202
4
年
12
月
24
日，亿翰智库在
深圳
隆重举办
“2024产业园区创新发展大会”
，
期间重磅发布
《
2024全国最具影响力产业园区运营商TOP30》研究成果。
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2024全国最具影响力产业园区运营商TOP30
—
（注：排序不分先后）
（注：排序不分先后）
与以往一样，我们将通过亿翰“四维模型”（品牌维度-规模维度-能力维度-模式维度）对60家入围的产业园区企业进行深入研究与综合评价。根据指标体系，我们采用定量和定性结合的综合评价方法对入围的产业园区服务商进行深入研究与综合评价。其中，可定性评价的指标，控制在一定比例，依据专家经验评价；可定量计算的指标，采取“结果—目标对比法”，按照计算公式直接计算打分或按照标准结合专家经验进行先赋分后计算的原则进行评价。
图：
《2024全国最具影响力产业园区运营商TOP30》评价模型
TOP30四维评价分析
（1）TOP30品牌维度分析
品牌维度，
我们整理收集了2024年来各家产业园区企业的典型网络信息，包括正向舆情信息与负向舆情信息。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有19家：
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品牌维度评价较优的产业园区运营商
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S+
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联东集团、中南高科产业集团、中电光谷、
招商蛇口、
星河产业集团、MAX科技园
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S
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天安骏业、东湖高新集团、深圳市产业空间发展有限公司、
时代商业集团、第一工园、金地威新产业、天安数码城
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A
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华发产业新空间、格创产发、均和产业集团、新建元集团、
平谦国际、合肥工投
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其中，中电光谷提出的“P+EPC+O”模式逐渐成熟，在多个项目中成功应用，并受到地方政府的普遍欢迎，品牌力具有较高的认可度。天安骏业以“产城融合”为核心理念，开创“天安云谷”知名品牌，在业界树立了良好的品牌形象和口碑。
规模维度，
包含运营规模和运营质量两个方面，其中在运营规模是重点考量指标。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有13家：
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规模维度评价较优的产业园区运营商
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S+
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联东集团
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S
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中电光谷、中南高科产业集团
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A
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天安数码城、东湖高新集团、金地威新产业、格创产发、
平谦国际、华发产业新空间、合肥工投、
中节能实业、
电子城高科、
天安骏业
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从各梯队在运营规模来看，前十企业平均规模为1027.5万方，前二十企业平均规模为618.2万方，前三十企业平均规模为487.9万方。
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各梯队平均在运营规模(万方)
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TOP10
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1027.5
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TOP20
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618.2
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TOP30
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487.9
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（3）TOP30能力维度分析
能力维度，
包含招商能力、产品能力与运营能力三项。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有17家：
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能力维度评价较优的产业园区运营商
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S+
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联东集团、中南高科产业集团、中电光谷、
星河产业集团、
MAX科技园
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S
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万洋集团、天安数码城、招商蛇口、金地威新产业、
第一工园、东湖高新集团
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A
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平谦国际、深圳市产业空间发展有限公司、格创产发
华发产业新空间、天安骏业、珠海高新建投
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联东具有独特的运营模式、丰富的产品线和服务内容、专业化的招商团队和营销策略，能力表现突出。中南高科基于自身轻资产运营以及产业服务能力，推出"创新开发、招商赋能（灯塔瓴科）、服务赋能（因大产服）"三位一体的新品牌"因大联科"，构建了产业服务无边界生态。
模式维度，
由于考虑到产业园区发展模式正在不断变化，我们特地引入“模式维度”，来衡量产业园区企业发展模式的可持续性。此次TOP30企业中，获得S+、S、A评级的共有17家：
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模式维度评价较优的产业园区运营商
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S+
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联东集团、MAX科技园
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S
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招商蛇口、和达高科、中南高科产业集团、金地威新产业、第一工园、时代商业集团、深圳市产业空间发展有限公司、天安骏业
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A
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均和产业集团、苏高科、华发产业新空间、格创产发、平谦国际、
万洋集团、珠海高新建投
|
联东集团构建了完善的运营体系，并积极探索资产证券化的新型发展路径，成功发行了中金联东科技创新产业园REIT，奠定了坚实的长期可持续发展基础。
展望2025年：长期看宏观，中期看政策，短期看外贸与市场信心
1）
长期看宏观：结构性机会依旧会延续！但以开发为导向的园区，已不构成战略性业务
首先是属性回归，国际宏观趋势下，新一轮园区改革，属性回归是核心。
园区新一轮改革概念“五新”：一是赋予新的战略使命的主阵地，二是培育产业集群的主战场，三是推进科技创新体系建设的主引擎，四是探索对外开放新高地的试验田，五是推进区域战略协同发展的增长极。
其次，结构性机会依旧存在，但总体而言风险不可同日而语。
随着城镇化速度的放缓，都市圈呈现出蓬勃发展的态势，大国大城格局下，核心城市持续深化其辐射力与影响力，使得园区的功能不再局限于传统范畴。在国内产业层面，我们正经历着从传统产业向新兴产业的转型升级，战略性新兴产业实现了迅猛增长，并伴随着产业链的迅速健全，这一系列变化无疑将催生新的结构性需求。在宏观发展的大背景下，园区的发展逻辑也需与时俱进。未来的园区不应仅仅聚焦于单一的项目或业务点（即“点”状发展），而应转向全面、综合的发展模式（即“面”状布局）。为了捕捉并最大化利用结构性机会带来的红利，园区必须投身于更为广泛且深入的产业整合与服务之中。
2）中期看政策：十五五是园区大淘汰也决胜时间段，“政策市+区域市”主导园区未来市场
12万亿债务延期为地方政府提供了一定的喘息空间，有助于缓解短期内的偿债压力。但政策上仍强调盘活存量资源，而非盲目扩大新增投资，表明政府在财政政策上更加注重稳健和可持续性。不动产市场的逐步复苏对园区类资产构成利好。本轮园区投资热潮在很大程度上依赖于工业棚改和不动产市场的暴涨所带来的投资需求。随着不动产市场的回暖，园区类资产的价值有望得到进一步提升，为投资者带来更好的回报。总体来看，我国还有丰富的政策工具来应对各种挑战。面对当前的国内外经济环境，我们应保持充足的信心。
在增量开发领域，中期我们保持中性判断。
受政策导向的深刻影响，即便地方国资的投资能力有所恢复，其投资决策亦将表现得极为审慎。
而对于存量运营方面，中期我们持谨慎乐观态度。
尽管当前园区运营中的政企协同机制尚未实现有效建立，但随着政策的逐步推进和市场的日益成熟，政企双方有望加强沟通与合作，共同推动园区运营的规范化、高效化发展。
3）短期看外贸+区域市场信心：2025年的招商将是巨大的挑战，园区招商进入新常态
外贸一直是影响制造业信心的重要要素，近期，尽管外贸领域持续面临压力，但是在出口方面也出现了一些积极的转变：出口区域呈现出多元化的拓展趋势，不再局限于传统市场，而是向更多新兴市场延伸；同时，出口产品结构也在不断优化升级，高技术含量、高附加值的产品比重逐步增加。
就增量开发而言，短期内仍持相对看空的态度。
这主要是因为当前市场需求疲软，叠加去年同期的高基数效应，使得整体市场面临较大的下行压力。尽管在某些细分领域或特定区域内可能存在结构性机会，但整体来看，增量开发市场的前景并不明朗。
对于存量运营而言，短期内的态度则相对更为乐观，谨慎看多。
在经历了行业寒冬的洗礼后，一批实力较弱的企业已被市场淘汰，这为幸存者留下了更多的市场空间和机会。同时，甲方为了吸引优质运营商入驻，也提供了更为优惠的条件。因此，对于能够准确把握区域结构性机会的运营商来说，现在是一个切入市场、拓展业务的好时机。但需要注意的是，这种机会并非普遍存在，而是需要运营商具备敏锐的市场洞察力和高效的运营能力，才能准确捕捉并充分利用。
《
2024全国最具影响力产业园区运营商TOP30
》
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排名
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企业名称
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1
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联东集团
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2
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中南高科产业集团
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3
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中电光谷
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4
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招商蛇口
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5
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星河产业集团
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6
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MAX科技园
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7
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东湖高新集团
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8
|
深圳市产业空间发展有限公司
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9
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天安数码城
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10
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万洋集团
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11
|
金地威新产业
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12
|
第一工园
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13
|
天安骏业
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14
|
均和产业集团
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15
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时代商业集团
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16
|
润城新产业
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17
|
格创产发
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18
|
华发产业新空间
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19
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平谦国际
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20
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合肥工投
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21
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新建元集团
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22
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和达高科
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23
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珠海高新建投
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24
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苏高科
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25
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合肥高新股份
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26
|
电子城高科
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27
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万马产业
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28
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东久新宜
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29
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中节能实业
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30
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中集产城
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《2024产业招商引资优秀价值园区》
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城市
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项目名称
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项目特点
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上海
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西岸智塔
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“招大引强”，人工智能领域入驻企业质量高
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深圳
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龙华智能科技产业园
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招商率及专精特新入园企业数量亮眼
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北京
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康桥大兴生命科学园（药谷一号）
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重点生命科学企业、上市企业等集聚
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苏州
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阳澄数谷·南岸新地二期
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锚定数字经济产业方向发力，招商率表现亮眼
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《2024产业生态构建优秀价值园区》
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城市
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项目名称
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项目亮点
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深圳
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宝龙专精特新产业园
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生产、生活、生态三生融合的智造园区标杆
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珠海
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港湾5号·科技创新走廊
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集“高层研发办公+创客空间+独栋总部基地”于一体的生态创业城
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深圳
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坂田天安云谷
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围绕龙头企业（华为）打造垂直生态，构建完整产业链
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