阿索克区一品华府，凭什么轻松赢下房产空置率和租金回报率？

选择在曼谷购买公寓项目，其主要目的一般都是为了投资。那么，怎样才能最大限度的提高租金收入呢？关键在于了解租赁市场——该区域空置率是多少？谁在租房？租客们首选的地段在哪里？他们的预算是多少？以及他们偏好的户型、面积、设计和内装品质等等诸如此类问题你都了解吗？今天就让小编给大家捋一捋曼谷的公寓租赁市场现状吧~

空置率决定着房屋租赁市场大环境是否健康

房屋空置率是衡量一个国家房地产产业是否健康的标准之一。按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。

数据来源：全球房产指南

空置率低、租金回报率高是泰国房产的一个突出特点，也一向被作为泰国房产市场健康发展的重要指标，泰国曼谷市中心房产的空置率一般在1.6%-1.8%浮动，在全世界各主要国家中，泰国的房屋空置率也属于偏低的水平，从投资角度来说是非常具有吸引力的。

租金收益率是投资者最为关注的重点指标

放眼世界各大城市，哪些地方租金收益率较高，哪些城市能成为下一个投资风口？根据“全球房产指南”上的数据，发布各大城市租金收益率中，租金收益比中，泰国列入了东南亚必要首选的投资租金高回报的目的地之一。

数据来源：全球房产指南

值得注意的是，中国的租金收益率却出奇的低，这也使得“全球房产指南”对中国房地产投资作出了泡沫警告。国人投资房地产主要是期待资产价格升值来实现收益，而非通过中长线的租金回报来实现收益。同样的，在选择进行泰国房产投资时，不同城市也会存在不同的租金回报，房产的空置率每个城市都有所差异。

曼谷空置率低，房产透明度高，升值稳定

曼谷作为泰国首都，自金融危机后，泰国的房产市场基本属于稳步上升的趋势，年涨幅度均可在6%-8%之间，曼谷的房产租赁市场收益回报率以市中心为例，平均租金收益率可达6%-7%，而相对于曼谷外围地区而言，曼谷的房产市场平均回报可稳定在5%-6%之间徘徊，而在调查房屋空置率中，由于曼谷作为泰国的首都，客流量最为集中的第一站，对于海外的租客来说，曼谷的租赁市场特别活跃，远远超过马来西亚及新加坡等邻国的投资回报率。为此当地的“包租公”或“包租婆”们可谓赚了个盆满钵满。

数据来源：泰国Hipflat平台

根据曼谷房地产专业平台Hipflat在2016年底发布分析报告发布称，以曼谷市中心CBD地区中低端30㎡左右的1房公寓为例，从往年的月租金在5000泰铢-9000泰铢到2016年底都转变平均月租金在15000-20000左右的高昂价格。而在高端住宅市场中，最低租金也从40000泰铢起步，高则达到了50000-60000泰铢不等。

曼谷的阿索克区（Asoke）无疑是一个海外人士热爱的地段，这里寸土寸金，高耸林立于此的住宅公寓都是属于豪华水平，价格也绝对是全曼谷数一数二。

曼谷Asoke地区夜景

阿索克（Asoke）是曼谷一个最重要的商业区域，其在曼谷的地位不亚于徐家汇、人民广场在上海的地位。这里拥有顶级的购物娱乐城，景点，高端写字楼，会展中心，酒店，高端住宅，唯一轻轨主干道等。根据曼谷的市场的调查显示，国内外业者，新设立公司，欧美高企等等，这一片区域的城中城将是最集中的地段，这里的商业，零售业空间租金高昂，回酬可观，此地区的住宅产业，一般根本不愁没有需求。

外籍人士是Asoke高端公最主要的租客群体

曼谷中央商务区（CBD）阿索克区（Asoke）高端公寓最主要租客群体就是外籍人士。租金预算超过40,000泰铢/月的租客超过95%一般都是外籍人士，他们通常只在泰国工作两至三年，所以他们选择租赁而非购买公寓。可以说，外国人在很大程度上促进了曼谷高端公寓租赁市场的繁荣。

Asoke地区办公楼分布及租金概况

为了将租金收益最大化，有几个外籍租客的主要要求是必须要考虑的。“地段”是外籍租客考量的最重要的因素之一。BTS Asoke站等BTS沿线是绝大多数外籍人士最喜欢曼谷比较核心的区域。一个受欢迎的良好居住地段最关键的标准是毗邻零售、餐饮以及其它关键的配套设施，比如学校和医院。

Asole地区部分办公楼租金概况

“预算”是外籍租客考量的另一个关键因素。绝大多数外籍人士都有一个固定的住房津贴，他们会根据公寓每月的租金总额来挑选适合的公寓，而非基于每平方米的租金单价。高收入的外籍人士通常选择面积较大的高品质公寓，租金最好在他们的住房津贴之内。虽然对于同一种户型的预算均有多有少，但业主还是应根据主要的租赁市场价格来对每种户型定价。

根据CBRE Thailand（世邦魏理仕泰国分公司）的公寓租赁交易分析，外籍人士对一房的租赁预算为30,000至50,000泰铢/月；两房的租赁预算为50,000至80,000泰铢/月；三房的租赁预算为80,000至120,000泰铢/月。为了最大限度地增加潜在租客数量，业主应将租金定价于租客的租赁预算之中。即便公寓的地段、楼体、装饰和家具优于市场标准，定价过高将限制租赁预算固定的潜在租客数量。

Asoke地区中高端公寓1房月租金概况

投资需要考虑的另一个关键因素是购买哪种户型用于租赁。在公寓面积方面，一房在租赁预算之内的面积介于30至60平方米；两房的面积介于80至120平方米；三房的面积介于150至200平方米。虽然大于200平方米的户型的供应量和需求量都较少，但这些户型的租金可以超过100,000泰铢/月。若用每平方米的租金来计算，小一些的户型可以租到更高的价格，因为租客关注的是租金总价，而非每平方米的租价。

最大限度提高公寓租金收益的关键在于最大限度地提高公寓的可租性和占有率。总之，在选择购买公寓时，投资者应筛选备受外籍人士青睐的地段，并选择最好的户型和最合适的面积，将每平方米的租金最大化，或选择在租赁市场上供应量较少的户型，同时将租价定于外籍租客的预算之中。从长远来看，公寓也应保持良好的状况，在需要时进行翻新以保持在租赁市场上的竞争力。

综上所述，置业曼谷Askoe地区的高端公寓对于有意向投资泰国房地产市场的投资者来说，既可以轻松实现6%-7%左右的租金收益率（短租可实现8%-10%左右的收益率），又可以中长期持有，坐享优越地段总体房价稳步升值所带来的可观资本收益，是一个非常理想的海外置业投资方向。

为此，这次出海置业“海外项目售前尽职考察团”远赴泰国曼谷的Asoke区域，觅得一处雄踞曼谷唯一的双捷运（BTS Asoke站和MRT Sukhumvit站）交汇区域臻品豪宅项目---一品华府（Muniq）。

一品华府

曼谷市中心Asoke地区双轨交臻品豪宅

一品华府（Muniq）是泰国大型上市开发商Major推出的全新期房项目，定位于曼谷豪宅系列，坐落于曼谷市中心唯一的BTS和MRT的交汇换乘站Asoke区域。项目距离BTS Asoke站（可换乘MRT）仅250米，步行5分钟可到，交通四通八达，项目周边商场，酒店，高级办公，医院，学校，公园，轨道交通。所有的生活设施配套齐全。

项目名称：一品华府（Muniq）

所在区域：泰国曼谷Asoke区

项目性质：永久产权公寓

完工时间：预计2020年

主力户型：1房、2房

房屋面积：35㎡~98㎡ 

开发商：Major

华府一品这座超现代风格的豪华公寓仅从外观上就足以傲视周边各类高楼，阶梯式的摩天景观台周边种植了小型绿色植物，在保持景观的情况下也不造成任何遮挡。公寓配有24小时保安人员以及闭路电视门禁安保系统，空中健身房、儿童泳池、波浪式泳池、摩天景观台、桑拿房、无边际全景泳池、池畔露台区等设施一应俱全，给繁忙生活带来一丝丝惬意。

配套设施平面图

1楼大堂

无边际全景泳池

空中健身房

一品华府室内全部精装修，简洁大方，具有现代风格，从大门到大楼的某个角落，一品华府的设计师对每一寸都精心设计，为住户营造宾至如归的温馨，力求最佳的舒适性及便利性居住体验。

1房，35㎡

2房，57㎡

卧室

洗手间

项目距离 BTS Asoke站和MRT Sukhumvit站仅百米之遥，周围都是高级写字楼，奢华五星酒店，高档公寓和商场，比如著名的威斯丁酒店、普尔曼酒店、喜来登酒店都在附近。

BTS Asok轻轨站——200米

MRT Sukhumvit站——150米

Terminal 21——200米

Benjakitl Park——500米

四面佛——3站

EM Quartier商圈——1站

Siam Paragon——4站

驾车出行，方圆一公里内配套设施完善，工作生活两不误。

最后，再来通过一段视频资料，近距离感受一下一品华府的无限魅力吧~

请在wifi环境下收看

土豪请随意

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