从2016年4月到目前为主，杭州涉宅用地中13块竞拍到了自持阶段，自持面积从2%到100%不等。
由于自持面积比较难以计算，于是乎你可以看到很多中介对外宣传地价又大涨了。
比如中介说葛洲坝蒋村地块实际楼面价将近达到6W了。这个将近6W的数字哪来的呢？其实非常简单粗暴，就是自持部分不算钱。所以葛洲坝蒋村地块31698元/㎡楼面价+自持44%，中介算出来的答案就是5.7W左右的楼面价。显然这种算法就是放P。那么怎么样的算法比较合理呢？
首先开发商会博政策变化，说不定2年后政府允许交点钱来赎回自持面积呢？这在杭州也不是没有类似的情况，比如凯德湖墅、比如滨江华家池.....所以说不定未来开发商可以以较低的价格赎回也未可知。
退一步说，政策没有变化，开发商考虑自持的全部自持出租，其实回报还是不错的。杭州住宅市场的租金在1.5-2.5%之间，如果再考虑开发商的经营能力，如长租公寓等租金回报可能在4-5%左右。所以可以说非常优质的资产吧。这个资产在获得收益的时候还可以单独去海外融资等等，自持商业、写字楼就是这么玩的。
从另外一个角度看，如果仔细分析地块的话我们还发现很多地块是商住用地，商住用地自持则可以为商业部分。很多时候开发商本身就会自持商业，如滨江大部分商业都是自持的。万科在新街坊中也会持有部分商业。所以商业就算可以卖，很多开发商都选择自持，所以如果持有面积低于商业面积的话对于项目影响非常有限。
话说回来，谁说ZF说自持就自持呢？杭州难道卖使用权的房子还少？杭州大量的留用地以前不都卖使用权的么。根据我以前的研究，卖使用权的房子是有产权房子价格70%左右。不相信的朋友可以去验证，由于比较早做过的资料翻了好久没找到。
所以如果我们基于自持部分是可以售部分价值的70%考虑的话，我们就可以重新计算楼面价了，计算结果如下。
那么我们再来看看这个楼面价真的涨了么？
首先看2017年4月，三墩北金辉&建发拿下的地块，重新计算后实际楼面价为21097元/㎡。而2016年11月，郑州绿都同板块内拿下素质差不多地块楼面价为19863元/㎡。所以差不多6个月，三墩北地价涨幅在6%左右，可以说在比较合理的范围内，并没有出现暴涨，当然也不存在暴跌的说法。
再来看2017年6月，丁桥天阳拿下的地块，重新计算后实际楼面价为19818元/㎡。而2016年11月，郑州绿都同板块内拿下素质差不多地块楼面价为18515元/㎡。差不多7个月，丁桥地价涨幅在7%左右，同样在比较合理范围内，不存在暴涨和暴跌的说法，比较平稳是事实。
其实上面这种自持70%的算法是比较傻的做法，开发商还有很多套路。
什么股权法，购买客户买股份而不是直接买房子，将房子和股份对等。
什么合伙公司，让企业统一购买然后以特定的价格给员工。
而且如果挂牌文件中没规定自持部分要集中设置还有大漏洞可以走，比如卖90㎡面积送30㎡，产权90㎡实际得到120㎡等玩法。
玩自持的方法真的很多.....
不过自持这么多，对于小开发商是没的玩了。复合型开发商应该能玩的比较6了，或许下一个崛起的房地产企业就是复合型也太玩的很好的的开发商。
小圈密每天都在说数据，看似没有又有用。有兴趣的点这里：小密圈开通了
