最近推的盘都在外环外。
为什么是外环外？
从不觉得环线重要，因为环线是地面交通时代的产物。
但环线也并非完全不参考，因为城市的进程里，资源强度从内环至外环逐级递减。
过去的若干年，置业在中环两侧是不错的选择。
那为何现在进入外环时间呢？
因为给定预算下，
外环内的房子颜值不够或者区段有环境利差。
我们以淞宝为起点，逆时针走一圈，上海的外环线是怎样的存在。
淞宝
副中心所在
淞宝这个副中心，很大程度上是因为宝钢所在。
如果你看多宝钢，自然可以看多淞宝，反之也成立。
杨行
杨行周边都比它贵。理由是环境比顾村和淞宝差。
就投资性而言，利差不会放大，洼地就成立。
顾村
如果不考虑15号线预期，顾村的空间是有限的，它地段比杨行偏，价格比杨行贵。
即使是考虑15号线预期，由于15号线会带动外环内沿线房子的流动性，对顾村虽是利好，幅度有限。
南翔
南翔位于嘉定沪嘉发展轴和嘉闵发展轴的交点上。
如果你有从真如往嘉定方向的开车经历，你会知道这个片区有历史的负担。也就是沪嘉发展轴不是一条强轴线。
而嘉闵发展轴正在成长。
江桥
江桥位于嘉闵发展轴的中段，同时它没有另外一个发展轴，这有好有坏。
好处是嘉闵高架为界，楼市资金不容易往外流动，不像南翔涨多了容易溢出到嘉定新城。
坏处自然是嘉定不会太重视江桥。
虹桥
副中心。
七宝
七宝在规划上其实没有什么存在感，也不需要什么存在感，因为它一边虹桥一边莘庄
莘庄
如果人们觉得外环外的房子不值钱，莘庄常常是被用来反证的地方。
1号线是最初城市的骨架线，而莘庄也是最早成为一个独立头部的地区。
由于虹桥商务区的存在，莘庄的独立头部是容易建设的。
也就是莘庄至中环的4公里可以忽略，
它就是中环的价值。
春申
春申的头部是莘庄，如果对比七宝，七宝双向支撑，所以春申并不是最佳的买入时间。
最佳的时间是华泾滨江概念崛起时。
华泾
华泾更多的是环境规划预期，也就是所谓的滨江概念，现时房价也体现了一定的徐汇滨江属性，但是我们如果了解规划，
最新的规划滨江概念的南部边界是徐浦大桥（外环线）。
浦江前段
浦江是滨江概念，但滨江止于徐浦大桥，尴尬。
华泾是徐汇的，而浦江是闵行的，尴尬。
江对面的华泾谈不上支撑，浦江之南更是拖累，之东康桥尘土飞扬，
浦江的依托只能是北部
前滩
及浦东滨江（19号线）。
前滩在砸盘，浦江更尴尬了。
前滩是中央商务区并且从建设角度来看是可以实现的，也就是
浦江前段到中央商务区的距离是2公里。
这个预期和它的价格是匹配的。当下市场的扭曲之处，就在于类似前滩之类的地方没有预期的价格，浦江也卖不出预期。
前滩一砸盘，浦江瑟瑟发抖。
康桥
康桥比浦江差的地方自然是环境，但是比浦江好的地方是它是浦东。
因为它是浦东的，所以浦东规划里的张江科学城把它并入了。
但无论如何，康桥的地理位置还是不如浦江的，
黄浦江就是黄浦江。
川沙
川沙这个副中心有什么存在感？
人们提到川沙，
还不如迪斯尼来得响亮。
唐镇
2007年浦东十件大事里，唐镇奠基是其中之一，十年过去了，唐镇的生活配套还是不够好。
唐镇集中体现了浦东忙着建设生产配套而不是生活配套的特点，所以浦东房子泡沫大是不用质疑的。
问题在于，如果生产能力够，泡沫大未必不能买。
从规划上说，唐镇在三个副中心（金桥张江川沙）之间，但实际上川沙这个副中心还没有什么存在感。
浦东有颜值并且没有太贵的地方就是浦江及唐镇。浦江之优势在于滨江，而唐镇之优势在于靠近张江金桥。
联洋碧云张江唐镇，价格阶梯是明显的。而联洋碧云张江的品质次新在本轮调整至今也没有输给浦西核心区。
曹路
曹路是显然的洼地，因为周边都比它贵。
也有市民说那是因为它是上海的边界：崇铁会开通的。
曹路的问题是颜值不够，在最初的规划里，它就是大居的所在，这个遗憾在浦江、在康桥、在唐镇都是存在的。
只是曹路，基本就没留下多少地了。
上海规划的副中心里，
花木、五角场与外环无关。
真如副中心利好北区的顾村、南翔、江桥。
金桥副中心利好唐镇、曹路
张江副中心利好康桥、唐镇
淞宝副中心
外环外。
虹桥副中心
外环外。
莘庄副中心
外环外。
川沙副中心
外环外。
为啥外环外？
