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上周陆续看了几套房子
那本篇我就也带你们感受一下我看房的乐趣。
当然，我现在看的房偏中高端一些，略不接地气，但道理是相通的，你同样可以举一反三的。
第一二套看的是四季汇。
这个项目呢，挺新的，一手卖出到现在也没多久，
本着不满五的新房我不看的原则，之前我是完全没兴趣看的，如今满五了，可以看一看的，强调满五其实不是为省税，满五是为了价格充分竞争，水分充分挤干净，要说这种重度CEO的盘，甚至洗5年都不够，洗8年价格才实。
你看，果不其然，一套当初6000万一手买进的，如今5年多过去，市场已经经历过一轮翻番级大涨，如今却还是只卖6000万，说实话还是卖不掉的，洗八年，洗到5000万差不多。
也就是下一轮市场复苏，它也还是不会涨，等于牺牲两轮大的涨幅才能洗干净，可见黄晓明这个标的的投入，效率是低下的。
当然，话说回来，房子是好房子，超级景观房，景观完全可以媲美半岛酒店的景观。
它位处浦东四季酒店的高区，所以，视野极佳的同时，它居然能同时看到如下景观，陆家嘴地标三件套，江景，陆家嘴绿地。
事实上在任何城市，极端优质的景观位，往往都是被五星酒店所垄断的。
也就是那样的位置，只租不卖，这些年，有些五星酒店会有散卖部分单元的习惯，当然买的不如卖的精，往往是把10年后的价格卖给你。
当然，即便如此，也依然架不住一些土豪的热情：
新房+稀缺位置+星级酒店的氛围=你开价，我不还价。
但最终土豪有一天若想套现呢，发现这个成为二手房了的东西，就很难让下一个土豪愿意掏任性天价了。
我们来说详细解析下该套四季汇大平层的优缺点吧。
先说优点。
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高的租金，10万左右每月
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稀缺的景观资源，观景客厅的面宽目测达8到10米
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地段烫金，离上海中心一街之隔
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酒店级大堂，且24小时有酒店服务员接待
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没有低端的邻居
考察房子，我还有个习惯，地下车库也必然要看一下。
我瞄了眼离四季汇公寓的专用刷卡电梯最近的几个车位。
停的依次分别是，法拉利，劳斯莱斯，奔驰S，阿斯顿马丁
和这个房子的定位是匹配的。
我们再来看缺点，其实若抠细节，缺点还是不少的，
但在耀眼的诸多优点面前，连没有通煤气只有电磁灶，我都不算为缺点了，缺点几乎只剩下了一条：
非住宅，商业类地产，类似写字楼的产权属性。
我让中介大致算下税费，中介强调，因为买进也要6000万，所以没有差额，所以税不多。
我又继续问他，如果是500万买进的，如今卖出要交多少税？
他按了按计算器，说，那大致要交3000万左右的税。
是的，一半充公的意思。
也就是，将来如果翻番涨到1.2亿，别高兴，利润的一半充公哦。
当然公司转让的途径会好一些，但也是省一时的税，将来转给个人依然是重税，仅仅是缓期执行而已。
这一条其实你可以大致理解为，6000万你只买到了一半的产权。
结论简单两个字：
不买。
第二套407的景观大平层，我其实本没打算写，因为打算下意向去谈的。
但后来发现了重大硬伤后放弃了。
名字我也很喜欢，看了现场的结构和景观后，很满意，打算择日拿下，只是隐隐觉得，没那么好的事情，凭什么这么便宜？
名字叫御华山。
大平层中浦东星河湾的户型算是优秀的。
但在御华山的大平层户型面前，简直有点渣了。
我们来看一下御华山的结构
面宽7米左右大客厅+独立餐厅
大主卧+大衣帽间+大主卫
4个客卧都有套内卫生间
再加一个小书房
保姆间也带套内卫生间
三梯两户的结构
地段很棒，无可挑剔的户型，真正意义上的大平层。
硬要挑刺呢，只有一个：
客厅没露天露台。
周边全是前法租界洋房景观，三面临空的全明户型。
酒店级奢华大堂，会所带恒温泳池，月租金在8万甚至以上。
这个地段这个品相，10万单价很正常，那这套400平的也要4000万了。
而如今只挂3100万，且税费各付，相当于只是2900万的开价，
而且说价格还有的谈，我一时没想出硬伤在哪里，
但直觉上认为是有硬伤的，我印象中多年前御华山整栋发售的时候
广告是纯住宅产品没错啊。
难道也有什么幺蛾子?
所以我一方面让中介去探探上家的底价，看有没有可能再砍下来一刀。
比如2500万。
再有就是问中介该物业的属性（其实若50年的住宅产权，我也就忍了）结果直觉上估计有的硬伤还是来了：
依然是类写字楼的纯商业地产属性。
好吧，确实挺喜欢的，
却也只能下结论了：
不买。
如今一线城市在严格限购的情况下，确实催生出了这些个怪物。
东西本身质地不错，而且还不限购，能吸引到有钱人的目光。
但你若买了，将来套现的时候，不是雁过拔毛那么简单的，直接让割一半的肉下来。
所以政府其实限制有钱人买房也不是那么坚决的，你若愿意将来一半利润充公，政府还是欢迎的，完全不限制你购买。
所以还是那句话，
真正严格限购的物业才值得购买
。
还看了几套，产权没有问题，所以暂不能完全排除在购买清单之列。
一套开价1800的三房，虽然户型有点怪异，但看在景观不错的份上，让中介先去试探价格了，当然，钓鱼式砍价你懂的，全款1500，估计是砍不成，除非上家急用钱。
当然，钓鱼式砍价就是愿者上钩的。
不给砍，我再淘其他就是。
再来讲些题外话，我上篇讲到市场上货与价在分化，一些低端的刚需盘，这些年价格没涨，甚至还跌了。
而一些之前看似已经到10万单价天花板的优质盘，甚至还在往上拱，难成交的同时也伴随着零星有新高的成交。
人群大都关注普通一些的盘，觉得跌了，高端一些的盘，成交本来就零星，加上人们不怎么关注，所以不太了解，事实上，这些年高端盘的价格被夯实了，甚至新高了。
你比如上方花园的独栋，我记得很多年前有关注过那时4000万。
我当时就琢磨着哪天去到3000万可以考虑搞一套，这个位置的独栋即便不住，收藏一套也是不错的。
最近看了看位置好的，都已经挂8000万了。
我和该板块与我相熟的一资深中介聊天的时候，他坦言，一些大花园洋房，即便在16年高点的时候，一亿卖不掉，事实成交在八九千万的货色，这两年居然零星有1.5亿元的成交。
如此看来上方花园虽然花园小些，但8000万好像也说得过去
所以，魔都的楼市向来没有恐高，什么总价天花板，你这十年来，分别听到过的总价天花板，恐怕有500万，1000万，1500万，等等。
但天花板就是用来捅破的。
华府天地，一整层四五百平的单元，很多年前在两三千万这个位置上横了好多年，似乎涨不动，现在呢，连300平的单元都5000万去了。
这些成交虽然脱离人群的消费，但并非无意义的。
那是为下一轮上涨与复苏扫清提高上端天花板的。
很多城市之所以，低端房有上涨天花板，就是因为有更好的货涨不动所导致的。
你比如一个城市的顶级住宅，若停留在400万。
你就可以看到那些一两百万的涨再欢，到两三百万的关口就再也上涨乏力了。
为什么，因为难道你还想屌丝房涨得比真正的顶级住宅贵么？
所以上端若涨不动，你下端炒再欢，到一定水位就会嘎然而止。
而如果上端依然涨不动，那下端就永远定死在那个价格天花板。
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