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来源：牛爷财经（ID：youthinking，作者：原上草）、杠杆游戏（ID：ZhangYinyin0903，作者：张银银 ）
一、重庆炒房团全军覆灭
珍惜资金，远离重庆！
一个多月前，得知黄市长因工作调动要离开重庆，江浙一带和上海北京的炒房团闻风而动，组团“打飞的”准备去重庆捞一把。特别是听了某“网红”作家的忽悠，说重庆房价要大涨，更是像飞蛾扑火一样蜂拥而至。
元旦前一周的12月26日至今年1月1日，一周内，据统计，重庆楼市的成交量超过去年2月和7月全月的成交量。可见，确实有人想豪赌一把。
草哥的一位朋友也是不听我劝告，坚决要去冒这个险，一口气买了三套。前几天还得意洋洋地跟我说，他一个多月前买的，现在每套已经涨了40-50万了，1月13日，他又刚网签了一套。
但是，昨天他却对我说欲哭无泪，为什么？因为重庆出房产税修订政策了。
1月13日，重庆市政府下发市长令，修订原来的房产税征收条例。重庆财税部门说，针对近期重庆主城房地产市场出现的异常现象，遏制“炒房”牟利行为，从2017年1月14日起，将原来执行的对无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上的普通住房征收房产税，调整为在重庆没有这三个条件的外地人，新购首套及以上的普通住房征收房产税。
草哥这位朋友虽然抢在14日之前网签了那套房子，躲开了房产税的征收，但是可以确定的是，基本没人会接盘了。因为这次修订针对的“三无”人员，是从第一套就开始征收，这堵住了很多外地的炒作者，也会打消很多人去重庆炒房的念头，因为你不知道下一步会不会提高房产税率。
而且重庆的房产税跟上海不同，重庆是跟着房子走，只要征收过一次，以后就一直要征收。接盘者不管是重庆当地人还是外地人都是如此。如果你是购房者，你是会从炒房者手中接手一套每年要缴纳不少房产税的房子，还是会从开发商那里买一套没有任何房产税的新房？重庆的这一招，可谓打中了炒房者的七寸，具有非常大的杀伤力，不仅增加了持有房产者的成本，而且还打压了二手房的炒作土壤。
可见，当局控制房价的办法还是很多的，关键看跟不跟你较真。
我跟这位朋友说，你如果是自有资金，而且不等着急用，就慢慢留着吧，目前几年是很难看到大幅上涨了，你可以打持久战，先出租出去收点租金。真正欲哭无泪的是那些利用高杠杆、高成本借钱的炒房者，他们本想半年一年就翻倍，炒一把就跑路的，没想到重庆方面把接盘侠给挡在外面了，时间成本耗不起，要么忍痛割肉，要么投资失败烂尾在重庆了。
除了修订房产税征收外，重庆还有其他狠招，比如加强主城区商品房预售管理，要求无合理理由不得定高价或涨价，针对个别楼盘擅自涨价现象，还公开了举报违规销售电话；还将与金融机构联动，对“三无”人员在渝“炒房”不予办理贷款。既不让涨价，又不办理贷款，这是把炒房者的预期和金融工具都给限制死了，最近这一波来炒房的，恐怕全部要被套牢了，就当为重庆人民做点贡献吧。
在目前这样的大背景下，还有人会去赌房价上涨，我批评这些朋友，作为职业炒房客，你不看草哥的文章就算了，难道你们连人民日报也不看吗？一点政治觉悟都没有。
黄市长治理下的重庆楼市，是被全国人民当作楷模，被舆论称做“业界清流”的；黄市长调控房地产的“三宝”：增供应、控价格、强保障，是被当作经验推广的。如今黄市长要走了，作为接任者，会轻易让房价爆发式增长？如果真发生了这样的事情，新市长的脸面往哪里搁？在重庆市民眼里会怎么看待？这可不只是打脸的事情，而且很可能会被当作一个控制房价不力的重大事件。
所以，作为新市长，只会加强房价控制。草哥朋友叶檀博士曾经写文章评价说：黄奇帆走了就可以到重庆炒房了？别做梦了！黄奇帆先生离开重庆，绝不意味着后任会放任房价在短期内大幅上涨，透支未来发展空间。谁这么做，谁就是重庆发展的罪人，哪个官员也承担不起这样的罪责。
而且，不久前闭幕的中央经济工作会议中，促进房地产市场平稳发展是当做政治任务提出来的。会议提出，“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。老大还表态说：房子是用来住的，不是用来炒的。
在这样的大背景下，新来的张市长会轻易让房价上涨吗？在张市长的第一次政府工作报告中，坚决遏制炒房是被写进重庆市政府工作报告的。张市长还表示，将加强市场执法监管，坚决遏制炒房行为，保持房地产市场平稳健康发展。
从客观因素来看，重庆的房价也不具有炒作的条件。重庆有全国最大规模的公租房，所有人只要在重庆交半年社保就能申请，5年后可按政府定价购买。
而且，重庆有无限的土地供应。重庆面积8.23万平方公里，北上广深四个城市合计的总面积也只有3.22万平方公里，重庆市的面积比北上广深四大城市合起来的总面积还要大1倍以上。
长期看，重庆房价享受全国平均涨幅是有可能的，但如果想短期内猛炒暴涨，基本不太现实。所以，如果你有闲钱，还是珍惜现金，远离重庆吧！！
二、为什么不要去重庆炒房？
撰文| 张银银 来源：“杠杆游戏”
很多文章喜欢说公租房保证了重庆房价稳定，赞同一部分。根本上，重庆的房价不算高，因为重庆是个太特殊的地方。
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重庆已经是内地省级行政单位中城镇化率最高的；同时，重庆在全国特大超大城市里，人均居住面积，超过30平米，也是最高；此外，重庆人均GDP，排内地省级行政单位第二（内蒙第一）。
另一方面，重庆真的又是极其特殊的地方，大城市+大农村的格局，这是任何一个直辖市、副省级城市没有遇到的。一些城市会说自己也有百级万的农民啊，但重庆有的是千万级的农民。其中，恢复直辖后，从四川省划入14个国家级贫困区县。不少城市的区划总计都不到14个区县吧？
重庆的工业化、新兴产业发展处于最关键时候，金融和高端服务业发展也处于最微妙的蜕变阶段。稍微清醒一点的主政者就会明白，于重庆而言，房地产不能成为干扰。
截至2015年8月底，重庆市累计规划建设公租房总建筑面积4475万平方米，共69.22万套。按照一户两口计算，这可以解决140万人的体面居住。必须说一点，重庆有38个区县，这近70万套公租房，大半位于主城区。
从制度设计上，因为不允许进入市场流通，毫无溢价空间，重庆公租房的寻租空间是最小的，完胜其他地方的经适房、廉租房、限价房等保障性住房制度。
有了如此大体量的公租房，对于稳定民心意义确实很大。
渝东北、渝东南不敢说，至少在重庆大都市区（主城区+城市发展新区）的农村，除了真没必要买房的，大部分农民家庭在城镇（主城或所在郊区城区、镇）都有一套房子。
也就是说，就算没有公租房，未来重庆大都市区内农村居民、本地大学毕业生的购房需求真没有想象中的大。
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很多观点说，重庆的发展和低地价、低成本优势有关。所以未来主政者应该不允许重庆房价过高。这个分析是有一定道理的，重庆这个发展阶段，这是必然，这和我国改革开放走过的路是一致的。就像深圳、广州，以及整个珠三角当初之于香港，不也一样。
这就是经济规律和世界经济分工的结果。
整个中国，除了极少数城市，其实依旧在享受相对低成本优势和产业链、工业体系相对成熟的优势。中西部地区，随着经济的发展和内地的开放，必然有一批地方会更早、更快、更好承接沿海和世界需求。
很多人忽略了，除了北京、上海、深圳，再没有一个城市的产业发展用地，一定就贵，甚至工业用地指标、可用土地已经少到无以复加。如果有大工厂愿意来，哪怕广州也有大把的地可以供应。富士康不是就去了吗？
所以，重庆近10年的经济表现表明，低成本优势是中国的共性，重庆只是不例外。一个阶段有一个阶段的情况。
处于一带一路和长江经济带交汇处的重庆，地理上也是西部最靠东，还有长江，又是直辖市。不仅体量上是中西部最大的工业城市，工业体系和门类自抗战后也是中西部城市里最完备的，还有单个城市最多的农民和农民工。
在我国政经版图上，重庆成为内陆很特殊的城市，哪怕在最落魄的地级市时代，吃老本也是我国六大工业城市。
上文这些因素决定了，重庆未来房子的需求注定还很大，重庆维持较高土地出让面积是对的，重庆地多也有这个能力。其实我国大城市都有能力供给更多土地，关键是愿意否。
同时，如上文言，重庆的市情决定了，未来一些年，起码一半房子需求，不是现有的城市居民，而是本地及外地来的农民工、非特别高端的本外地大学毕业生。所以，重庆首先需要解决的是这部分人的城市落地。
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现在重庆情况似乎发生了变化。不过，重庆房价涨不涨，怎么涨，根本上是大势决定的。
2016年重庆主城区房价的涨幅，也是近几年来最高的。不过很有意思，外界或许不知道，2016年重庆主城区各大板块的价格，其实也只是回到2012年前后重庆房价最高的时候。折腾4年，房价还在当初那个原点。个别地区略高过当年。
不知道听到这句话，那些外地新来的投资客，感到后怕否。
另外，重庆的房地产体量真的太吓人。
重庆市统计局的数据显示，2016年1-11月，重庆新建住宅销售面积增长17.1%。可以估算2016年，重庆仅仅主城区的新建住宅成交面积，就可以比整个武汉市。
整体上，重庆补涨一些不奇怪，问题是持续多久，怎么个涨的节奏。所以，在重庆炒房需要技巧。至于卖房和炒房的人，各怀鬼胎，就不多说了。
最后，再次重申：房子是用来住的，不是用来炒的！
重庆来福士广场效果图
首富都不做房地产了！你该买房，还是该卖房？
来源：光远看经济（guangyuanview)，央视财经
2017年，当你做出决定是否买房或者卖房之前，先来看一段万达的故事。
大家都以为房地产开发商简直就是暴发户，来钱快、来钱多，但王健林却在万达年会上大倒苦水：
我从事地产行业28年，再两年就30年了，被调控了十来次。中国地产好年景没有持续四五年的时候，基本上三年左右来一回调控。行业周期性太强，造成现金流不稳定，预期也容易经常发生变化。
为此，王健林宣布，万达商业2020年以后原则上不再搞重资产，全部为轻资产。除了万达城配套的住宅外，万达原则上也不再新增住宅开发，将逐渐退出地产开发这个行业。
轻资产在企业界非常流行，即用更少的投资，撬动更多的利润，万科的“小股操盘”就是典型之一。万达的轻资产模式表现为：其他企业拿钱下订单，万达负责找地、建设、招商和运营，租金最后大家一起分。
对万达而言，收租金要比直接卖房子要赚钱。
王健林一再强调，万达退出地产业并非看空中国房地产，而是因为对房地产调控的“无奈”，以及租赁（而非销售）的诸多好处而做出的理性决策。
首富不做房地产？你没有听错！面对逐步升级的楼市调控，2017年，你会选择买房还是卖房呢？请看光远看经济的解读。
一、市场总体降温明显，房地产进入新时代
所谓降温，一是和2016年比，二是市场总体的交易量和增速会大幅度回落。2016年，新房销售历史上首超10万亿，这也许是多年难以超越的一个标杆；三是2016年一些暴涨，但又缺乏概念支撑的城市，房价回落的可能很大。
房价2017年大涨的概率是零，暴跌的概率也是零。必须强调，思考中国房地产，必须认识到房地产发展的环境和要素禀赋都发生了巨大的变化：经济高增长周期结束、货币高增长周期结束、国际资本高增长周期结束。这决定了中国房地产市场未来的走势一定迥异于过去的18年。我们需要和过去18年房地产市场做一次真正的告别。
但也必须记住，还有三个周期没有结束：中国城镇化的周期没有结束、中国金融资本和土地资本结合的时代没有结束、经济对房地产的依赖没有结束。这是中国房地产不会出现断崖式下滑的三个重要支撑，也是中国没有进入所谓的后房地产时代的根本原因。
房地产作为支柱产业的地位永远不会改变！没错，是永远。看看美国完成城镇化超过70多年了，但房地产仍然是美国最重要的产业。但房地产的路径和未来竞争模式都在发生颠覆性的变化，我们会看到很多因循守旧的房企的倒下，至少有80%的房地产企业会消失，专营房地产的企业会越来越少。
二、政策只是看起来很严厉，但政策不是房价走势的关键
2017年房价的走势不是取决调控，而是受制于房地产自身的发展周期。即使不出台调控措施，市场也会自动降温。
需要指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话并没有透露出太多的严厉的举措，抑制炒房的政策一直存在，炒房也不是2016年房价飙涨的重要原因，根本原因是在稳增长的压力下房地产政策的宽松以及与货币政策导致的，推动了上涨的预期，炒房是结果，不是原因！抑制炒房只会改变短期预期，而不会改变长期预期。
对于房地产政策的理解，要站在2017年宏观政策的总基调理解，2017年宏观政策将“稳”和“风险”都提高到前所未有的高度，稳中有进，则意味着房地产政策绝不会严厉打击房地产。政策强调要“防止大起大落”，从房地产周期看，着力点在“大落”而不是“大起”，因为2017年的房地产也没有大涨的基础。
一些城市明确表示，2017年房价“环比不涨”，“环比不涨”可能成为很多城市效仿的调整目标，为未来的长效机制赢得时间。2017年房价最终的表现仍然是房地产自身周期使然。
三、土地市场大降温，2016年很多“地王”命运叵测
2016年全年全国土地出让收入应不超过3.5万亿，低于2014年巅峰期4.2万亿的收入，但2016年热点城市“地王”频出，全国“地王”不仅量多，超过300个，而且楼面价相对于周边房价升幅惊人。考虑到2017年整体房地产市场的降温，以及房价涨幅回落的压力，高价“地王”将对一些高杠杆拿地的房企造成极大的压力。
从过去历次地产调控周期“地王”的命运看，“地王”最终赚钱的属于少数，大多赔钱赚吆喝。
第四、房地产税不会出台，大面积试点也是小概率
我在分析中国房价走势时，从来不提房产税，原因很简单，就是我认为短期内出台的概率等于零。
对于房产税立法，从长远而言，中国房地产领域的税费改革是必须的，通过总体设计，如何对目前的税费体系进行调整，并纳入统一的房产税，这个大方向没有错。但必须解决房产税立法中民众关注的焦点问题。比如征收目的，比如和土地出让金的关系，比如70年土地产权如何解决，等等。这些问题不解决，房产税是无法出台的。
同时，必须告诉大家，房价上涨与否主要是预期，而不是税收。房产税抑制不了房价上涨，这是很多国家实践证明了的。
五、该买房，还是该卖房？
这是个极具风险的问题，但必须回答。
首先，就房地产的小周期而言，2017年调整是大概率，房地产肯定不是2017年投资的重要选择，要注意市场和政策的两种风险。
其次，2017年6月，可以关注市场及政策层面的调整，根据市场和政策调整的情况对下半年的走势再次进行预判和修正，上半年如果投资房地产，风险很大；但如果是孩子入学什么的，这是没有办法的，根本就不需要考虑投资回报，风险什么的，因为耽误了孩子是最大的风险。
第三，我还是呼吁，高净值人士减持国内的房地产，根本原因在于我担心汇率和资本流出，导致中国的资产价格迎来一次调整和重估，这可能是2017年房地产最大的风险。但这只是针对高净值人士，最少三套以上房子的。
第四，如果中国经济的基本面和房地产的基本面没大的逆转，有一些安全的城市，在6月份之后是可以考虑出手买房的。我之前提到的广州，西安，重庆，昆明，南宁，以及2016年房价涨幅不是很大的大连、宁波都可以持续关注。
需要指出，对于中国这样的人口大国、货币大国以及城镇化进行中的新兴大国而言，优质的城市资源在相当一段时间都是这个国家的稀缺品，选择优质城市，居住，生活，是中国经济转型升级的重要部分。就此而言，房地产的大周期尚未结束，结束的只是青春的莽撞和丛林时代。
最后提出几点关于楼市的思考：
其一、房地产政策必须告别“经济目标”，回归民生和居住，围绕“房子是人住的”这一政策目标重新构建住房公共政策体系。
其二，中国房地产市场的基本面已经今非昔比，房地产当下最重大的问题绝不是库存，而是严重的资源错配，要打破大城市的边界，而不是把人赶向中小城市。
第三，不要担心房价涨跌，房价涨跌应该成为常态。
从目前情况来看，很多购房者并没有从“房子是用来住的”，以及一些地方政府表态房价不能再涨了中获得安慰，告别恐慌，而是在焦虑和恐慌中进行着矛盾的选择。
