众所周知，这些年上海的大规划，都和主城无缘。

主城之外的东南西北，倒是集齐了网友盛传的六大龙珠。

大吴淞、大东方、大虹桥、大吴泾、大张江、大临港。

哪一个不是 独大一方？

但实际上，这些规划也就是大而已，想要短期逆袭很难的。

真正有含金量能够靠规划逆袭的地方，还是要 多看看老城区。

老城区看起来老，但不代表这些地方没有增量。

老树发新芽，往往更具 绝地反击 的生命力。

今天就和大家聊聊，未来几年，老城区那些 有希望逆袭的板块。

徐汇南

官方认定的上海老城区一共是7个兄弟，分别是：

徐汇、长宁、杨浦、黄浦、静安、普陀、虹口。

这之中，规划执行能力最强的区，当然非徐汇莫属。

从2022年上海市政府一口气批复的10个单元规划文件来看，徐汇区的空间发展格局是最为清晰的。

北部大徐家汇、东部徐汇滨江、西部漕河泾高科园、中部徐汇中城产城融合发展区、南部是华泾战略提升区。

东南西北中，面面俱到，梯次配置，稳步推进。

这些年，徐汇区的 战略 执行能力 ，是有目共睹的。

基本是规划一个成一个，无论是漕河泾产业园、徐家汇副中心、还是西岸滨江，徐汇从未让人失望过。

如今的徐汇，滨江已经告一段落，最大的两个工程落在了一北一南。

北面的徐家汇，正在加紧整体商业改造，争取个成为南京西路一般的存在。

南面的战略拓展区，华泾的华之门在如火如荼建设中。

徐家汇呢，早就没有空地来建设房子了，所以只能发展商业价值。

发展的重任，只能给到 华泾 。

在我看来，甚至于是可以和浦东的唐镇有得一拼。

我之前多次说过，

华泾这里以后成为市区概率很大。

理由有三：

1、这里轨交密集 ， 同时拥有4条地铁，15号线、19号线、23号线、机场联络线，交通通达性一流。

2、华泾资源投入规模大， 华之门规划规模仅次于108.7万平方米的香港置地的西岸金融城项目。

3、闵行徐汇，强强联合。 华之门规划是徐汇自己的，但闵行梅陇也在大力开发新中心。

这一次，两区开始了合作开发，两个强区的组团联动，值得期待。

华泾这里逆袭， 大有希望。

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普陀苏州河

上海最稀缺的资源是啥？

黄浦江和苏州河。

一江一河，是上海不可复制的稀缺资源。

黄浦江的发展，不用多说了，上海老城七兄弟里面有四个兄弟是把滨江作为重中之重来发展的。

比如，杨浦拼了命在搞东外滩，虹口再穷也不能穷了北外滩。

而苏州河的重新打造，巨大利好则更多地给到了—— 普陀 。

谁叫普陀的命好，整个南部边界就是随着苏州河走的呢？

在苏州河的整体规划中，普陀的 长风和长寿路是发展的重心。

特别是苏州河的旅游业，发展迅猛。

长风 板块的河景，已经改造得相当靓丽了。

长风这个板块生态宜居、金融产业也发展不错。之前写过多次，这次就不再赘述了。

从目前普陀区的“一带一心一城”发展策略来看， 苏河水岸经济发展带 是未来几年要着力打造的城市名片。

特别在意居住品质的， 长风板块不可错过。

另外一个 长寿路 板块，河景也很不错，但城市界面有些老旧，商业氛围不足一直是这里的毛病。

不过，这两年商业改造做 得 还不错。

百年老宅鸿寿坊已经变身网红打卡新地标，商业活力满满，坊间号称 普陀新天地。

可以预见，未来几年，普陀苏州河沿线，会发展 得 越来越好。

值得期待。

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长宁新财富

长宁这个区，一直是老钱聚集地。

历史上有两次经济腾飞，给长宁奠定了财富基础。

第一次是1983年改革开放初期，虹桥开发区日韩外企腾飞，使得虹桥-古北飞速发展，给了长宁带来了第一波财富。

第二次是2000年初的旧区改造，中山公园、天山等板块打造的楼宇经济和数字经济，给长宁带来了第二波财富。

如今，第三次腾飞，长宁把重任交给了 临空经济区（北新泾） 。

北新泾 是 “两翼三心三带”空间结构的重要经济引擎。

这里也一直是长宁区闷声发大财的存在。

临空经济园汇集了大量的航空上下游企业和研发办公跨国总部。

世界500强企业有20多家，企业总部52家。

叫得上号的有，联合丽华、博世、携程、统一等。

在2021年虹桥升级成国家战略之后，这里更是汇集了146家航空企业。

产业园区的25万办公人群，足以拉动长宁西的繁荣。

可有些遗憾是， 板块里好房子太少了。

板块内多是90年的工人新村老公房。2000年左右的次新像样一点的都很难找到。

2020年开盘的区域标杆中海长宁第一开盘，286套房子引来千人争抢，

足以见得，板块有多么的缺好房子。

北新泾这里，在2035规划中定位为 西部宜居生活示范区。

这里最大的优势是商业气息浓厚，沿街 铺面 业态丰富。

西郊百联、淞虹路地铁站大融城人气也都很不错。

建设6年的宜家荟萃也终于要在9月26号正式开业。（这可是宜家总公司全球最大的单体投资项目）

北新泾这里，既有产业又有人气，未来板块发展肯定是不会差的。

毕竟这里，就像闸北之于静安，是 长宁唯一一个有增量的板块。

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小结

当然，浦西其他几个老城区里面，有各有各的增量。

比如， 虹口的北外滩、杨浦的东外滩、黄浦的拆迁区。