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作者：齐俊杰看财经
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开发商果然开始挺不住了！
前两天我们刚刚说，开发商在这轮十分严苛的地产调控，外加金融去杠杆之中，会十分难受。一些激进的开发商不排除会出现资金流断裂的情况。而未来将是整个地产行业大整合，有钱的开发商抢人抢钱抢地盘的时代。
话音未落，地产圈就传出了大消息，6月15日有消息爆料“深圳某百强房企欠薪3000万，疑似资金链断裂，老板去向不明”的消息在地产圈流传，后经媒体证实，所说的百强房企，就是奥宸地产。他们的办公地点，南山阿里云大厦办公室，因拖欠物业费已被贴上封条，根据门上的通知函显示，奥宸地产共欠费用399万余元。
欠薪3000万，拖欠物业费，这实在是很不露脸。那么这是一家什么样的开发商呢？说他是百强其实并不差，1996年就成立了，而且具有全国一级开发资质，总资产180亿元，深圳北京都有项目，美国韩国他们也去盖过楼，就是这么一家公司，却为何突然倒下了？
有分析说，这家公司很激进，2010年就喊出了，三年销售200亿的目标，然后就到处扩张，结果他们其实2014年就快挺不住了，那个时候就到处欠钱，承包商建筑商，都过来追债，员工大量离职，后来2016年爆发了地产大牛市，就这都没把他救活。
如今一个资产180亿的公司，3000万欠薪都拿不出来，可见当流动性收缩之后，你以为的资产，只是纸面财富。据说70多套房，已经被司法查封。别的东西，也已经根本没有了变现能力。
其实这个事吧，非常正常，2014-2015年，老齐还在做金融，当时听到很多类似的故事。就比如说今天大家热炒的河北，当时某大开发商，在石家庄的房子都烂尾。由于钱都是来自于个民间金融公司，所以组织了债权人开会，跟大家说我现在就是还不上钱了，房子也烂尾了，这样你们再给出个几亿，我把楼盖好了往外卖。对此债权人是打死也不同意，那么第二个方案就是，现在你们就把房子拿走，但由于是烂尾，基本没法卖。
所以债权人也不干。第三种方案是债权人组织联盟直接把房子接过来，找施工方盖完了往外卖，当时的市场价是7000，这些金融大佬们一合计，估计不一定能卖的掉，于是也不干。就这么一直拖了下去，债权人两字还钱，不要房子。而开发商则打死也没钱。情况2016年好转，房价开始上升，这时候金融公司说赶紧把房子封顶，赶紧卖！
我们可以出钱，这时候无耻的开发商又开始嘚瑟了，楼市这么好，咱们的价格得重新谈了，之前7000把房子抵给你们，这价格肯定不行。现在至少得12000，过两天又涨到了15000，金融公司鼻子都气歪了。这就是典型的农民习气，不赶紧趁着这个机会自救，以后全是坏账，但又实在不愿意被敲竹杠，毕竟资产处置的价格越高，对于日后变现的风险也就越大。就这么一来二去的，双方讨论了大半年。
结果10月份调控了，一波好好的大牛市没赶上。调控之后，双方分歧就更大了。金融说，别废话，你们赶紧给我盖完了。开发商说了，北京上海调控，我们这里又没调控，你看现在我们涨的多好，所以坚决不妥协。就这么耗过了春节，石家庄也调控了。现在开发商一脸懵逼了。条件没谈妥，民间金融没给钱，自己更没钱，所以最后楼还是没盖好。现在估计还在扯皮。
大多数中小开发商可能都是如此，在2015年之前，其实一批开发商已经无米下锅了。那个年代，要不是信托和P2P给这些开发商输血，估计早就成批成批的倒掉了。后来为什么P2P大量的问题，有一部分是骗子，还有一部分真是被合作方给坑了，而其中很大的比例都是地产开发商。有人觉得拿着你的房子做抵押，我就踏实了，把钱放给你了。
结果你房子没盖完，就破产了。拿着你的房子，一点卵用都没有，什么证件也没有。根本没法销售回款。这就形成了大量的坏账，而在资产处置上，房子是相当相当麻烦的。就比如这种烂尾楼，你要把他都盖完，还得往里投几个亿。你一个民间金融，敢贸然把他接过来干吗？就像之前这样，楼还没盖完就又调控了，岂不是全都毁手里了。
而在这其中开发商也大都缺乏远见，这些人老齐接触过。其实大部分都是农村包工队起家。对于经济大环境相当不敏感。经常分不清主次，搞不清厉害。所以很多人都说开发商不断拿地王，楼面价比房价都高了，房价怎么可能降下来。那么你反过来想想，为什么开发商就不能破产呢？很多开发商已经负债累累，之前我们接触到的开发商，甚至不少都上了老赖名单，有官司在身，已经不让做飞机和火车了。
他们之前还冲上去拿地，无非两个选择，一个是现在就被干死，另一个是给自己续命，这个项目赔点钱，万一以后楼市又复苏了呢？在他们的认知里，只要遇到地产寒冬，不敢孤注一掷的，反而都被行业淘汰掉了。别人都在疯狂拿地，之后楼市复苏了大家就都喝酒吃肉，你不敢拿地，你的公司就没生意，供应商跑光，员工跑光，关系也跑光，基本就被踢出局了。所以，开发商依旧是这种火鸡思维，现在再苦再难，也要挺住，直到挺不住破产为止。
很可惜，未来可能绝大多数开发商都会跟奥宸一样，挺不住，而倒下。
北京要再建150万套房，全国炒房的都慌了
作者：齐俊杰看财经
上周五传来大消息，北京市住房和城乡建设委员会副主任、北京市住房保障办公室主任邹劲松表示近期的各种调控有效抑制了房地产市场过热势头。今后，北京将坚持新增建设与盘活存量并举，未来五年将新建150万套住房。
这150万套房子中，100万套是产权的可以买卖的，还有50万套是用于租赁的。
无独有偶，今天的消息也是来自于北京，说现如今的银行商业贷款，基本上已经没有折扣。即使首套房利率，也必然是标准利率，就这还不一定能够批下来。
当然我们之前也说了，有人说这是银行停掉房贷，显然这有点危言耸听，实际上根本就不是这么回事，而是银行们主动选择的，因为随着市场利率的上升，银行的住房抵押贷款已经无利可图。所以是能不贷就不贷，只要贷款额度满了。就挤压房贷的空间，因为房贷的周期太长，利率太低。
但根据央行的数据好像并非如此，房贷占新增贷款的比例来看，一季度是43.7%，然后四月份是52%，五月份是55%，房贷占比好像越来越高？这又是怎么一回事呢？显然这些房贷正在被撒向三四线的城市，而远离一线。有人说这是阴谋，是故意劝大家去三四线买房，其实不是，否则他也不会给你那么多贷款，这不是傻吗？陪着你在三四线被套。
虽然不是什么阴谋论，但确实是市场选择的结果，由于在很多小城市，没什么产业，没什么经济活力，没有太多企业找银行要钱，所以银行也没什么贷款可以发放，这些地方的银行手里的额度就比较充裕，如果有额度，贷出去就比不贷强，毕竟贷款还有利息。虽然不赚钱，至少也能少赔一点。
所以大家看到的数据是三四线城市正在升温。当然从结果来看，是有利于三四线城市去库存的。所以我们也乐于睁一只眼闭一只眼，当库存去完了，就马上限购，限贷，限售。这些地方的三限往往比一线城市做的更绝，目的就是锁死流动性。因为他们知道，如果一但一线城市房价不涨了，对这些跟风盘来说，就相当于是一声集结号。他们要往外跑，那么势必影响巨大，因为根本无人接盘，所以才要限制交易。越是无人接盘的地方，限制的决心就越大。
那么问题的焦点，其实就很简单了，也就是一线城市能不能守得住的问题。我们看看北京频频表态，动作更是不断，似乎真有一点不降房价决不收兵的架势，贷款没有了，学区房教改了，人口正在控制，新房正在建。
无论从基本面的供给需求，还是从金融端的杠杆，甚至楼市的附加福利，全部都在立体打击，希望可以用实际行动践行，房子是用来住的不是用来炒的这个基本原则。如果未来五年真的建设150万套房，基本够300-500万人居住，而未来五年北京人口的目的，基本上是不增长甚至负增长的。
还要把大量产业向新区转移，向北京的郊区县转移，另外，我们之前还说了，北京住建委开会，准备开始大力发展长租房市场，而之前其实一直对这块是有分歧的，那几年的领导认为该以房控人，房价不能太低。房子太便宜北京人口将暴涨。但事实证明这完全是错误的，结果就是房价很贵了，北京人口还是暴涨了。最后才恍然大悟，外来人口都是租房的，而很少买房，房租又是高度市场化的，房租上不来，人就少不了，而随着这些年房子越盖越多，越炒越厉害，房租开始不升反降。
所以基本上没办法把房租大比例提升，所以这条路基本破产。现在新领导的思路已经转变到以业控人，建造幸福宜居城市。逐渐疏解产业，淘汰低端产能，让产业把人带走，而不是靠高房价把人吓走。
所以总结一下未来一线城市的趋势你会发现什么。
1、房贷越来越少，一贷难求。利率越来越高，住房负担加重。接盘者越来越少
2、房子越盖越多，供给增加。
3、人口转移，很多人被迫被疏解到郊区和新区
4、不断通过低价的自住商品房影响大家预期，比如本月五环开盘的自助商品房好像价格只有23000元一平米。
5、城市的福利逐渐与房子脱钩，即使不能脱钩也会增加大量的不确定性。
6、房产税很可能会在房价偏高的城市率先试点。毕竟北京上海这种地方对于土地财政的依赖度是最小的。
最后还是那句话，别忘了今年的北京可是承诺过，房价同比不增长的。再加上因城施策，所以如果这个标杆倒掉了。那么围绕北京的京津冀，围绕上海的长三角，围绕深圳的珠三角可能都会受到巨大的影响。跟风城市一定是后上涨而先下跌。咱们可以拭目以待。
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