【年报有料·金融街】营收涨销售降，自持物业前景大

一、营收利润齐增长，政策收紧销售下滑

2017年上半年，金融街营业收入为99.9亿元，同比增长62%，其中房产开发收入89.2亿元，同比增长70%，物业租赁收入7.5亿元，相较于去年同期上涨25%，物业经营收入2.9亿元，同比下降4个百分点。

物业租赁收入上涨主要有两方面原因：一是写字楼出租面积较去年同期增加；二是随着北京、上海等核心地区土地资源供应的紧俏，自持物业的发展潜力得到逐渐释放，租金水平和租金收入持续提升。而物业经营业务营业收入下降是因为公司金融街公寓部分面积计入投资性房地产，导致物业经营面积和收入有所减少。

图：  金融街物业租赁与经营营业收入占比

与此同时，北京地区营业收入占比为55.4%，相较于2016年年底增长18%。而北京、天津两地的营业收入占总营收的80%，可见金融街的战略布局依然是以北京为核心，重点关注京津冀地区。

图：  金融街营业收入状况（亿元）

图：  2017年上半年金融街营业收入地区分部

2017年上半年，金融街净利润为11.8亿元，相较于2016上半年增长56%，净利润率为11.8%，同比降低3.5%。公司净利润较去年同期明显增加，原因是公司房地产开发项目结算收入较去年同期增长，开发项目利润增加；二是公司自持业务租金收入和盈利水平持续提升，同时，公司自持写字楼项目出租面积较去年同期增加，导致自持项目利润增加。

图：  金融街净利润以及净利润率

面对重点城市调控政策持续收紧的局面，金融街2017年销售有所下降。2017年上半年公司实现签约销售额82.7亿元，同比下降37%。其中商务地产实现签约销售额23.7亿，相较于2016年上半年下降135%。

图:  金融街销售状况

投资方面，2017年公司抓住五大城市群中心城市以及三大都市圈环中心城市卫星城/区域投资机遇，通过“招拍挂”、兼并收购等方式，获取了北京周庄子项目、廊坊龙河高新技术开发区项目、重庆沙坪坝项目、成都春熙路项目，项目权益投资额 44.7 亿元。可见公司的投资重点位于京津冀地区以及重点城市核心商业区。

同时，公司与遵化市政府、石家庄新华区政府签订了合作意向书，为公司在环北京区域获取项目资源打下基础。

二、积极开展直接融资，

融资成本显著降低

2017年金融街继续拓展直接融资渠道。2016年12月2日，公司获得了63亿中期票据注册额度。2017年3月7日至8日，公司发行了2017年度第一期中期票据，共募集资金30亿元。与此同时，金融街（一期）资产支持专项计划成立，公司以金融街中心物业为底层资产进行资产证券化，发行规模为66.5亿元。

图：  金融街加权平均融资成本

融资渠道的拓宽有效降低了公司的融资成本，2017年上半年公司加权平均融资成本为2.8%，处于行业低位。2017年金融街净负债率为113.8%，同比降低17.4%。

图：  金融街净负债率

三、城市规划前景大，积极践行社会责任

2017年5月17日，《北京城市总体规划（2016年-2030年）》送审。规划提出“一核一主一副、两轴多点一区”的城市格局，“一核”是首都功能核心区、“一主”指的是中心城区，东城区以及西城区将成为北京的行政中心。而金融街中心、金融街购物中心等均位于北京中心城区核心地段，未来城市规划的落实，会带来中心地带环境的升级，使持有物业的价值不断攀升，租金相应提高。

同时2017年金融街积极践行企业社会责任。公司“Life 金融街”扶贫平台正式启动，与 25个贫困县、多家机构签署战略合作协议，积极引导更多的社会资本流向贫困地区，“Life 金融街”扶贫平台首期上线60个扶贫助学项目，为贫困地区孩子筹集助学金。