没想到上海调控这么快就落地了！因为昨天政府还在否认调控，今天就已经正式实施了！
且昨天有关部门的领导还在咨询易居研究院：上海楼市是否过热。所以连易居的杨院长都感觉很意外。
但我们对调控的内容也不是很意外，因为市场火热，迟早是要调控的，只是何时出来的问题，能补充的手段不外乎就这些，估计后面还会继续补充。
昨晚，上海住建委、房管局等多部门同时发布：《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，自2021年1月22日起实施。
政策核心内容：
1. 夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
2. 将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。（例如：一套市值1000万的房产，若满2年而未满5年，买家需额外支付约53万的增值税（增值税按5.3%左右缴纳））
3. 完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。
4. 严格执行差别化住房信贷政策，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。
2020年12月上海二手房成交量3.89万套，创了近3年的新高。此次政府的及时施政，可以说是在“炒房者”的心中下了一场雪，至于影响几何，各位也请真知灼见。
这次新政发布之前，上海是四大一线城市里唯一对离婚买房的房票和贷票没有任何限制的城市，所以在上海离婚获得房票获得首房首贷资格的确是存在的。
此次上海为打击假离婚增加购房资格的现象，规定夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
实际上，在2020年下半年以来，深圳、成都等多个城市已明确离婚年限，堵上假离婚的漏洞，不同的是，部分城市规定年限为2年，而上海升级为3年，整个时间周期相对较长，从这一角度来看政策也相对更为严格。
此外，对于1月22日政策执行之前已经离婚的人来说，完全不受影响，不要恐慌，继续看房买房。
《通知》强调调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意味着，通过税收的形式，增加二手房的交易税费成本，防范部分房东房源“快买快卖”的现象，抑制投资需求，有助于促进二手房交易的稳定。
2020年大热的深圳、成都、无锡都在调控中执行增值税免征年限从2年延长至5年。上海这次也就是同步跟进。2015-2016年上海翻倍之后，目前上海市面上绝大多数房子都已经是非普通住房了，所以，这个从2年延长至5年的差别，其实就是从差额5.3%到全额5.3%的区别，对于一套满2不满5的1000万的房子来说，以前征收大概10-20万的增值税，现在增加至50万，如果已经是满5年了，那么税费毫无增加。
关于上海增值税一直在2年和5年之间徘徊和调整，不少人的解读为增值税会不会转嫁给购房者。这种情况确实可能存在，但是我们从这么多年的市场情况来看，如果这个政策背后同步有跟进抑制需求释放的政策，楼市整体转冷之后反而会控制房东的浮躁情绪。
政策需求端同样做出抑制，严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度，严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
事实上，对购房人首付资金来源核查对购房需求是很大的抑制，但具体力度还要看执行层面。政策中首次提到了“房贷集中度”的概念，后续银行在贷款方面势必需要更为保守，部分热度较高的楼盘，在贷款方面或将面临收紧的可能。
通常年底银行的贷款额度都是紧张的，放款速度比较慢，年初额度充足，放款很快。而这轮上海上涨最火热的却是2020年10月以后的四季度，也就是说在本来放贷速度就比较慢的时候，上海成交量照样大涨，房价照样上升。所以，政策要求的控制放贷节奏，会降低二手房流通速度，但是对于房价影响不大。
上海不像深圳，深圳投资投机炒房盛行，而上海是改善客、豪宅客占大头，纯炒作投机的比例严重少于深圳。在上海市场上利用信用贷、经营贷、消费贷买房的人比例并不多，更多的是卖一套买一套的改善客户。所以，这条对于规范房地产市场有用，但对于上海目前楼市的火热抑制作用也有限。
政策在堵投机的同时，也增加了对无房家庭的倾斜。比如严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度；完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求等。目前市面上首套刚需客户的比例大概是30%左右，换句话来说可能这一部分用户会得到优先满足。
但值得注意的是，政策并未明确“无房家庭”比例，是否需要结婚，是否有年龄限制等，或许后续还要出台详情细则。
由于新政的执行，预计春节前上海的成交量会下滑一些，房价会比较平稳，房东跳价会减少很多。买房客和房东都会开始观望。
房住不炒，是上海必须要坚守的，这点毋庸置疑。所以，这次新政更像是一次试探和试水，并没有一棍子打死。上海希望通过观察市场热度来逐步出台相关政策。这次新政对于上海楼市来说，就是一次警戒和吹哨，但绝不是暂停。
至于后续政策的实施效果仍然待于进一步观察，但短期内势必会对市场部分成交产生比较大的影响。在上海楼市“虚火”上浇一些冷水，让市场冷静一下，也将更有利于上海房地产市场未来的稳定和健康发展。
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