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悲喜交加，6月超预期，7月开头就变脸！

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-07-04 17:30

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怀着期待的心情，这两天终于拿到上海楼市6月的二手住宅数据，“5.27”新政后，看看6月二手楼市数据还不错，行情比较乐观， 但进入7月，才两天功夫乐观的情绪转瞬就变脸。

6月上海二手房住宅类成交23444套；环比5月大涨约41%，远远超过上海楼市传统的荣枯线（月成交二手住宅1.5万套）， 进入7月，网签量瞬间下滑，7月1日和7月2日两天二手住宅成交量才1000套，同环比都大跌。

这一悲喜交加市场表现背后，究竟意味着什么？

6月成交量涨幅创新高

6月上海楼市二手房市场主要有如下四方面表现：

一是6月二手住宅成交23444套，仅次于上海楼市巅峰期2021年7月的成交量，也是去年一月至今唯二过2万套的月份，超出市场的预期。

二是6月有三天单日网签破千套，这是二手楼市一个标志性事件，许多年没有出现过。

三是上海二手住宅去年全年都没有任何月份超过1.5万套的荣枯线。而今年自3月份以来，已经连续4个月超过荣枯线，分别为3月17834套、4月15724套、5月16631套、6月23444套，成交量逐月放大，数据呈现一个阶梯式上升的趋势。

四是6月行情比同为龙头之一的北京强，楼市底部充分换手，空头力量得到极大释放。

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难卖的房子成交速度大大加快了

进入4月份以后，上海一些比较有硬伤难卖房子的房东们感觉到，只要价格比较合理，成交速度和过去相比，大大加快。买家和卖家的情绪越来越稳定和理性。

打开部分二手房网站成交房源一看，大把的低楼层包括一楼的房子在6月快速成交，这在过去是难以想象，一楼等低楼层的房源过去一向不受客户待见，成交周期都很长，但6月份一大批这种房源，只要价格合理都集中成交了。

这也反映了部分买家的心理，就是新政出台后，害怕短时间涨价，能抓紧成交就尽快交易。

上海链家挂牌库存少了314套

链家作为上海二手楼市的龙头中介，管中窥豹，库存挂牌量史上罕见的环比减少了，这充分反映了上海房东们的信心不断增强，卖家的心理发生了变化，对市场的预期改善了，

具体来说，链家可展现的挂牌量最近几个月一直在创新高，但就在7月1日这个重要的收官节点日发生了变化。

3月1日上海链家网挂牌房源突破10万大关，达101772套；4月1日上海链家网挂牌房源来到106972套；5月1日上海链家网挂牌房源来到107542套；6月1日上海链家可展现的挂牌量来到107819套； 7月1日上海链家可展现的挂牌量是107505套，比6月1日的挂牌量减少了314套。

链家挂牌量减少的背后，充分说明了“ 5.27 ”新政效果显著，市场回暖的趋势不断增强，其中，“5变3”、单身也能买内环二手房了，限购政策的超预期放松是背后最大推手。

尤其是链家平台最新挂牌均价为63158元/㎡，从链家周环比数据来看，价格竟然出现翘尾，有微微上抬的趋势。虽然整体上还未止跌反转，但肉眼可见价格跌幅在慢慢收窄，这充分反映了部分房东为了卖房不再无底线降价割肉，对市场信心增强了。

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“5.27”后刚需加快入场置换链条通了

前两年，上海楼市最大的堵点就是置换链条不通，链条起点缺少新增刚需购买力的积极入场，中产的房子难以出手，改善房源的购买力也就无从谈起。

“5.27”后， 新增刚需购买力的源头活水终于来了，置换链条似乎有了激活的迹象 ，这从成交的价位段数据和面积段数据可以很明显看出来。

房源总价方面，新政后，根据二手房网签数据，网签总价100-200万的房源成交最多，占比27.22%， 相比1-4月提升了约0.5%。 网签总价200-300万是占比提升最高的， 上升约1.2% ；网签总价300-400万成交量也有小幅上升。这些房源总价段位的房源都是妥妥的铁板刚需，房源以老破小和动迁房居多。

面积段方面，50平以下的老房子卖得最火，相比新政前，内中环50平以下成交占比提升约2.7%。其次，内环内也是一样，内环50平以下房源成交占比从31.61%上升到33.73%，上升了2.12%。

租售比高，总价低的刚需房源成为市场追捧的宠儿。

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二手库存去化周期只有7个月

按照6月份单月2.34万套的成交速度，结合当下上海的二手库存，去化周期大概只有7个月，进入一个供求平衡的状态。

一般而言，库存去化周期在6个月以下时，意味着楼市供不应求；去化周期在6~12个月，代表楼市供求平衡；去化周期在12至18个月，则显示楼市供过于求。

要知道，按照新政前5月的1.66万套这个的成交速度，去化周期大概要12.8个月。

新政前后五月到六月的变化，背后意味着上海二手楼市供求关系发生了较大的变化。

新政前是供大于求，新政后供求关系开始紧张， 7个月的去化周期接近于供不应求的拐点了。如果接下来去化周期进一步收缩，上海楼市房价见底的趋势就开始显现了。

这是上海楼市调控放松至今，出现的一个里程碑式的变化，具有方向标的意义。

冰火两重天土拍和新房市场太惨了

冰火两重天！

别看6月上海二手楼市火爆，但再看看今年上半年的新房和土拍市场，乐观的情绪似乎也蒙上了一层阴影。

今年除了几个豪宅之外，新房市场太惨了。

外环外大虹桥原来万人抢房，现在开盘只能卖掉10%。再就是一些新房项目确实贵的离谱，闵行南部鸟不拉屎的地方都快卖到7万，价格严重背离价值，这种新房谁会买？

今年前5个月，上海共卖了新房19644套，比去年同期下滑48%。按照这个进度，今年只能卖掉5万套新房，跌回2017年。

比新房销售更惨的，是今年的土拍市场。上半年，上海共卖了15块宅地，合计面积才49公顷，今年的土地出让计划是440-545公顷，目前完成进度只有10%！新房下降50%，土拍只完成10%，好像土拍比新房销售更惨。

上海为什么出台“5.27”新政，还不是新房卖不动导致土地市场惨兮兮。

说白了，救市救的一定是新房和土地市场，为了确保下半年新房回暖、土拍回暖，必须要拯救市场，这才是“5.27”新政出台的真正背景。

但从6月的数据观察，二手还不错，但新房市场起色不大，整体成交比较平淡。

悲喜交加，6月超预期，7月开头就变脸！

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