本文介绍了全国范围内保障房再贷款计划的推广情况，以及各地收储进展、资金来源、收购标准、城投参与情况等相关内容。文章指出，收储进展缓慢，主要推进城市为济南、郑州等，特点包括城市能级、库存去化周期、人口净流入等。收购标准包括房源位置、形态、收购价格等要求。同时探讨了城投参与收购的趋势和进展。文章还通过具体案例（济南和郑州）详细介绍了收储项目的实施情况，包括资金来源、政府补贴等。最后提出了破冰后如何扩围的问题，涉及利润空间、定价策略等。
2024年二季度央行共发放保障性住房再贷款资金121亿元。收储进展靠前的城市主要特征包括高去化周期、人口净流入等。资金来源包括商业银行授信、政府补贴等。
部分城市制定了收购标准，主要对房源的位置、形态、收购价格有一定要求。早在2022年，部分地区就开始了城投收购存量房源用作保障性住房模式的探索。
租金收益率的核心在于合理定价，需要根据各地因地制宜调整定价策略。同时，政府补贴和资金支持在收储项目中起着重要作用。
保障房再贷款计划在全国范围推广已有两个半月，我们就地方收储的最近进展，作7点问答。
全国超过
30
个城市推行收储存量房政策。绝大多数地方出于计划阶段，部分公布了具体的收购方案，整体推进依然缓慢。
目前推进主力依旧是济南、郑州、重庆等再贷款试点城市，以及杭州临安、绍兴越城、温州鹿城等财力较好的地区。
2024
年二季度，央行共发放保障性住房再贷款资金
121
亿元，金融机构共发放约
250
亿元租赁住房贷款。
收储进展靠前城市的特征有三：城市能级主要为新一线城市与部分省会城市；地产库存去化周期高；持续的人口净流入。
收储标准
：
房源位于中心城区
，交通便利，基础设施齐全；偏好整幢或整单元收购，
房源建筑面积不超过
70-144
平米
（大部分城市要求120平以下）；
收购价格为市场价打
6-8
折，或按照土地成本+建安成本加一定比例（
5%
）的利润。
2022年起部分地区就开始了城投收购存量房源用作保障性住房模式的探索，成立专门从事人才房和租赁住房的平台公司或成为趋势。
预计再贷款和“以旧换新”收储的二手房源、商办公寓以及居民租借给政府的房源用作保租房或市场化公寓，而收购的已建成未出售的商品住房多用于配售型住房或人才房（可租可售）。政府补贴为融资上贴息、交易上减免契税、收购上按面积补贴、运营上税费减免和系统支持等，补贴资金可能来自专项债、再贷款、商业贷款、自筹资金、地方财政。
7月政治局会议上，中央再提“
积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。
保障房再贷款计划在全国范围推广已有两个半月，在去年试点城市收储破冰后，全国范围内的收储情况又如何呢？为此，我们就地方收储的最近进展，作7点问答。
Q1:
各地收储进展如何？
截止目前，517地产新政后，
全国超过30个城市开始推行收储存量房政策。地方绝大多数出于计划阶段，部分公布了具体的收购方案，整体推进依然缓慢。目前推进主力依旧是济南、郑州、重庆等再贷款试点城市，以及2022年就开展政府收购存量房改建为企业人才房或保障房的杭州临安、绍兴越城、温州鹿城等地方财力较好的江浙城市。
Q2:
保障房再贷款资金的使用？
2024
年二季度，央行共发放保障性住房再贷款资金121亿元
，不再公布“租赁住房贷款支持计划”这一类货币工具的使用情况。其余地产类结构性货币工具使用情况均不理想，二季度PSL净归还 5,455亿元。据财新调研统计，金融机构共发放近250亿元租赁住房贷款。
Q3:
收储进展靠前城市的特征？
影响地方开展收储的原因，
一是商品房供给过剩，库存去化周期过长，二是住房需求较为持续，常住人口净流入为正，三是地方债务和财政情况也会影响当地收储的进展。
依次上述分析，我们选取
去化周期、常住人口增速、债务率、财政自给率以及城市能级
等指标，统计各地情况，发现收储进展靠前的城市大多具备如下特点：
（1）
城市能级主要为新一线城市（郑州、重庆、青岛、天津）与部分省会城市（济南、福州）
，考虑到一线城市的高收储成本、低租售比，以及城市的特殊性，除广州增城外，暂无一线城市开展地产收储。
（2）
高去化周期
。据自然资源厅4月发布的文件，去化周期过高会限制土地出让，所以像郑州、重庆、青岛、福州等去化周期大于20个月的城市，开展收储工作较为积极。
（3）
持续的人口净流入
。人口净流入代表当地租房、住房需求的潜力，如今收储存量房进展靠前的城市均为常住人口增速为正的城市。
（4）
债务率和财政自给率
，这两点代表地方的财力，并没有前面三个特征那么明显，可作为地方的辅助特征。1,000亿再贷款试点多选取债务率较高或财政自给率较低的城市，例如郑州、重庆、天津、长春，而地方财政压力小的杭州临安、绍兴越城、温州鹿城等城市，则自行开展收购存量住房改建保障房的模式。在地方化债去库压力和财政能力约束的双重作用下，收储进展有所分化，就实际项目反馈来看，再贷款缓解了一定的融资压力。
Q4:
收储房源标准如何？
部分城市制定了收购标准，主要对房源的位置、形态、收购价格作出一定要求：
房源位置
：位于中心城区，交通便利，基础设施齐全。
房源形态
：偏好整幢或整单元收购，
房源建筑面积不超过70-144平米（大部分城市要求120平以下）
，部分地区根据配租和配售分别限定房源建筑面积的大小。
收购价格
：
市场价打6-8折，或按照土地+建安成本加一定比例（5%）的利润
，重庆市甚至专门编制了收购价格计算公式。
其他
：要求产权清晰可交易，偏好有物业管理，且满足一定的车位配比。
具体各城市的收购标准如下：
Q5:
城投是否参与收购？
早在2022年，部分地区就开始了
城投收购存量房源用作保障性住房模式的探索，例如济南的济南城发和郑州的郑地租赁。
1,000亿再贷款计划颁布前，城投收购的资金来源主要是自筹和政府补贴，2023年后再贷款计划为收购丰富了资金来源，压降了融资成本，但对项目的标准要求更为严格。3,000亿再贷款计划规定“参与收购的国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务”，所以无隐债且满足地方政府要求的城投平台或能成为地产收储主力。
同时，在2021年前后，收购进展较快的济南、郑州等地方相继成立专门从事人才房和租赁住房的平台公司，或成为未来趋势。
Q6:
试点城市具体进展如何？
（1）济南：资金成本在3%以下，保障房项目就能运转
济南是全国最早开展保障房再贷款试点工作的城市，主要由济南城市发展和济南城市投资两家主体进行收购。截止目前，济南落地项目共53个，房源数量约3万套，总投资额约233亿元，资金来源主要为商业银行授信。
据财新调研显示：资金成本在3%以内，济南保障房项目就能运营下去，试点前，济南城发获得的商业银行贷款普遍在4%以上，再贷款计划降低了保障房项目运营成本。项目运营数据显示，在25年贷款期限内，小户型项目年投资回报率在3.5%-5%，大户型项目年投资回报率约为1%-1.5%。
（2）郑州：政府补贴到位，租金收益率可实现1%-2%
2022年至今，郑州城发安居累计收购81个存量项目，总建筑面积428万平米，约10.6万间房源，收购均价约为7,897元/平米（克而瑞数据）。房源大部分为商办，少部分为住宅项目。
城发安居收购的资金来源分为自有资金、项目融资和政府补贴三个方面：
自有资金（20%），郑州城发自筹，非地方财政。
