房东补贴租客珍惜中国好房东
作者：齐俊杰看财经【ID：qijunjie82】
昨天，有人统计了一些数据，说的是全球楼市的租金回报率，也就是房子一年的租金减去一些必要的养护，然后除以房子的价格，从而计算出百分比。这个数据类似于股票的盈利收益率也就是市盈率的倒数，也类似于债券的利率，其实非常有利于比较资产之间的价格，然后做出正确理性的投资判断。
先看结论，全球租金回报率最高的地方基本在美国的达拉斯，日本的大板，东京，以及美国的洛杉矶，纽约。还有加拿大的蒙特利尔，这些城市的租金回报率都在5%以上，如果要站在投资的角度来说，这些地方是具备投资价值的，基本上租房的收入，能够覆盖掉贷款的支出，这样你买一套房子的真实花费其实就是首付，所以这是一个购置资产的好时机。而中国的北上深也出现过这样的时期，大概是在2007年以前，那会老齐清楚的记得，北京房价只有7000-8000，而一套100平米的房子租金也有3000左右，所以算下来租金回报率能达到5%，非常适宜房产投资，应该多买房，多加杠杆买房，与其全款买一套还不如贷款买3-4套，你付出的钱是一样的，但却得到了3-4套房子，这些房子在日后都可以给你取得正向现金流，用租金覆盖贷款支出。你得到了资产，而房子这东西，长期看肯定是升值的。特别是在低估的时候购买。升值的潜力更大。
那我们现在再来看看，中国的楼市10年之后发生了什么变化，现在北京上海深圳的租金回报率已经不是5%了，而是1.5%以下，甚至厦门的租金回报率已经跌到了1%，那么就有意思了，也就意味着你现在要靠租金收回房子的投资需要60-100年，而如果按照现在的住房抵押贷款的最新利率4.99%计算，每个月的贷款损失将近3.5%-4%，也就是说你每个月的资金都是失血的。而且是大出血。给您算笔账，如果是租金回报率能够达到5%，那么也就意味着您购房的真实价格就是首付的150万，其他钱都不用再出了。而如果是现在的租金回报1.5%，也就相当于，你的购房实际支出是150万首付加上350万，年化5%的贷款，也就是150万加上600万左右，减去一个500万，每年1.5%的，也就是7.5万的收入大概30年。是225万。最后是750万减去225万，最后你房子的实际购买支付价格大约是525万。一个是150万，一个是525万，这前后差了3.5倍。是不是很奇怪，刚好是房租回报率的差距。
房价不变，租金回报率的差距，让实际支付差距巨大，而如果租金回报率不变呢？支付多出来的部分，刚好就是房价高估的部分。换句话说，如果按照合理的4-5%的国际通行标准来看，北京一套一年7.5万租金的房子，总价格应该就在150万。差不多就是2万一平米的房价，是不是有点毁三观。但别忘了，这才是租售平衡点。只有这个价格上，买房才比租房划算。
有人说了，租金回报率，是两个变量，一个是售价一个是租金，那么为什么不能使租金大幅上涨呢？租房这个市场我们之前说了，是群体意志的体现，是不加杠杆的，之前也是没有行政干预，甚至由于我们的租房市场建设很不够，租金还是偏高的，已经顶到了头，租房这个市场只跟大家的收入状况有关，北京的租金收入比已经接近6成，其他城市也有4-5成，换句话说，这已经是大家承受的极限了。如果要通过租金上涨来让租金回报率回归正常，北京的租金还要涨3倍，也就是说租金收入比要达到180%，不吃不喝还得多借一倍的工资出来租房。这显然是个笑话，根本不可能出现的情况。所以那些企图把今后的房产税转移到租金上的人，真是可以闭嘴了。那么收入有没有可能提高3倍呢？这个相信大家心里都有账本，也就不需要我来多说了，你想想有什么办法让收入短期内提高3倍。
所以现在的奇葩现象是，房租跟房价比，出其的低，房租跟收入比已经高到了极限，所有的链条都在紧绷，未来我们大力发展租房市场，加大租房市场的供给，在需求不变人口不增加的背景下，租金一定是下降的，那样房租回报率就会更低。所以未来房价，也许有且只有一个方向，那就是理性回归。我也是经常开玩笑的说，中国的房东只能找个傻子高价卖了才能赚钱！把房子租给你，他还不如变现存银行赚的多。按照国际惯例，房东相当于每月都在贴钱给租客。珍惜中国好房东吧！是房东的贴补，让你住上了根本就买不起的房子。但房东可完全不这么想，他们想的永远是，再过几个月又涨几十万，谁还在乎房租啊。但现实情况是，房价涨，他不会舍得卖，而房价微跌了，他就更舍不得卖了，当房价趋势彻底逆转，他又卖给谁呢？不用羡慕房东，他就像进了赌场，赢了再多也终究会输光才会离场。
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