不动产投资信托（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs）指依法向投资者募集资金并主要投资于不动产项目，其产生的收益享有税收优惠，且大部分收益将分配给投资者的投资基金。以上基本特征赋予REITs独特的产品优势：①给不动产投资者提供投资门槛较低、专业化程度较高的投资选择；②相较于其他不动产投资，REITs强制分红属性提供更稳定的现金流回报，以收益凭证持有资产份额流动性更强。
国内公募REITs按底层资产的经营模式可以分为产权类和特许经营权类。产权类REITs持有底层物业产权，收益主要来源于物业出租的租金回报和物业增值收益。特许经营权类REITs则通过一段时间的特许经营权收取费用，资产到期后往往需要移交底层资产，或者资产清算价值相对较低。进一步从底层资产类型来看，我国目前上市的公募REITs类型包括保障性租赁房、仓储物流、消费基础设施、园区基础设施、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、水利设施。
中国公募REITs遵循“公募基金＋ABS”模式，采用外部管理模式，以封闭式基金方式运营——公募基金不允许直接投资非上市公司股权，以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券（ABS）持有不动产资产，可借鉴公募基金多年来的管理经验，有效规避风险、有利于起步初期探索，契约型REITs最有利于低成本、高效率展开试点。其中ABS持有项目公司时往往通过搭建特殊的股债结构以减轻所得税收负担。
截止2024年11月22日，我国共上市51只公募REITs，总市值规模达1359亿元，流通市值632亿元。其中交通基础设施类（12只）和园区基础设施类（13只）REITs存量规模最高，分别为471亿元和211亿元（流通市值为221亿元和130亿元），占比为35.2%和15.8%（流通市值口径为35.3%和20.7%）。
风险提示：超预期REIT政策发布，底层资产经营情况恶化，二级市场波动放大。
文章来源
本文摘自：2024年11月28日发布的《REITs初探：快速起量的市场》
刘 玉，资格证书编号：S0880523050002
汤志宇，资格证书编号：S0880123070149
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