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你知道的杭州神盘，大多有他的幕后推手
《层楼》后台有个粉丝留言问：明明感觉到行情在降温，调控也不会放松，但为什么我就是无法平静地观望呢？
正好，本期讲一个客观存在的现象，或许能解释一下。
但不存在“唱多”啊。
辞旧迎新之际，各大机构总结统计的数据比较多。如题所示：去年这一波拍地，几乎每个板块都拍出了高价地，有些板块何止一块啊。按照这些地价去测算，四五六万的房价，遍地开花.....
比如透明售房网统计，去年杭州土地出让金第一次突破2000亿元，全国第二，仅次于北京。39个板块地价被刷新纪录，地价最高涨幅1016.7%。
这样的结果就是，今年要上市的纯新盘，哪怕是毛坯保本售价，都高得吓人。
比如，钱江新城新房价格有壹品可以作为参考系，哪怕限价不放开，基本上精装7万。三塘两个项目，一个毛坯保本4万1，一个毛坯保本4万9。
再比如，葛洲坝蒋村项目毛坯保本4万3，中冶翠苑项目4万9。上塘4万8，申花好几个楼盘保本至少5万+。滨江区两个项目3万9到4万3，彭埠5万左右。
我就不逐一列举了。从数据上看，如果加上精装修，主城区应该是找不出3万内的新房了，整个杭州能找到2万内的房子，也是屈指可数。
这还是最最保守的估算。
至于最后精装售价卖多少，完全取决于精装的备案价。
现在来看，政府对开发商的毛坯备案价，还是牢牢控制着，但精装修的备案价，似乎有放松的迹象。对开发商来说，想要有所盈利，好像也只能从这上面找一找突破口。
再次强调，这只是客观存在的一个市场因素，毕竟影响房价的更多因素是不可预知的。一切都有待继续观察。
首先，不排除高价地亏本卖房，杭州已经有这样的案例了。其次，不扛到最后一口气，高价地也不会轻易亏本卖。开发商二字诀：死扛！
大家还是多关注一下地价没那么高的项目吧。
Q&A | 壹
问答关键词：改善置换、以小换大、滨江二手房
@糖果麦子
层楼老师好。有机神新村76㎡老房子（濮家小学学区）和下沙龙湖滟澜山86㎡新房（自己装修），我们分别在滨江和钱江新城上班，考虑换个130多㎡的大套，离工作单位近一些、有学区房和增长空间，现在卖掉龙湖滟澜山的房子，去置换滨江二手房合适吗？不知道现在是不是换房的好时机，要不要再观望几个月，或者有没有别的建议？
楼先生：有能力让家里人都住得更舒适，很有必要啊。至于合适不合适？无非是置换时机的选择问题。以目前行情来看，「以旧换新」还是划算的，尤其是那些限价比较厉害的新房，可以重点考虑。更何况在交付前还有一套老房子可以自住过度。当然，奥体核心楼盘还是很难买到，能抢到肯定要去抢。如果抢不到，靠市北方向的这么多新盘，也可以考虑。
如果还是想换一套滨江区的二手房，不用特别着急，目前价格相对高位，如果明年行情降温更加厉害，有些急于出售的房东，价格不会咬得那么紧，所以可以观望一两个月，看看情况再说。在行情差的时候换房，能省不少成本。
还特别强调了学区房，不知道是否家里有小孩读书。真正了解滨江区教育水平的人都清楚，江南实验、滨文、高新实验这几个学校，质量都差不多的，围绕这几个学校去挑二手房，挑选的范围更大，买到理想的房子概率更高。主要就以上这几点建议吧。
Q&A | 贰
问答关键词：手上400多万、投资or自住、崇贤新城
@王克飞
您好。目前看了丁桥的汀蘭府、石祥路边上的春秋华庭、崇贤的群贤府，以及天都城天熙公馆，纠结选择哪个合适？还有其他保值的楼盘推荐吗？手上400多万资金。
楼先生：这就得看你买来自住还是用于投资。如果自住，有400多万资金，这四个楼盘都可以买到，面积段也可以选择。因此，只需结合工作地点、家庭人口等情况来买。甚至都可以考虑总价更高一点的房子，比如五六百万的高端改善楼盘，把时间和资金杠杆都用上一点，不要浪费。
如果是投资，就必须讲究风险系数。结合整个市场走势来看，尽量挑选性价比高的新盘。这样的话，这四个选择当中，重点推荐关注群贤府，高层精装一万七八，相对风险可控。虽然距离地铁大概有两公里左右，但崇贤新城跟市中心的绝对距离还算近，板块地步晚，正在处于发展阶段，未来还有比较大的发展空间。
对你来说，能拿出四百多万资金，选择范围完全可以更多。比如未来科技城三兄弟，总价也就三四五百万，还有就是比较难抢到的西雅图和西湖国际城，性价比很高。另外就是运河新城，这个区域利好很多，未来是城北的一个区域中心，比如杭宸、海德公园。
Q&A | 叁
问答关键词：大平层VS排屋、自住兼投资、大国璟排屋
@求匿名（好的）
目前家里在区政府边上一套146㎡，三代人一起住，2016年买了金地天逸186㎡，还没住，部分房贷在还。现在看中大国璟的排屋。请问两套换一套合算吗？考虑自住兼职投资，这个地段怎么样？现在风险大吗？目前这个价格合适买吗？
楼先生：所以必须要考虑清楚，到底自住还是投资。如果是自住，排屋的产品就是普通人的终极改善，一般情况下不大会再换房。但对于投资来讲，不是优质的产品，总价过高，市场客群少，不灵活。从资产升值速度的角度来说，两套大平层肯定好比一套排屋要好。
在人生某个阶段去实现终极改善，这点想清楚了，就可以考虑排屋。萧山一带排屋比较多，总价大概从七八百万到一两千万。目前萧山在售的几个排屋产品，从总价、面积段，以及产品本身来说，大国璟还是比较值得推荐的。总价在一千万左右，面积195-200㎡（实际可用350-400㎡），加上市北核心的地段，以及地铁优势，这个总价还是值得购买的。
Q&A | 肆
问答关键词：首付60万、年收入40万、刚需自住
@sying
年收入40万左右，工作在黄龙附近，刚需。考虑首付60万左右的房子，请问有推荐的新盘或者这个价格可以买到的比较有潜力的区域吗？希望可以靠近地铁，谢谢。
楼先生：这个推荐就有点头疼了。总价200万左右的新房，目前确实是最不容易买的。一，是房价上涨一波之后，这个总价位的选择本来就少，二，抢的人太多，各种买不到。所以刚需面临最大的困境就是：能买得到的房子，各方面条件都不会太好，而看得上的刚需盘，不大容易买到。
本来良渚新城、运河新城是最理想的选择，地铁、商业配套，以及周边利好，都很值得期待。但现在六十万首付是比较困难的，几乎没什么机会。但还是建议你继续盯牢，比如澜天、未来城以及其他几个还未上市的项目。如果是这个板块，需要耐下性子等机会。
当然比较着急上车，那只能去闲林，闲林是比较现实的选择。雅居乐国际花园、悦青蓝还是不容易买到，还是要求全款，应该价格低啊。但是贤林信步、江南府可以关注下，又是精装，价格两万出头吧，应该是有机会买到的。但有点无奈是，闲林没有地铁。这就看你自己是不是要妥协。
Q&A | 伍
问答关键词：滨江金茂府(全款)、翡翠海岸(按揭)、学区房
@管管
你好，请问下，目前滨江金茂府和钱江新城的翡翠海岸都想争取买，翡翠海岸据说可以支持贷款，滨江金茂府全款而且相当难买，而且孩子三岁了，想买个学区好的，麻烦给个建议。
楼先生：两个楼盘都值得买，这没有疑问。行情如果不冷到极点，滨江金茂府这样的稀缺性楼盘，不说一直有付款门槛这回事吧，哪怕拿着全款，也是很难买到。所以「能不能买到滨江金茂府」是一个很现实的问题。买不到的东西，再美好也是无用。
在这种「二选一」的情况下，更建议考虑翡翠海岸。主要有两点考虑：一，就目前情况来讲，翡翠海岸更容易买到，价格会比壹品实惠两三千左右，这个价差相对合理。二，滨江金茂府的学区是丹枫小学，新学校，硬件顶级，升学率不算突出，而翡翠海岸对应的是天地实验小学，跟胜利小学这种顶级比不过，但在公办里也很不错了，原由民办转过来。三，既然新房价格接近七万，其实稍微新一点的二手房也可以考虑起来，接下来不用只盯着新房市场。
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文∣楼先生
编辑∣二叔
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部分图片来自网络
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