万科这7年做错了什么？

本文系基于公开资料撰写，仅作为信息交流之用，不构成任何投资建议。

过去30年，在地产圈内，万科一向被视为优等生，不管是创始人王石在位，还是郁亮接棒，万科对行业走势的分析判断，往往会以年会口号的形式表达，一旦传出，就成为行业风向标。

这里，不妨回顾一下，郁亮接棒后万科这些年在年会上提出的口号：

2018年，房地产还是烈火烹油般繁荣，能在这个时候喊出“活下去”，预言行业狼来了，应该说，郁亮等人确实有先见之明。

不过，对于一家企业，不仅要看高管们怎么说，还要看他们怎么做。

按照2018年年会口号，万科当然应该先人一步，及早收缩战线，储备更多粮食与棉衣过冬。

那么，现实中，万科又是怎么做的呢？

这里，列举一下万科近年的拿地金额数据，或许可以窥一斑而知全豹。

需要提醒的是，上述包括后续数据，来自公开信息，因为统计口径等多种原因，不一定非常准确，这里引用，主要用以说明万科在经营中的一些趋势性变化。

应该说，在喊出“活下去”的口号后，万科这些年拿地金额总体上确实在收敛，尤其是2018年，对比前一年出现断崖式下滑。2017年的数据或许有历史原因，这里仅从趋势上加以判断。

据圈内人分析，虽然万科2018-2021年拿地金额都超过1000亿，但按照业内所谓的拿地强度看，公司在土地储备上确实在收缩。

换句话说，万科有收缩动作，但从拿地金额看，动作太小，速度不够快，更谈不上大刀阔斧。

事实证明，郁亮等人还是对行业走势太乐观了，拿地金额在2019、2020年甚至出现反弹。

如果从那时起，万科拿地金额就降到1000亿甚至500亿以下，估计也不会像现在这样深度陷入债务困境。

此外，据圈内人说，万科这些年拿的地，有不少是在三四线城市，一线城市土储反而不足。显然，公司从整体战略上，还是对如何过冬准备不足。

事实上，虽然2018年喊出“活下去”，但郁亮们此后几年，还是按照常规防御的思维在运作业务，有些口号更是在打气。

比如，在万科销售金额出现断崖式下跌的2020年，公司年会口号是“管理时代红利”，给人一种很从容的感觉，看不出危机感在哪里。

直到2023年提出“上有天花板，下有保底线”，“相信万科能够穿越周期”，才让外面的人感觉，公司真的遭遇危机了。

到了2024年，万科管理层认为“特别难，还有解；特别好，才能活！”

这个口号，一看就充满 危机感。但是，这时候已经晚了！

这里，列出万科的年度销售金额，可以让人感受一下，为什么笔者认为，这家业内标杆公司，在应对前所未有的行业严冬时，危机处理曾多么“迟钝”。

从6000多亿，到3000多亿，再到2000多亿，每下一个台阶前，都会徘徊两三年，也许，正是这样的下台阶方式，让郁亮们失去了警惕。‌

2024年业绩会上，掌门人郁亮反思：“万科很早就提出‘活下去’，但考虑的还是不够全面！”

这次会上，万科不仅再提活下去，强调“特别难”，而且给出了“减债1000亿，卖资产股权300亿”的年度量化指标。

在业内，为了应对住宅主业迟早要到来的危机，多家公司都在积极布局“第二曲线”。

这方面，万科人也做了布局，累计投资4000亿，开始发展物业、商业、长租公寓、物流等4项新业务。

可惜的是，万科动手太迟，这4块业务的收入，2023年在公司总营收中占比不到8%，总利润中占比不到7%，无法对公司主营起到输血作用。

此前，万科对公司业务转型成功的标尺是：第二曲线能实现50%的收入占比，50%的利润占比。目前来看，显然还差得很远，

眼下，为了还债，万科不得不卖出这些尚未长大的“鸡苗”，比如上海七宝万科广场。

与之相比，龙湖集团2000年就试水商业地产，2010年大规模加速度布局商业；华润集团也在2004年试水第一个商业万象城，2014年商业地产布局全国大提速。

事实证明，万科集团的业务转型，动手还是太迟。

业内人士坦言，万科还是地产好日子过久了，温水煮青蛙，郁亮们麻痹大意啦。（作者：雪岩，公司研究室）