金茂41亿揽获北外滩商办地，黄金宝地为何溢价率仅0.24%？

今天下午，金茂41.24亿摘虹口区提篮桥街道HK314-05地块，溢价率0.24%，楼板价36088元/平米。地块位于北外滩周家嘴路新建路路口东南角，坐北朝南面向陆家嘴、黄浦江、外滩，是上海都市核心地段。

住在北外滩是种什么感受？相信大家看《欢乐颂》时，一定都被奇点大叔那套高端大气优雅情调，可以将黄浦江美丽夜景一览无余的豪宅给吸引住了！这套房间所在的虹口外滩茂悦酒店制高点，坐拥整条黄浦江龙脉及两边美景，连苏州河都一并囊括。

还有小时代里女王顾里的殿堂级闺房，也是在北外滩的虹口外滩茂悦酒店取景，离HK314-05地块直线距离3公里不到。

如此好的地段，为什么溢价率低？

如此好的地段，为什么溢价率才0.24%，楼板价36088元/平？这与土地出让配备的严苛要求不无关系：

1、全部自持至少20年以上；

2、办公楼须引入互联网+创新型连锁企业区域总部或持牌金融集团中国总部；

3、开发过程中特殊建设要求。比如1万平米的公共设置建设，并且无偿交于政府等等。

其中对总部的要求如下：

①区域总部应具有经营管理、资金管理、研发、采购、销售、物流及支持服务等综合性的营运职能，相关业务可在一个省或多个省。引入企业应在虹口区注册并税收落地。

②持牌金融集团中国总部，持牌数量至少10张以上，从持牌种类要求看，包括主流传统金融牌照，如银行、保险、证券、信托、金融租赁、期货、公募基金等，也涵盖互联网金融的相关牌照，如第三方支付、消费金融、小贷公司、商业保理、私募基金等。

总而言之，此次土地出让对入驻企业有非常高的准入资格，不是有钱就能租的，如此苛刻要求，导致只有2家房企竞拍，最后低溢价也就意料之中。

东航置业联合体16.06亿夺虹桥商办地块

土拍的另一块地是长宁区程家桥街道357街坊1丘Ⅱ-Q12-01地块，由东航置业联合体收入，溢价率60.13%，楼板价20071元/平方米。

商办项目库存居高不下是客观事实，因此商办地块吸引程度相对住宅地块而言要小很多。尤其是外围区域，这种压力更为显著。想比较而言，最近出让的几块土地位于市区或者有发展潜力区域，所以还是能吸引一些房企参与。

这幅地块位于大虹桥，大虹桥是重点发展区域，而且现在已经初具雏形，一些项目已经投入使用，区域商务氛围逐步形成。地块距离10号线1号航站楼站点不到1公里，交通比较便利。周边已经有宾馆，企业等商务商业设施，周边成熟度相比大虹桥核心区域更成熟些。

不过现在商业项目难点不在开发而在运营。这幅地块要求同样比较苛刻，除全部自持外，还有项目建成后必须以虹桥机场为主运营基地的大型飞机公共航空运输公司总部企业入驻。

比较难的一点是，“土地受让人自取得不动产权证之日起六个月内将企业总部注册长宁，税收落地。项目产业招商落地率不低于60%，即入驻办公楼宇企业总数的60%的企业工商、税务注册长宁。”一些企业办公可以在某处，但是注册税收往往会落在有优惠的其他区，所以对后续运营提出相当高要求。

至此，6月上海全部土地出让结束。由于缺少宅地，拍卖市场冷清不少，相比之下整体溢价率相比1季度有明显降温。

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