楼市调控加剧，热钱“出逃”，或将重新涌入股市？

21世纪经济报道 · 公众号 · 财经 · 2017-04-28 18:19

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导读：在新一轮全国性的“史上最严”楼市调控政策倒逼下，投机性的热钱流动正呈现出新的变化。

一方面，楼市调控政策将限购与限售相结合，部分热钱在相当长一段时间内被“锁”在楼市难以变现；

另一方面，在楼市呈现出相对弱势的投资价值后，不排除热钱重新涌入股市、大宗商品市场，乃至文玩书画领域的可能性，后续炒作需警惕。

本文来源丨经济参考报

限购限售部分热钱被“封锁”

最近一个月，北京楼市调控政策“大招”频发，至今仍未松弦。继3月17日出台楼市限购政策后，北京日前又宣布将从公租房、自住房中拿出30％的房源，专项分配给“新北京人”，这也是北京为稳定房地产市场健康发展所出台的第十一项政策。

从“认房认贷”，到首套房贷优惠力度降低，再到商办项目不得作为居住使用，至此，一系列政策“组合拳”正在组成一套完整矩阵，使得春节过后再度火爆起来的北京楼市迅速降温。在北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波看来，这次北京楼市调控可谓动真格，不断在通过后续政策封堵漏洞。“房子是用来住的不是用来炒的”正一步步成为现实。

以北京为首的限购加码风潮席卷全国。仅在3月，就有20多个城市启动、升级楼市调控政策，这与春节过后部分地区房价上涨再度回潮有密切关联。据中国社科院财经战略研究院大数据房价指数监测显示，2月份，30个样本城市中有25个环比上涨。

调控政策之下，购房者正逐渐从担心买不到房的恐慌中脱离出来，转变为观望心态。北京市民孙鹏在大兴区有一套住房，为了给即将出生的孩子更好的教育条件，春节过后就一直在西城区看房。在亲眼看见了一波又一波“抢房”的疯狂后，孙鹏对于能否买到房越来越担忧，每周末都会着急约中介看房，这种焦虑的状态一直持续到北京楼市新政出台。“有资格买房的人在大幅减少，房价不一定能绷得住，现在等一等未必是坏事。”

值得关注的是，新一轮楼市调控继续延续限购思路的同时，将限售手段纳入其中。今年4月19日，济南市政府发布通知，要求限购区域内自通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可入市交易。至此，成都、厦门、福州、青岛、杭州、广州等10余个城市将限售提上日程，这也是历史上首次启动买房后一定年限内限制出让的楼市调控政策。

对于热衷于投机的热钱而言，限售政策可谓棋高一着，部分热钱短期内难以“出逃”，在一定时期内已经被“封存”在楼市，无法继续扰乱市场秩序。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进就认为，限售政策属于本轮楼市政策调整中最大的创新点。通过限制住房交易后的再次转让，增加了住房持有成本，同时也防范资金快进快出，有力打击了各类炒房和套现的现象。

挤出热钱有“转战”股市迹象

楼市和股市向来是热钱热衷的两个大盘。如今楼市调控政策林立，投机漏洞不断减少，未来预期投资收益难显暴利，有着追逐利益本性的热钱“转战”股市逐渐成为大概率事件。

华泰证券房地产研究团队的历史数据显示，在2010年到2011年楼市调控密集期，A股自然人投资者中持有市值在10万元到500万元的账户数量明显上升，房地产调控对A股有着一定的利好作用。

对于热钱而言，一个流动性受限、价格经过前期大涨之后进入瓶颈期的市场，投机价值大大降低，未来势必会寻找新的出路，从过往的经验看，股市应该是一条可行的出路。特别是在近期，雄安新区等市场利好消息不断，一波一波概念股随风而起，让不少股民重新看到了股市复苏的希望。

不过，热钱转入股市并不是盲目的。楼市调控由于尚处于初期，多数热钱尚处于观望中，还没有做出决断性的选择。与此同时，在楼市面前还有众多刚需在等待重新购房的机会，潜在需求并没有改变，因而暂时还不会出现大规模“弃房炒股”的行为。

中信建投分析师赵震指出，调控政策的传导并不会立刻使楼市资金流入股市中。更可能的是，大家会持币观望一段时间，在股市没有明显上行的情况下，不会有特别的举动。

目前，股市大潮还未到来，还难以对热钱形成显著刺激。回顾股市过去20年的大起大落，给不少股民留下了惨痛的记忆，“千股跌停”仿佛就在昨日。相比之下，楼市的回报及稳定性优势高下立现。热钱对进入股市难免有所顾虑，这种状态仍将持续很长一段时间。

安信证券分析师陈天诚认为，楼市调控虽然挤出一些资金，但并非全部。被挤出的资金是否会进入A股，则由A股当下行情所决定。从现在的情况看，A股并无系统性行情。

大宗商品等领域亦有看涨风险

令人记忆深刻的是，在2016年全国楼市开始新一轮普涨前，热钱从古玩字画到宝石玉石，从大宗商品到股票市场，所到之处无不掀起一阵涨价潮。街头巷尾人人把玩紫檀手串犹在昨日，如今，热钱正逐渐从楼市退场，是否重新回到文玩字画领域令人关注。

“应该说不排除热钱重新进入文玩市场的可能性。”天津文玩界研究人士耿天宇认为，以紫檀手串为例，市场当初的疯涨是大大出乎业界预料的。本来相对小众的紫檀手串，后来逐渐发展到文玩摊位随处可见的地步，甚至假冒伪劣产品也占据相当比例掺杂其中，这种现象本身就不正常，其中就明显带有热钱的身影。

一些专家担心，这些热钱短期内可能还不会进入到实体经济，而是渗透进大宗商品特别是粮食中。

回顾去年以来的大宗商品价格波动就会发现，多品类轮动上涨特征显著。继钢材等“黑色系”大宗原材料价格在2015年12月份率先启动涨势后，石油化工、有色金属等原材料价格轮番上行。与此同时，粮食等农产品价格也初显涨势。从去年4月中旬起的两个月里，豆粕涨幅超40％，与螺纹钢、焦炭和铁矿石等商品暴涨相比，有过之而无不及。

“一般认为农产品受金融影响较弱，但是在天气因素的演绎及大量资金的介入下，市场的走势将超出行业的预料。”混沌天成研究院院长叶燕武认为。

睿信咨询资深合伙人、首席经济学家杨力分析，按照经典的美林投资时钟的解释，继股市、楼市之后，大宗商品中的粮食很可能迎来牛市。

去年，粮食增产增收的情况并不乐观。夏粮在连续12年获丰收后，首次遭遇减产。从全年情况看，受播种面积下降和单产下降的影响，2016年中国粮食总产量较2015年有所下降。2016年中国粮食总产量12324.8亿斤，比2015年减少104亿斤，减少0.8％。粮食减产与热钱涌入双面夹击，正在共同推高粮价炒作的风险。

恒泰期货副总经理江明德指出，国内市场投资者容易受情绪影响，一旦某类资产价格受到高度关注，投资者就习惯涌入这一市场，从而进一步放大短期的涨跌幅。在楼市之后，大宗商品中的粮食已经具备了这一特征。从股市、楼市的表现来看，不排除一旦热钱进入粮食领域，同样会出现加杠杆放大风险的可能，甚至将小幅、局部涨价放大成剧烈、全面涨价。

目前，民间资本“热钱化”的趋势越来越明显，从中折射出的是实体经济“空心化”。如何引导具有快进快出特性的热钱扎根制造业领域，从而充实资本，助力“中国制造2025”，加速制造业转型升级，尚需政策的进一步开放与引导。