圈不断向北“生长”
1、大宁：作为新兴崛起的CBD板块，地段价值11万
2、彭浦：距离大宁5分钟车程左右，地段价值10万
3、共富：距离大宁10分钟车程左右，地段价值9万
由于共康板块长期没有高品质楼盘供应，
而彭浦板块的次新二手盘比如象屿、静安府都已经达到了10万单价，
只有共富板块这个地段价值未被完全挖掘。
共富有没有高品质新盘呢？
央 玺
作为共富板块的品质标杆，央玺的地段价值应该如何评判？
新中式建筑立面，高端社区品质象征
高低配的设计，未来更多对居住有高要求的客户会让整个区域做到“腾笼换鸟”
建发、首开、中粮 国之大企
共同催熟“大宁新商圈”
