资本抢滩五万亿租房市场：新租房时代，政府操盘和市场博弈下会发生什么？

新租房时代（上）

作者：孙春芳 编辑：张庆宁

视频：棱镜编辑室  制作：段煜冰

也许是以前在美国华尔街混过的缘故，王戈宏浑身透着一股精明劲儿。

正是这股精明劲，让他对长租公寓这个行业的账算得特别清：“如果是二房东模式，也就是公司自己长租下物业再零散租给客户的模式，加上拿房成本、营运成本、各种税费，再加上摊销、折旧，一个长租公寓需要5到7年才能实现现金流平衡。这还是出租率高的核心地段公寓，如果是空置率高的公寓，成本回收期更长。”

王戈宏是新派公寓创始人和CEO，也是国内较早进入这个行业的人。

对于这个行业，他没有护犊子，也没有王婆卖瓜，而是直指这个行业的真相：“很多人说长租公寓这个行业利润微薄，只有2-3%的利润率，完全是胡扯。这个行业根本就没有利润，大部分是亏损的。”

近期，中央和地方政府接连出台鼓励租房的文件，租赁行业似乎要凭这股好风，直上青天。

不过，包括王戈宏在内的行业人士深知，长租公寓这只“猪”，早在行业东风来临之前，就已经跑了很久。由于行业本身有着不可承受之重，即便风口来了，“猪”想飞起来也并非易事。

众大佬涌入，行业洗牌开始

按照华菁证券的估算，十年之后，租赁市场规模将达5万亿元。

除却个人房东之后，打算分享这个大蛋糕的机构运营商，目前有如下几个派系：以华住城家、铂涛窝趣为代表的酒店系，以万科铂寓、招商蛇口壹栈为代表的开发商系，以我爱我家相寓、链家自如为代表的中介，以及以魔方公寓、新派公寓为代表的创业公司。

按照面对的客户群，长租公寓可分为如下几档：月租金500-1000元的蓝领公寓、1000-2000元的小白领公寓、2000-4000元的白领公寓、4000-8000元的高级白领公寓、8000-15000元的金领公寓和15000元以上的高管、涉外公寓。

按获取房源的方式，长租公寓可分为整体拿下一栋楼或其中一层、数层的集中式承租和分散拿下个人房源的分布式承租。

王戈宏进入长租公寓行业的时间较早，眼见不断有人跳进这个坑里。

一开始是链家的人找他谈合作，后来万科也来找他谈合作，但最后都不了了之，“因为他们看了我的项目之后，发现这玩意太简单了，不就是拿个楼把它租出去做个二房东嘛。”

而今，在市场稍有地位的中介、酒店，以及地产行业中60%以上的开发商，均进入长租公寓行业。

“大家都进来玩，这是好事，说明行业有‘钱途’。”王戈宏话风一转，“众大佬纷纷进来，说明行业的洗牌要开始了。”

洗牌并不是量大者胜，王戈宏认为长租公寓是个精细活，受地域、区位、人群各种因素影响，市场细分化了，各种体量、类别的参与者都有机会，也各有自己的独特优势。

财大气粗的开发商在土地、物业和融资上独占鳌头；无孔不入的中介在获客、零散拿房上优势明显；轻巧灵活的创业公司在运营、服务上颇有口碑……

“赔本赚吆喝”的买卖

在长租公寓市场单独掘进的各个派系，步履维艰。

这个行业饱受利润太低甚至无利可言之苦：一是资产价格高企导致租金回报率长期较低，使得长租公寓拿房成本高，并且企业很难在起步阶段自持物业；二是过低的资产收益率和高企的融资成本，很大程度上限制了企业加杠杆快速做大的可能性。

“做长租公寓，如果你好好做手头的两三个项目，经营得道的话，几年之后是能够挣钱的，但一旦摊子铺开，铺得太大，亏损无疑。”王戈宏这么说的原因很简单——长租公寓的成本中，拿房成本占到大头，营运成本只占小头。

简言之，摊子铺开之后，营运成本可以摊薄，但拿房成本不会降低，多铺一个摊子就多出一份拿房的钱，这个成本不会减少，只会增多。

随着行业虚火燃起，各大军团杀入，长租公寓出现类似房企拿地一样的“楼王”。“核心城市核心地段可供出租的物业就那么几个，开发商想拿，中介也想拿，拿了大风投的创业公司也想拿，这拿房成本能不涨吗？”王戈宏说，扩张要亏本，不扩张又可能在新一轮的行业竞争中出局，“两难。”

对于开发商和大中介而言，这种亏本买卖做得下去，因为他们的业务多元化，可以拿别的部门的盈利来弥补长租公寓的亏损。

对于小本经营的创业公司而言，最好的办法是拿别人的钱来扩张。融资，由此成为长租公寓市场中的创业公司的命脉。

除找PE、VC投资之外，各家创业公司八仙过海，各显神通。

2017年1月10日，魔方公寓ABS设立，募集资金总额35亿元，系国内首单长租公寓ABS。2017年1月24日，魔方公寓联合中航信托成立蓝山资产，该资金用于在北上广深等一线城市，择机逐步大量购入性价比高的存量资产及不良资产，改造为长期自持的中高端长租公寓。2016年3月，YOU+国际青年社区与P2P公司懒投资达成合作，以房屋租约产生的现金流为标的，将其变成若干个固定收益产品，在懒投资官网上投放产品。

王戈宏的新派公寓则与赛富成立“赛富不动产基金”，低价买下北京CBD整栋森德大厦，改造成新派公寓CBD店。此后，赛富不动产基金将新派公寓CBD店分拆份额，以基金方式发行给32名LP投资人。

除此之外，创业公司尝试跟银行合作，租户每月连本带息将租金交给银行，银行则一次性将全年租金打给长租公寓公司。

租赁行业的金融创新，无非是两个门道，一是将未来的收益提前收回来，二是把此前的成本转嫁给别人。

另外，租房市场还将出现的一个新生事物——房企竞拍土地时被要求自持的物业。这对开发商来说资金压力巨大。比如，2016年底，万科在北京市海淀区西北旺拿下两宗地，全被要求100%自持物业。目前这种案例在北京的其他地段和全国的其他城市开始蔓延。

王戈宏又有了新的生意——一些开发商想找他合作运营这些自持物业。

开发商的诉求是这样的：“比如这块地开发成租赁物业之后，新派公寓帮它运营，一年能赚2.5亿元的租金，做到5%的租金回报率。

之后，开发商找金融机构沟通，希望将这个楼卖给金融机构，同时承诺上述租金回报率。金融机构给予这个楼50亿元的估值。金融机构自己出25亿元，另外25亿元，由金融机构设计成资产证券化产品，卖给投资人。

最终，金融机构返还50亿元给开发商，开发商套现成功。”

收入上不去房租咋上去

虽说长租公寓行业目前还处于亏损阶段，但 各家机构之所以蜂拥而上，肯定是看到了它的前景。问题是，这个 行业何时才能迎来曙光?

对此，链家研究院院长杨现领的判断是在十年以上。链家同样是长租公寓的先行者，旗下长租公寓——自如，拥有7000多名员工，管理着50万间房子。

杨现领的判断基于四个条件——

第一，该城市有持续的人口净流入，且净流入人口以年轻人为主；

第二，服务业占比超过50%且持续上升。因为在制造业占主导产业的地方，这些流动人口、新市民，居住的主要方式是在工厂里面，不需要租房；

第三，房价收入比偏高，这使得居民很难在短期内进入购房市场，进入交易市场，所以需要在租赁市场停留更长的时间。

第四，租金有上涨空间，而且当前的租金水平绝对值不要太高。

在杨现领看来，目前仅一线城市和部分热点二线城市可满足上述四个条件。即使是在这些城市，租赁市场同样很难爆发式增长，这其中另一个内在因素是，租金的涨幅刚性地受制于收入的涨幅，收入涨幅是既定的，那么租金涨幅就是既定的。

杨现领举例说：“在北京工作的年轻人，月收入水平一般1万左右，那么他能够接受租金上限就是30%，即月租金3000块钱，3000块钱是收入刚性约束条件。在北京，3000块钱能租一个不错的单间，所以市场需求目前以单间为主。再观察2017年上海市场，我们发现，一些高端公寓出现大面积空置，原因就是客单价太高，月租金超过5000块钱。”

房屋租赁市场不仅受制于居民收入水平，还受制于城市地段。

杨现领称，大城市二、三环租金的溢价明显高于六环租金的溢价。租金会随着通行条件和配套条件，呈现出比较明显的租金梯度。

“很多开发商之所以要搞租赁，是因为它的房子卖不出去，这些库存一般是在比较偏远的地方。这是一个悖论：越是偏远的地方，房子越租不出去，租金越上不去。”王戈宏表示，相对买房，租房对地段有着更苛刻的要求。

正是如此，杨现领判断未来新增房源占整个租赁市场的比重不会超过20%，因为一线城市核心地段已经无地可供，新增加的土地供给集中在偏远地区，而这些地方的租赁市场需求并不强劲。

“所以说，房屋租赁还是个草根行业，需要时间培育。”杨现领如是总结。

视频：棱镜编辑室  制作：段煜冰

一场百万人才争夺战正在中国的一二线城市间激烈展开。这背后，除了薪水、户口、工作机会之外，要让人才有归属感，“居者有其屋”也颇为重要。面对凶猛高企的房价，地方政府试图自己出手构建一个规模庞大的住房租赁市场，让以房为家的中国人逐渐接受“住有所租”的时代。

这其中，尽管并未被列入首批12个开展住房租赁试点城市名单上，但上海动作依旧敏捷。

8月7日，《张江科学城建设规划》获上海市政府正式批复，这座被誉为中国“硅谷”和“药谷”的高科技园区升级为城区。根据规划，未来新增920万平方米的住宅中，90%以上用于租赁。

事实上，为了破题人才“留沪难”，早在2000年前，政府操盘下的张江人才公寓即已试水，这种租金低廉、配套健全、只租不售的过渡住房成为吸引人才的样本，随后陆家嘴金融城人才公寓等相继出炉。

张江模式之外，紧邻张江的金桥出口加工区也开始推行针对园区高管、外籍人士的碧云高端社区，同样由政府操盘、只租不售、供不应求。这二者模式涵盖了从低端到高端的租房人群，在席卷全国的“租售并举”新时代，为各地提供了可借鉴的样本和经验。

紧俏的人才公寓

理工科背景、工作勤奋、薪水丰厚、拙于表达，作为一名典型的“张江男”，IT软件工程师林升刚刚拿到了汤臣豪园三期人才公寓的钥匙。不过，此时距离他去年毕业入职后申请人才公寓已经一年有余。

这间20多平米的房间成了林升在上海“暂时”的家。这里离他单位不足2公里，三室一厅的户型，每个卧室都配有家具、空调及卫生间，客厅配有公共洗衣机及厨房。

强大的租金优势造成现在人才公寓处于“千军万马过独木桥”的争夺状态。以林升入住的汤臣豪园小区为例，他住的卧室最小，每个月只需交付1000元的租金，其他两个室友租金不超过1500元。而链家网上一处3室1厅的房子租金报价在8200元/月，这比市场价格要便宜一半以上。

“现在人才公寓全靠排队，少则一年，多则一年半，而且住满两年就得搬走了。”林升告诉腾讯财经。

根据《上海市张江高科技园区人才公寓管理办法》中的官方解释，这种“人才公寓”是指由园区统筹、专项用于园区生活配套、专门提供给园区相应人才居住的短期租赁过渡性周转公寓，采用“两定”（定楼、定人）“两限”（限价、限期）的实施办法。

没有年龄限制，只要满足单位的工商注册地、财税户管地在张江，以及本科以上学历、与单位签订一年及以上的用工合同，即可申请入住。人才公寓按照按一人一间配置，人均建筑面积30-35平方米的（含公用面积），租金原则不超过1000元/月，最多可以入住两年，期满后租金可以按市场价格再延期一年。在申请流程上，是个人申请、企业确认、轮候排队、选房入住、园区管委会备案。在具体操盘上，张江园区管委会负责规则制定、补贴认定、监督等职能，国企张江集团则负责开发运营的重任。

张江人才公寓的历史可以追溯到2000年初，当时还是一片蛮荒之地的张江高科技园区为了把人才从城区、高校吸引过来，开始试水人才公寓。随后其公寓规模及类型不断拓展，目前已拥有创业公寓、高科苑、天之骄子等9个人才公寓，可供出租的体量为17万平方米，共2861套住房。

当然，作为市场上的稀缺资源，庞大的人才公寓体系里也不乏违规操作现象。

2015年夏天，从东北某大学毕业后，宋恒入职了位于张江的一家公司，随后就申请到了一间汤臣豪园三期的人才公寓，但入住资格却被老员工顶替，和公司交涉无果后，宋恒选择向物业管理处举报，随后冒名入住的老员工被清退。

宋恒告诉腾讯财经，除了清退之外，该公司并未受到任何惩罚措施，包括补缴政府的租房补贴，以及取消其补贴资格，后来他还被公司克扣了数千月的奖金。

腾讯财经发现，在上海市人民建议征集网上征集平台上，2017年6月5日，也有市民来信投诉张江创业公寓存在着申请资格审查不严、申请排队等候者管理无序等问题。该封信举例称：“有些在上海有房产的申请者（甚至不止一套房产），成功申请后将人才公寓出租赚取差价。同一申请者最多可以住3年，但是长住3年以上的大有人在，不乏已经居住超长达5年以上的申请者。”

不过，该投诉信内容真实性目前无从考证。

“只租不售”的国际社区

意欲赶超北京中关村、深圳南山的张江，要实现从园区向城区的蜕变，对于人才的渴求更为旺盛。这其中，除了要满足林升、宋恒这样的青年人群住房需求外，也迫切的要为各类高端人才提供多样化的住房选择。

官方资料显示，目前，整个张江已集聚各类人才36万人，其中外籍人才4300余人、归国留学人员7500余人、各类高端人才400余名，中国工程院院士、科学院院士24人。

同属于浦东新区，5公里之外的金桥碧云国际社区，同样是“只租不售”的房子，这里或许可以成为张江住房短板的补充样本。