广州楼市进入了下半场
大家好，我是橙子。一个在广州每年买一套房，也帮粉丝客户买房的人。
希望和大家都能住上更大更好的房子。
上篇文章：广州GDP，到底是谁在拖后腿
虽然看起来广州经济增速变慢，主要是汽车产业发展的影响，但实际上相比于生产制造，广州更重要的是消费和投资市场。
当楼市回暖，消费和投资市场，冰雪消融，万物复苏，经济自然而然会跟着恢复。
我预计随着广州楼市10月份和11月份的回暖，四季度的经济数据，也会开始止跌回稳。
这两天梅花园京溪的越秀新盘，也就是越秀云悦开盘了。
首开的是3号楼，2梯5户，总共22楼。这栋楼是整个项目最靠里的单位，远离怡新路和沙太南路，视野最开阔，噪声影响最小。
越秀把最好的楼栋拿出来先卖，很有诚意，目的就是开门红。
最终的效果也如越秀所愿，现场爆满，人山人海。105套房源，除了天地楼层，大部分在当天就售罄。
出于对读者负责的态度，我们还找各方相关人员，多方面求证销售情况的真伪，后来了解到卖的确实好，甚至中签率达到了这两年难得一见的1:5。
有人说越秀云悦这个项目卖的好，是价格便宜，是产品设计优质，是周边配套丰富。这当然都是这个项目的优点，但之所以能卖这么好，这些反而不是最关键的因素。
最关键的因素是越秀在战略层面选对了方向，我发现越秀这一两年，似乎找到了广州楼市的蓝海市场。
广州楼市终于开始进入了下半场。
01
越秀云悦在广州中轴的北端。开车到天河北体育中心大概15分钟车程，到珠江新城大概20分钟的车程。
项目的不远处就是18号线京溪路站，按照官方的说法，争取2026年可以开通，但我们地铁建设的风格，大概率时间会往后延长的。
君不见曾经的13号线信誓旦旦22年就开通，如今24年都快过去了，13号线还在如火如荼的建设中。
但即使18号线没有如期通车，也没关系，小区依然有3号线的替代方案，无非就是多走几步路，也能4站体育西，5站珠江新城，6站广州塔。
如果18号线带来额外惊喜，如期开通，那收楼的时候就刚刚好，交通还会更加方便高效。
这是项目地段和通勤的优点。
另一方面，小区虽然处在核心地段的边缘位置，但周边的环境放在广州还是不错的，都是成数的二手社区，规整干净，不是那种旧村旧厂的原始风光。
有丰富的底商，足够日常生活的使用。步行500米，就有广垦天河壹号这样的商场。不过真要逛街，还是坐4站地铁，直接去天河北，也花不了太多额外的时间。
教育也是明牌，没有太多不确定性的都因素。
在建的24班小学，官宣拟纳入广州培英教育集团管理，共享广州市白云区云英实验学校团队的师资和管理。
产品方面，得益于新规的高得房率，越秀在空间赠送方面，很大方。88m²可以做到3+1房，105m²做到标准的四房。
其中88m²的产品460万起，折后的单价5.2万/m²起。105m²的产品580万起，折后的单价5.5万/m²起。
根据我们的了解，现场除了有不少是周边小区的业主，计划卖房置换新房。也有不少在核心区工作的年轻人，把自己的首套房，选择买在这里。
这也是我们和不少意向客户聊过之后，才发现的一个很特别的现象。
就是这些客户往往更在意的是总价，而不是单价。
发现这个现象后，我突然意识到，这才是越秀云悦这个项目可以日光的最重要原因。
02
客观讲，越秀云悦的单价，88m²单价5.2万起，105m²单价5.5万起。我并不觉得特别的便宜。
大家想想，地段和配套更好的珠江天郦，128m²北向一些低楼层的单价一度降到了5字头，二手房经过这轮价格回调之后，5万出头的单价，在核心区更是有大把选择。
那越秀在云悦这个项目做对了哪件事情，才会让这个项目这么受到市场的认同。
最核心的一个地方就是在好地段，不去做改善面积段的产品，去和大把同类项目硬刚。而是差异化，打造刚需项目，不和大部队互卷改善产品，而是开辟刚需产品的新战场。
越秀在容积率新规放开的前提下，把刚需的三房四房做扎实，把面积和总价都控制在总价格段内，很容易就唤醒了这部分需求客户的买房欲望。
光看单价5万多，似乎并不是很便宜。但是我们结合88m²和105m²的刚需面积段，总价控制在500万这个价格区间。瞬间市场上的竞争者少了很多。
除此之外，越秀云悦在产品设计上也确实花了不少心思，通过技术手段把户型设计做到了户户朝南。
目前市面上几个核心区的项目，越秀和樾府，西派天河序，再算上珠江天郦，保利天瑞，中海大境，几乎全部都是120m²起的产品。
虽然单价看起来性价比不错，但是一看总价，依然超过了刚需的接受范围。
大部分供应的价格更是都超出了刚需和改善的主流总价承受能力。在产品上面，还有这样那样的瑕疵。
如果我们站在操盘手的角度，天河的需求还有极大的潜力没有发掘出来。甚至可以说，天河的需求是极度饥渴的，几乎没有有效供应激发出需求。
这才是广州楼市市场的真实底色。
现在核心区供应一水的改善和高端改善，刚需产品凤毛麟角。但是市场的主体依然是大批的刚需买家。
这些买家由于总价的限制，只能退而求其次去番禺黄埔白云荔湾这些偏外围的区域去买。
谁不想住核心区配套完善的新房子，但奈何预算够不着，望尘莫及。
我们想想，如果珠江天郦不降低单价，只是减少面积，做一些100m²以内的产品，总价就在600万上下，对市场会是一个什么样的杀伤力。
过去，开发商在核心区的拿低价普遍昂贵，为了保证利润不得不把项目往高端的方向做，通过高端项目获取高溢价。
但现在核心区的地价普遍回落，很多开发商的思路也会开始出现调整，会发现不见得卖高总价的改善和豪宅项目才最赚钱，卖刚需产品也一样有利润。
只要把总价门槛降低一些，市场上有大把的需求。至少这一回，越秀云悦做的还算不错。而市场也给出了自己的正向反馈。
接下来，越秀近期在海珠刚拍下来的地块，越秀·桂悦东晓已经开放城市展厅，我预计尝到甜头的越秀也是类似的战略打法。
对于广大刚需客户来讲，这是一件好事情。
我觉得开发商也是时候提供一些核心区的好房子，给刚需的买家们了，他们才是撑起整个广州楼市的支柱，他们的需求不应该被遗忘，他们值得住上地段品质都更好的房子。
优享家房产线下沙龙
时间：2024年12月15日，14:00-16:00，星期日
一、新房和二手应该怎么选？
二、如何让自己更快住上更好的房子
三、房圈人是怎么搞定月供的？
四、广州12月最新笋盘分享
五、一对一线下购房答疑
费用：报名费50元，到场退还，全程免费。
微信：yxjcena
地点：珠江新城东区富力盈盛广场B座1603房
优享家以100%买方立场，为买房人提供一站式定制买房贷款服务。
加个好友，围观我的朋友圈，不定期分享房产内容。
更多房产信息，请关注公众号。
我们以100%客户的立场，提供一站式定制买房贷款服务。
