本文经公众号“城市发掘者”的主理人朱红之泪授权转载
一）拉高入实
从去年初到现在，我所接触的买房者们买的城市等级真的是越来越低。
一线到二线，二线到三线，三线到四线……
随着热点城市限购限贷限售的升级，买房者们的目标城市不断外移。
到了今天，如果一个正常人关注了半年楼市，也知道国家在不断地把人们从“好的”城市往“差的”城市赶。
以至于有人调侃：很多地方发布调控政策用以证明自己这个地方有投资价值。
有调控，反而值得投资，越限购，越想买，这是种什么心理呢？
心理学上叫做“展示高价值”。
“展示高价值”从而获得注意力，反而真的获得了众人喜爱，从而“拉高入实”，最终赢得胜利。
得不到永远在骚动，被偏爱的有恃无恐。求你买你不买，不让你买你偏买。
明天要限购了，今天赶紧买一套，恐慌往往来自于恐惧，当你害怕失去，你也就没法将心态平静了。当然，如果你是傻空，当我没说。
我是说给任何一个出于各种目的还是想买个房子的人的。
不过，并不是什么东西都能拉高入实的。
还是要看看基本面的。
二）三四线城市终于涨了
最近很多人咨询讨论的热点早就已经不在一线城市了。
随着3月到4月的又一轮调控，问问题的人的目标从二线城市再次转移到了三线城市。
“成都限购了，你觉得青白江可以买么，那里据说有自贸区。”
“仁寿到兴龙湖才20公里，成都买不了买仁寿吧，已经被抢光了。”
“你觉得南通怎么样，最近涨的很疯狂。”
“你觉得无锡如何？太湖新城可以买么？”
“最近沈阳浑南被北京扫房团横扫。”
沈阳景色 图片来自网络
“XXX最近老是推海南，现在最新一篇推送说大连是本次上涨的最后一个城市。大连可入么？”
“太原涨了，叫你们不看好太原，太原现在火的不要不要的。”
连公众号“贵阳小数据”都开微信群了，有一群人讨论贵阳房产了。
贵阳景色 图片来自网络
更不用说从去年冬天就已经起步的西安，更是炙手可热。
无数人都在问我西安可不可以入。
那么我很想知道，西安进一步收紧了，你是不是准备买咸阳？
假如贵阳限购了你是不是觉得安顺好？贵安新区还国家特区呢？
长沙进一步限购了你会不会去抢湘潭、株洲？
我们都知道，这些年央妈让水库放水导致楼市这个蓄水池水涨船高，买房的人都赚钱，可是如果真的是这样，到底谁在亏钱呢？
原来买房可以让大家一起赚钱共同奔向富裕的新生活啊！
见鬼去吧！无数的大坑可能都要用有生之年来填的。
通胀是对所有人征税，如果大家都赚了到底向谁征税呢？
股市是一赚一平八输，楼市就变成了大水漫灌大家一起上车一起赚钱了？
凡事总归有个底线啊！
包括上车这件事。
诺亚方舟 图片来自网络
三）虚与实
因为这些年的财富积累和通胀，全国只要不是老少边穷的地方新房价格都能涨30%，这其实没有任何意义，只不过是交税而已。
可是如果想要超过全国平均水平呢？
更关键的是，二手房价格涨幅也要超过全国平均水平呢？
很难的，凤毛麟角的。
要知道，在中国的广大二三线城市，多年的房价不涨和财富积累导致豪车遍地，人车比例远高于京沪深，车位是刚需。
这些地方的人对房产小区环境和物业服务的挑剔更是一等一的厉害。
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每一个新房癌都有一个二三线城市的童年。
成都重庆，房龄超过5年的房子被人们嫌弃，江北嘴2002年左右南方上格林小区居然被本地人划入了老破小行列。
成都2011年的开元国际和2014年的金牛座小区相比，居然有人还跟我指出了其物业不好，房子破旧。
在成都重庆房价已经有了一个接近翻倍的行情下，新房癌依然大量存在。
北上深的房产如果是还不错的折损比较慢的资产（爱马仕）。
那成都重庆的房子简直是消耗品（蔻驰）。
至于西安的房子，那还不得是快消品啊（ZARA）？
估计贵阳的房子可能是美特斯邦威…..
你会好几年穿美特斯邦威么？
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当前三四线城市的房价上涨，到底有多少是真的需求，有多少是自然而然的财富积累导致的品质追求呢？
要知道，近些年来大型房企才刚开始进驻三四线城市。
三四线城市也是近年来才执行招拍挂政策的（以前都是各种集资福利分房和本地小开发商走关系）。
一线大开发商的房子品质和设计有了升级，正好对应了三四线人们的虚荣心，精装房开始大面积问世，毛坯逐渐减少。
2年前7000一平毛坯的城市，今年品牌开发商进驻开了个15000的精装洋房。这到底是真的有居住需求还是仅仅本地人们的消费升级呢？
虽然房价翻了一倍多，可是，房价绝对值其实还是很低啊。
这么低的价格翻倍并不能说明真的有什么大行情来临的。
其实只要本地人有住房消费升级的需求，新出来的好房子，本身也会涨价的。
这种涨价和炒房关系真的不大。
表面上看新房都涨了，可是这些城市二手的流动性依然很差、老破小价格基本不动、人口也基本不流入，新房都涨其实并没什么太大的价值。
四）钥匙
那么，如何辨别一座城市的房价上涨是虚的还是实的呢？
90年代老破小房子的价格才是辨别房市是虚火还是明火的钥匙。
买老破小的是一个城市新增的最底层人口，如果底层人口无法托起来这座城市，那新房涨价都是空的。
打开链家（当然西安链家连二手房板块都没有），就找市中心普通的90年代的老破小，如果其价格基本不动，那么基本上是虚火。
如果连老破小都明显的上涨了（可能低于次新房、新房的涨幅），这座城市才能获得超出平均涨幅的特殊收益。
成都去年翻倍的行情中，我一直在看玉双路地铁站附近老破小（6楼无电梯多层老房子），基本上有了从7500到10000的跨越。
最近不断有人问我，成都长沙最市中心的电梯老大楼7000多一平是不是洼地，从这种问题的频率的上升，可以看出成都长沙这次的行情已经坐实了。
可是沈阳、贵阳、昆明我还没观察到相应明显的变化，不过西安有点迹象了。
“无锡从去年到今年整整翻了一倍，房价从10000不到到现在新房20000，绝对潜力城市。”
“最近无锡拍地了，楼面价创了新高。”
“无锡、南通、甚至常州最近新开的楼盘都被抢光了，马上出调控。”
“你不要再黑无锡了，无锡已经用事实教育了所有人，二手房疯抢！”
“无锡的地铁要修通8条线了。”
……
分答、密圈、论坛上充斥着无锡、南通的咨询和疑问。
有些人很愤慨。
为什么人们对自己身边的苏南城市视而不见，却要千里迢迢去重庆成都武汉？
好想掀桌啊。
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苏南城市的治理水平、细节处理、文明程度、人文环境远远胜于中西部大城市，无锡南通等城市凭什么这么不受待见？
五）房价上涨的逻辑
时至今日，经历了数次教育，人们对人民币的购买力已经不抱希望了，基本上所有人都知道房价上涨是印钞机导致存款搬家的作用。
有人还总结道：房价短期看信贷，中期看土地供应，远期看人口。
我对上面这句话的评价是：以上全错！
说了等于没说。
水库永远放水。
水库是不会关闸的，信贷收紧是短期的，因为只要还有“李达康”这样的好同志在，只要有政绩和基础设施铁公鸡在，印钞是必须的，是绝对的，是不容许出差池的。
土地供应永远是稀缺的。
因土地本身的成本（基础设施城市建设）在不断升高，好的“地段位置”在任何大城市都是稀缺的，就算在远郊加大千亩供应量，大量修建天通苑、回龙观也无法解决。
人口永远向大城市集中。
随着第二产业（实业）越发不振，第三产业（虚拟经济）不断提高，城市的财富效应只会增加，水库的放水永远先给特等级城市，中小城市居民的财富只会被不断剥削。
我们的理论应该是什么呢？
高等级权力型城市（印钞厂城市）对低等级城市的财富剥削（征收货币税）。
为了防止所有人都挤到高等级城市然后无税可征，所以要让人们尽量不要都挤到高等级权力型城市来，因此有了限购限贷限售。
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当下很多人会关心“本外币存款总额（资金总量）”和“小学生人数”。
其实小学生人数没什么意义，随着北上驱赶人口的政策越发严厉，这个数据意义越发渺小。
但是“本外币存款总额（资金总量）”却是相当好的指标。
他其实就是这个城市能从其影响的腹地征收货币税的能力指标。
重庆的资金总量增加极其明显，因此带来的影响，大家都懂的。
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六）苏锡常（南通）的衰落
在整个21世纪的前十年，南京的各方面指标落后于苏锡常，和南通不相上下，苏州人觉得自己是省内最棒的。
新加坡设计的苏州工业园区以及狮子山下的苏州高新区像极了陆家嘴，看看东方之门的大裤衩，金鸡湖的摩天轮，独墅湖的杨柳。
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苏州的民风，人文，城市环境都不是安徽省省会“蓝鲸”所能比的。
可是最近的几年，常州不可避免的衰落下去，无锡也遇到了瓶颈，南京的发展却极其迅速，地铁线路开通超过200公里，房价在2016年超过了广州。
虽然苏州的GDP总量依然高于南京，但是所有的苏州人心里都很清楚，被“蓝鲸”超越只是时间问题。
无锡、常州、南通其实是一个缩小版的苏州，当苏州步履蹒跚的时候，他们的日子更加不好过了。
是苏州的人文环境，治理水平下降了么？还是应该把原因怪在外资撤离上？甚至还有人把原因怪在苏州没有高校资源上面。
苏州为了吸引高校，开辟了独墅湖高教园区，拼命出钱出地引进名校。
深圳和苏州都在做这件事，两个城市都认为自身高等教育是短板，但是深圳还是超越了苏州，到底是哪里出了问题？
因为你级别低啊！
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七）“民富”理论
过去的几年，江浙闽粤的县城（其实都是国家百强县）的房价高于中西部大城市，很多人一直百思不得其解，总结来总结去，唯一的解释是“民富”理论。
江浙闽粤的县城，因为其发达的民营经济（浙江福建）以及外资企业工厂大规模进驻（苏南），从而使得当地居民收入水平和城市财政收入远远高于中西部的同等级城市。
由于江浙闽粤四省的工资收入远远高于中西部的平均收入水平，驱使中西部大省的人大规模迁移到沿海省份务工。
开明有效的地方政府、勤劳活络的经商头脑使得江浙闽粤人民的财富积累快于全国平均水平。
这反映到了住房价格上，造就了东南沿海省份普遍的高房价水平。
江南秉承了创造财富的历史传统，创造出了发达的长三角城市群。
可是，经历了星空的十年，江南沿海人民创造出来的财富，不断的受到印钞机的侵蚀。
“民富”理论如今已经摇摇欲坠。
八）“权力”理论
近年来，仔细观察中国社会，我们明显感到的是，民富正不断让位于“权力”。也就是所谓的“国进民退”。
这种国进民退并不是传统意义上的做大做强国企，搞行业垄断，排斥民资的意思。而是用印钞机侵蚀居民的“财富”。开动印钞机的权力才是“民富”的最大敌人。
“实业”在印钞机面前一文不值，而各类CEO楼盘、豪车和送孩子出国又在迅速消耗着“贵妇”们的财富。
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十年前的英国华人留学生，主要以江浙闽粤的私企老板子女为主。
今天的英国华人留学生，已经变成了各类垄断国企和政府处长们的子女为主。
财富的群体间转移作用极其明显。
“城市战争”公众号作者孙不熟指出：
中国正在迎来一个“强省会时代”，其含义就是省城在冉冉升起，传统的经济大市日趋落后。
沈阳、济南、杭州、福州、南京正在不断地追赶和超越大连、青岛、苏州、宁波、厦门。
更不用说武汉、成都、郑州、西安这些本身在省内就如同黑洞一样吞噬一切的省城了。
其实，这种现象最最明显的就是北京对上海的全面性超越。
中国第一大城市现在已经没有悬念，那就是北京，上海人内心里也十分清楚。
如果说前几年权力中心和金融经济中心还有争论的话，这几年权力中心城市已经开始了对其他经济中心城市的碾压。
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货币之水首先恩泽的是生他养她的权力，越接近权力，越能够拿到海量的货币，到发改委跑项目、抢国家级新区、高铁规划、国家级赛事、地铁规划……
你看到的都是各地在跑项目，拉资金，我看到的是大家在抢印钞厂。
地方政府所做的一切，其实就是在抢夺中央的“小灶”。
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九）结论
没有人否认无锡、南通的房价的上涨。
不过，这种上涨到底是开启了下一个波澜壮阔的大时代，还是为上一个大时代敲响丧钟呢？
我认为是后者。
无锡、南通、苏州的上涨是权力对江南财富的最后一次“压榨”。
自此，“民富”理论将销声匿迹。
剩下的都是“权力”与印钞厂的故事。
当富裕的江南人民的财富被榨干的时候，无锡的房价在未来将没有多少潜力。
苏南城市将来会没有自身独立的吸引力，沦为南京杭州上海的卫星城，成为环沪概念、环宁概念城市之一。
国家其实早就已经预知了这个结果，因此才会出台长三角城市规划。在这个规划中，上海为超大城市、南京为特大城市。
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苏州、无锡、南通在哪里？
当我们知道历史的大趋势的时候，我们为什么要关心一个穷途末路城市的上涨？
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