产城运营战略观察第九期：产城运营商的三三四五战略模型（三／四）

图：三大标签

“城市运营”的理想很美好。但是比起传统的地产开发，产业运营与基建公建，无论从风险性还是收益性的角度考量，都不是上上之选。从单纯获取传统地产的收益到或者三者的综合性收益，利润空间收窄是转型“城市运营商”必然要面临的现实。

图：三类业务盈利性与安全性的比较

然而，我们同时也要正视的是在存量时代，一级市场地价高企、二级市场透明化成都增加，资源获取的难度与日俱增。根据亿翰智库《2017年1-7月中国典型房企销售业绩TOP200》数据，前50家房企的市场占有率已经达到了48%，中小房企的生存空间被进一步压缩。

“资源获取”成为了房企经营的第一要义

而B2G模式恰恰为房企提供了一个新的资源获取途径，房企也应当转变思路，接受“欲将取之，必固与之”的现实。当然，B2G的模型也并非只是一堆硬骨头。

房企在B2G的模型中，当明确与政府的利益结构划分，获取四大价值！

规划的价值不仅决定了一个城市的运营模式与企业城建的过程统筹，更重要的，企业对于城市的规划中往往蕴含了城市运营商对资源的控制与运用能力。而这则决定了企业能A否获得该项目的最关键要素之一。重视“规划的价值”并不仅仅是要房企承担起“城市规划院”的工作，更是对企业资源运用能力的考验。

让政府相信你的故事能够落地，比故事本身更加重要！

由此，对于运营商的规划工作来说，更重要的不是“专业性”，而是“资源性”。掌控核心资源、开放性统筹兼顾，必要的时候抱一抱大腿，都是提升自身“规划的价值”的具体方式。

专业化产城运营商在城市建设过程中必然要进行“城建”的工作。这部分价值虽然利润薄，但是由于来源于政府财政公共开支，收益最为安全稳定。

此部分价值具体包含：基础设施、城市公建、一级开发等，是城市复合生态系统的底层架构。

图：城市复合生态系统金字塔

比起城建利润的微薄，经营性房地产的开发与销售是整个项目现金流平衡的关键，更是整个项目前5年盈利的“重头戏”！华夏幸福的产业新城模式就是依靠着住宅销售回款反哺城市开发，达到整体性现金流平衡。

图：华夏幸福盈利模式

开发商投产业，十赌九输

开发商转型运营商的过程中，为了加速产业的逻辑，真正实现以产带城的繁荣，投资产业、资本助推是必不可少的环节。然而，开发商投产业无异于在一个全新的行业重新创业，想必各位看官对“创业维艰”或多或少都有些感触。

但是，产业投资对与产城运营商来说绝非只是一种无奈，而是有两个层次的作用：

1、学习效应：产业投资未必成功，但是在参与经营的过程中，城市运营商会对该产业经营所需的硬件条件、相关配套服务与配套企业的需求等有更加深刻的理解，从而积累同类B2G项目的运营经验。

2、聚集效应：通过同一产业链上产业的收集与整合，运营商手上产业资源的价值会发生重构，实现质的飞跃，为运营商带来资本的汇报。

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