从拍地情况推测广州明年房价

广州楼市滚雪球 · 公众号 · 房地产 · 2024-10-31 00:00

正文

昨天，琶洲三地块及金融城的地位成功拍出，均是4万左右的楼面地价，均接近底价成交。

再结合之前面粉厂折合楼面价8万的拍地，和荔湾河柳街2.7万，沙太路3万，广纸3.4万，综合这些近期的拍地价，未来一年的广州房价走向算是有个初步的方向了。

昨天的拍地不算火热，有点像国企承担社会责任保底的味道，均接近底价成交。

我问了开发商内部人士，为啥琶洲这地块没别的开发商抢？内部人士表示，有点信心不足，就让保利一个拿了。

这个信心不足是多面的，一个是结合各开发商当前资金的压力，和当前广州的楼市行情看，一口气吃下琶洲三地块有点压力。

另一个，是觉得北京上海深圳的拍地更吸引，楼市前景更吸引。

说白了，现在的一线感受，这波新政后，是比较少投资客来广州买房的，主要是刚需自住的购房者，这说明广州对外地投资客的吸引力在减弱。

道理大家都懂，这一波经济下行，广州的经济前景确实有点挑战，当前没有什么能拿得出手，能在全国竞争的支柱产业了。

大家不要骂我卖广，虽然我开比亚迪，用华为手机，但我吃的是广州生产的腊肠，喝的是广州生产的牛奶，早茶是源于1933年的点都得！我对广州是绝对忠诚的。

所以说，现在广州在全国开发商眼中的定位，或许是二线城市，或许是一个纯居住的房地产市场。

所以大家看到近期广州的拍地，来来去去就是保底式的，保利，越秀，珠实不断循环，底价成交，外来开发商很少。

当前广州吸引不了外地投资资金进来买房，变成了一个纯自住的房地产市场，这是我对明年房价预测的第一点。吸引不了热钱，自然就不受炒作了，房价自然就没有故事了。

第二点预测，广州的房价因新房供应重新排序和洗牌。

这一轮的拍地，广州把压箱底的地都拿出来卖了，诚意充足到不得了。

面粉厂，8万地价，汇悦台1.5公里，一线江景，周边留有学校用地，预计14万房价；旁边还有个绢麻厂地块也值得关注，预计也是4万多地价，8万房价。

琶洲三地块，4.3万地价，周边留有学校用地，预计8万至9万房价。

珠实的金融城地块，4.7地价，周边留有学校用地，预计8万至9万房价。

还有河柳街，沙太路，广纸，预计5万至6万房价。

首先这些地都是在市区，交通都方便，大部分都有地铁，大部分周边都配有学校，都是120%+实用率。

上面的地随便一块扔出来，都是可以压制周边的二手房价的，购房者如果想买这区域，肯定是先看完新房，再对比周边的二手房的。

不是说每个人都必须买这些新房，但买房前决定了某个板块后，一定会看一次这些新房，然后以此作标准决定买新房还是买二手房。如果二手房贵了，那购房者当然会考虑买新房了，然后二手房就只有降价才能卖出了。

那可以得出一个结论，明年开始，广州最核心区，由面粉厂14万房价对标决定。

次核心区，由琶洲，员村，金融城的8~9万左右新房房价决定。

三环，由河柳街，广纸，沙太路5~6万的新房房价决定。

以此，一环接一环推算。

当然，当前新房120%实用率，也要对应折回二手房80%实用率的价格，以此来对比二手房，比如新房价格打个7折。

如果明年楼市行情向好，开发商卖贵点，那上述的预测价格就会整体提升。

总之，未来一年的广州房价，就是由最近开始拍的新地决定。当然，上述房价纯属我个人瞎猜，大家不要作准，不要以此作买房依据，请以开发商公布的新房售价为准。

当前，受到大量核心区新房供应的压制，和支柱产业低迷的影响；广州房价没有大涨的基础，也没有吸引热钱流入炒作的条件。

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