易居研究院年度预测：2017年政策走势

近期，上海易居房地产研究院发布了《2016-2017年度全国房地产市场报告》。报告回顾了2016年，特征是“政策风暖，市场向上”。2016年上半年，中国房地产市场行情较为火爆，包括房屋成交量、房价等指标都屡创新高。到了第三季度，为了更好地抑制资产泡沫和去杠杆，政策频频加码，进而使得部分市场指标走向发生了变化。到了第四季度，政策效应积极释放，全国房地产市场过热态势受遏制，市场交易和市场预期也开始理性回。纵观2016年房地产市场与政策，整体上有较大波动性，这也是中央再次强调建立房地产市场长效机制的重要原因。2016年第四季度的市场与政策逻辑将在2017年延续，相应的，部分市场指标出现降温也符合预期。同时，受供给侧结构性改革和三四线城市仍需继续去库存等利好因素的影响，房地产部分供应指标依然有望维持个位数的增长态势。基于这样一个大方向的判断，我们对2017年各个指标进行了逐个分析和预判。回顾过去几年的全国房地产市场年报：2013年底，我们预测2014年特征为：高位振荡，逐步降温；2014年底，我们预测2015年特征为：探明底部，复苏上行；2015年底，我们预测2016年特征为：政策风暖，市场向上；展望2017年，我们预测其特征为：抑制泡沫，理性发展。2017年将是全国房地产市场回归理性、重塑规范的一年。

本文，将报告中的2017年的政策预判部分，分享给大家。 

一、政策预判

当前，我国经济运行保持在合理区间，呈现总体平稳、稳中有进、稳中向好的发展态势，积极因素在增多。但同时也应看到，当前国际经济形势不确定性比较多，特别是美国与其他主要经济体经济走势的分化从而产生的货币政策分化的加剧，美国于12月15日宣布加息，而欧元区及日本由于自身原因，依旧仍以宽松的货币政策为主。此外，国内经济运行仍面临不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级的矛盾仍然突出，一些领域金融风险显现，部分地区困难较大等。因此，坚持以供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，仍是我国经济得以继续保持平稳健康发展的基础。

展望2017年国内经济政策走向，12月召开的中央经济工作会议指出，2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。要全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立和贯彻落实新发展理念，适应把握引领经济发展新常态，坚持以提高发展质量和效益为中心，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。

从货币政策看，11月8日央行发布《2016年第三季度中国货币政策执行报告》指出，下一阶段，要按照党中央、国务院统一部署，坚持改革开放，坚持稳中求进工作总基调，保持政策的连续性和稳定性。坚持实施稳健的货币政策，保持灵活适度，适时预调微调，增强针对性和有效性，做好与供给侧结构性改革相适应的总需求管理，为结构性改革营造中性适度的货币金融环境，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。更加注重改革创新，寓改革于调控之中，把货币政策调控与深化改革紧密结合起来，更充分地发挥市场在资源配置中的决定性作用。针对金融深化和创新发展，进一步完善调控模式，强化价格型调节和传导机制，疏通货币政策向实体经济的传导渠道，着力解决经济金融运行中的突出问题，提高金融运行效率和服务实体经济的能力，完善宏观审慎政策框架，守住不发生系统性金融风险的底线。

12月的中央经济工作会议也指出，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。对于国内货币政策而言。当前政策受到来自经济基本面、资本外流压力、人民币汇率、金融市场风险等多方面的约束。而今年以来，中国央行谨慎态度明显，自2月29日降准后，央行已经10个月未使用存款准备金率及利率工具，央行公开市场操作已经常态化，特别是MLF的操作频率增加。预期2017年货币政策操作仍将主要是公开市场操作和MLF相结合，辅以PSL，以应对美联储加息以及中国金融领域资产泡沫、杠杆偏高等问题，而利率和准备金率这两个工具不会轻易使用，预期2017年不会继续降息，但也不会加息，存准率调整的概率也不大。

图1  2001年以来我国五年期以上贷款基准利率变化

数据来源：中国人民银行

图2  2008年以来我国人民币存款准备金率调整变化

数据来源：中国人民银行

从财政政策看，12月召开的中央经济工作会议指出，财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。要稳妥推进财税和金融体制改革，落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，加快制定中央和地方收入划分总体方案，抓紧提出健全地方税体系方案。就中国而言，为了对冲房地产和制造业投资下滑带来的影响，通过积极财政政策维持基建投资高位运行、多渠道吸引民间投资逐渐进入实体，依然是2017年“稳增长”的着力点。因此，2017年财政政策将更加重视精准发力和提高绩效，“更加积极有效”的要求意味着2017年将有更多的减税和更多的政府投入，而要实现减收增支，官方将需要在预算安排上作出调整，财政政策对促进经济稳定健康发展的作用将更加凸显。

1、坚持分类调控，推进房地产长效机制建设

2016年，中央围绕楼市去库存，出台了一系列配套政策，涵盖了信贷、房产交易税费、引导农民购房等多方面。由于全国楼市整体依旧处于持续复苏的态势，随着各地去库存政策的推进，楼市库存去化效果较为明显，但区域楼市分化严重。因此，中央仍将坚持因城施策原则，将楼市调控权力下放到地方政府。同时，在部分热点区域楼市非理性上涨后，抑制这类城市房价过快上涨，保持房地产市场持续健康发展，也将成为今后中央房地产政策的主要目的之一。

12月召开的中央政治局会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，这是时隔一年半后中央政治局会议再提建立“房地产长效机制”。随着我国房地产市场区域间发展的日益分化，简单的房地产调控机制已经越来越不适应，因此，建立房地产发展的长效机制就显得尤为重要。下一步应加快住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设，以长效机制引导市场稳定发展的预期。

在此后召开的中央经济工作会议提出，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

展望2017年，房地产政策将紧紧围绕上述中央经济工作会议的部署展开，预计相关部委还将出台一系列配套措施。主要有以下几个方面：一是由于经济增长放缓的局面并未改变，稳增长压力大，因此稳定住房消费、加强保障房建设等还将继续推进；二是深化住房制度改革，结合户籍制度改革和新型城镇化，加快农民工市民化，扩大住房需求；三是完善市场环境，盘活存量资产，继续推进房地产健康发展的长效机制建设；四是继续坚持因城施策的指导原则，除了对库存较大的城市仍会采取相应配套放松政策外，对于一些楼市热点区域则会采取进一步的收紧性政策。

2、金融信贷政策：个人房贷差异化，开发企业融资趋紧

从12月召开的中央经济会议对于金融信贷等政策的部署来看，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门。虽然现阶段国内整体经济环境依旧未明显改善，但从今年以来的货币政策操作手段看，央行主要采取的还是公开市场回购方式，以保持货币政策的稳定，而调息和调存款准备金的空间很小。在以去库存为主、因城施策的楼市政策引导下，预计2017年中央和银监会等部委会针对库存较大的地区继续出台相关配套支持政策，而针对热点区域的楼市会对相关地方政府进行相应的指导，督促这些地方出台收紧性的信贷政策，如购房首付比例上调、增加购房贷款门槛等。同时，也需要加强金融信贷监管政策，在坚持支持居民合理自住购房的信贷政策时，要严格限制信贷流向投资投机性购房，防止房地产泡沫的进一步扩大。另外，对于房地产开发企业的融资，也将保持偏紧态势。总体来看，2017年房地产的金融信政策，一方面支持三四线城市的去库存，另一方面加紧一二线城市和开发商的去杠杆。

3、财税政策：房地产税立法继续推进

早在2014年财税改革全面启动之初，财政部就提出了六大税制改革，分别是营业税改增值税、资源税、消费税、房地产税、环境税和个人所得税。原本房地产税位列个税改革之前，十二届全国人大常委会已将房地产税立法正式列入五年立法规划，但受限于立法程序和复杂的实际情况，房地产税改革目前进展并不顺利。目前房地产税正由全国人大牵头起草工作，尚未有具体方案对外披露。但2016年7月份G20成都财长行长会议上，时任财政部部长楼继伟在研讨会上表示，房地产税等改革虽然艰难，但仍将义无反顾地推进。预计今后通过完成房地产税设计和立法，对房地产交易和持有环节来征税，通过结构性的差别化税收政策来抑制投机性需求，调节收入分配。同时，目前个税改革方案在财政部内部已经完成，个税改革将分步到位。先做一些比较简单的部分，再随着信息系统、征管条件和大家习惯的建立，逐渐完善改革。其中房贷利息抵扣个税已经确认，并且可以确定该方案会在全国推广。此外，未来随着改革进一步推进，家庭赡养老人费用、子女教育费用以及房租等，也有望陆续被纳入个税抵扣。从地方来看，楼市库存较大的地方政府则会进一步加大引导购房意愿，出台购房补贴或税费优惠等政策，降低居民购房成本，继续推进去库存。

4、地方政策：坚持分类调控，因城因地施策

2016年是房地产“去库存与控风险”并重的一年。地方政府依据中央“去库存”的精神，出台一系列史上最宽松的组合拳政策从需求侧屡屡发力刺激楼市，楼市库存去化效果较为明显。但区域楼市分化严重，一些热点城市房价上涨过快，导致区域市场泡沫浮现，楼市风险加大。因此，从2016年二季度开始，热点城市逐步出台收紧型调控政策，上海、深圳、廊坊等地率先出台限购政策，随后在9月至国庆期间，全国20余城出台限购限贷等调整政策，防止风险集聚。随着区域市场的发展，楼市分化的局面仍将延续，中央分城施策的精神将进一步得到体现，地方收紧和放松的两种政策基调也将继续同时存在。

根据中央经济工作会议的精神，可以预见2017年，中央和地方政府均要把防范金融风险和抑制资产泡沫放到更加重要的位置。因此，楼市过热的地区将坚决执行调控政策，通过提升限制贷款、加强控制地价、增加土地出让、加强舆论监管等措施，防止房价出现剧烈波动，以确保稳定房价和促进楼市理性健康发展；楼市较冷的地区将更一步细化，落实去库存政策，并逐步将去库存和促进人口城镇化结合起来，增加政策的可操作性，促进此类地区市场活跃度。总之，在全国范围内，各地方将会在“稳”字当头的经济环境下，针对各地实际情况推出“去库存、稳发展、防风险”的相关政策，并且将加大力度进一步落实。