记得戳蓝字关注“深房i测评”哦！
深圳新房的价格，越卖越没有下限了。
从刚才是的开盘99折、98折，到后来的一降再降；
然后坚守“官标”的85折下限很长一段时间；
再然后，越来越多的新盘跌破了下限；
再到现在不知道哪里才是下限······
或许有人会说，救市新政出台了，楼市应该会企稳了，甚至价格应该会慢慢涨回来了。
实际上，如果大部分房企或是个人卖家都这样想，那就是另外那部分真正想要出货的房企或个人卖家继续降价卖房的好时机。
而目前正在i深圳登记中，10月19日就要开盘的光明新盘中建观玥名邸项目，正是这样做的。
项目原本拿地时规定毛坯限售均价不得低于50300元/㎡，哪知这次预售备案均价直接降到了约38000元/㎡，再加上开盘叠加多重优惠，最高可打87.6折，最低均价折后可到约33200元/㎡，相当于限售价的66折······
大领导们说要房价要“止跌企稳”，而中建观玥名邸却是“跌跌不休”！
就在今年9月份，中海时光境在光明的新房市场率先砸盘，网传最低68折起，带精装折后总价258万起买82㎡3房1卫，298万起买89㎡3房2卫······
后来不久，中海时光境旁边的华润新盘就传出折扣力度也有要向前者看齐，以价换量，砸盘出货。
这两个楼盘都位于光明城高铁站板块，都有便捷的轨道交通，而且都位于深圳实验学校光明科林部学区之内。
然而，最近一批入市产品都有1年左右的时间，在本次“大降价”之前的去化却仍没有过半，为了尽快回笼资金，只能祭出降价大招。
一套小三房户型，打折前后的差价居然可以达到大几十万，也难怪当初高价买进的老业主心里苦。
而从目前的市场环境看，苦的不只是老业主，想要成为新业主的那些人也苦。苦于不知道选哪个楼盘好，苦于不知道价格是否见底，苦于又怕被开发商背刺······
然而，即便是熬到了新政利好出台，“砸盘”的行为还没有结束！
同样位于光明城高铁站板块的中建观玥名邸项目，那个“自砍一刀”的狠劲，着实是把Ya姐给惊到了。
中建观玥（摄于2024年9月下旬）
而中建观玥又头顶“光明首个新规项目”的头衔，也吸引了一波流量。
然而，“新规产品”就真的一定更好吗？
带着疑问，前段时间Ya姐专门跑了一趟光明实地踩盘，本篇我们就对中建观玥项目进行简单测评，给购房者一些置业参考。
说实话，Ya姐这篇踩盘文章原稿早在一个多星期前就写好了，其中还有不少疑虑和负面的评价，就想着等合适的时候再推送出去。
而这次中建观玥的备案价及开盘折扣一出来，Ya姐也默默对行文做了一些调整，语气一下子缓和了不少。
同事打趣道，这是不是就叫做“相对于原本拿地的毛坯限价，开盘这样的折扣力度，还要什么自行车啊”……
中建观玥名邸位于光明城高铁站板块，区域内聚集了特发观月台、龙光玖瑞府、中海观园、华润润晖府/润矅府、中海时光境等近几年来才建起的新楼盘，也是光明继凤凰城站板块和科学公园板块之后，又一个新兴的居住板块。
该项目也是国企中建在深圳开发的首个住宅楼盘，项目地块由2023年8月的土拍中竞得，规定商品房毛坯限价5.03万/㎡。
项目占地约1.43万㎡，计容建面约7.91万㎡，其中住宅约7.2万㎡，商业约2000㎡，幼儿园约2150㎡。
或许距离蓝鲸世界和万达广场比较近的缘故（未来一站地铁即达），中建观玥与区域内的其他项目一样，对于商业体量并没有太大的投入，基本上都仅有底商，未来也只能做到勉强维持社区的日常需求。
中建观玥由4栋高32-33F的高层住宅和1栋幼儿园组成，其中住宅1/2/3栋为33F商品房，2梯6户，5栋为32F商品房和保障房混居，住宅总户数约820户，规划车位约900个。
项目首推位于3栋的192套房源，分批分栋“挤牙膏式”推售，这也成为过去两年光明新盘入市的一大特点。
作为一个打着“光明首个新规住宅”口号的楼盘，“户型设计”当然是中建观玥项目的关键营销点。
建面约80㎡3房2卫：
建面约89㎡3房2卫：
中建观玥共有3种户型，分别为建面约80/89㎡的3房2卫，以及110㎡的4房2卫，都是目前深圳郊外刚需的主流户型面积段。
此前有一部分网友@Ya姐说说中建观玥的户型，站在房产测评人的中立角度看，这样的户型设计只能说是“在平均水平之上，却称不上惊艳”。
或许有些人不认同Ya姐的这种说法，但如果你有仔细研究过深圳目前郊外的刚需楼盘，特别是光明的楼盘，你就会发现很多楼盘与所谓的“新规设计”并没有太大的差别。
同样可以做到80㎡的3房2卫，而且还不用像中建观玥这种要“睡飘窗”；同样可以做到100㎡做4房2卫，甚至比中建观玥的4房还足足少了10㎡。
建面约110㎡4房2卫：
而对于许多网友充满展望的89㎡户型，中建观玥却没有做成“新规标准”的4房2卫户型，反倒采用了传统的3房2卫设计，这也让那些预算有限的多孩家庭有些失望。
乍眼一看，中建观玥确实像是一个按照新规打造的产品，但仔细又看，好像又“新规”得不是很彻底。
实际上，按照新规打造的产品户型设计并不一定是最好的，具体还得看户型的实用性。
就比如现在那些都做大了飘窗的户型，实际上屋内的空间还是一样很紧凑，宽飘窗还是为了让人“可以名正言顺地睡飘窗”，真的不会有很好的居住体验。
当然，Ya姐认为新规户型真的不一定就好，但也不是说完全不好，我们这里暂不展开说，后续我们会专门开篇探讨，感兴趣的小伙伴欢迎持续关注。
最后，Ya姐说说对中建观玥项目的总体看法。
首先，作为央企中建进军深圳楼市的首个楼盘，不论是公司实力还是对项目的重视程度都毋容置疑，这也扫除了许多人担心交房问题的后顾之忧。
但是，对一个项目的重视，并不意味着这个项目就一定好。
好不好，还需要后市去验证。
当然，如果要以“销量论”的话，据悉中建观玥的登记名单早就超过了1000批，数倍于本次推出的房源，预计“日光”的概率很大，这很大程度上要得益于它的“敢降价”。
从目前光明居住板块的价值看，中建观玥所处的光明城高铁板块，应该属于光明的第二档，这也是从地段、配套、环境等综合条件决定的。
中建观玥位于在建的地铁13号线德雅路站旁，未来一站可达光明城高铁站和蓝鲸世界、万达广场，旁边还有深实验光明科林部，“刚需三件套”方面应该算是比较完善的，而且品质在整个光明范围算是比较高的。
但是，这样的配套虽然不低，可也并不具备太大的稀缺性。换句话说，光明同等条件下的产品选择有很多，深圳有一些楼盘还具备更高的规划和配套标准，却同样面临着巨大的去化压力。
Ya姐认为，中建观玥的另一个重要价值，还是将来13号线可以便捷连接南山，从而让买不起南山的客群可以买到光明，这对于他们来说是一个比较性价比的选择。
再加上我们开篇所说，中建观玥的售价居然“没有底线”到这种程度，在规定的毛坯限售价基础上“折了又折”，这种操作符合不符合目前的相关定价规定我们不得而知，但着实会让买房人心动。
看看中建观玥的“跳楼价”，规定限售均价5.03万/㎡，结果备案均价却往下跳到了3.8万/㎡，然后开盘约89折（诚意登记97折、VIP升级97折、认购96折、按时签约99折），首付5成以上约88折，一次性付款约87折，最低折后均价约3.3万/㎡，相当于限售价的66折······
之前都在调侃说，“你不买，我不买，后面每平还得降几百！”
而这一次，中建观玥一开始就给买房人降到位了。
······END······
好房子并不需要“浓妆艳抹”！
关注Ya姐的【深房i测评】，看它们“裸妆出镜”。
