图片来源：视觉中国
作为中国房地产行业中的标杆性企业，万科的影响力不言而喻。万科对于楼市的看法也被不少人奉为洞悉行业走向的宝典。
在11月7日万科的月度经营数据电话会议上，万科不仅披露了自身的经营数据，还对明年的房地产市场做了分析判断。
周末看了兴业证券发布的关于万科10月数据的电话会议纪要，里面披露了较多的信息量，尤其是流露了万科对明年房地产市场的判断和万科自身的一些信息。我主要结合谈我个人的看法。
这个核心包括几点：
1、明年调控政策放松的可能性很小。
2、明年房地产销售可能会出现整体性的下降，销售面积和销售金额双降。
3、不同城市分化会很明显，一二线城市房价难以上升，因为经过2016年的大涨，市场本身承接力弱化，加上政策调控，增长会有限。但是继续下调的风险也不存在，因为调整从2016年第四季度就开始了，持续很久了。
4、三四线城市也要分开看，在环一线城市周边的三四线城市，会比较稳定。但基础设施改善乏力和就业人口新增乏力的三四线城市，会降价。
也就是说，万科对2018年房地产整体市场的判断是：会进入小年。
这个我基本上是一致的看法，但要补充几句：万科谈的是大势，但我们还需要正视中国的房地产市场在不同类型的城市，其实是越来越呈现出不同的周期性的。我之前也谈到，北上深这些一线城市、环一线城市、二线城市、三四线城市，整个市场近年来大致呈现出的周期顺序是：北上深——环一线+二线——三四线。
所以，明年的市场，首先，今年暴涨的三四线城市一定会迎来小年，这是比较确定的，我之前一再谈到投资三四线城市要规避，也是这个道理，再好的市场也不会天天涨。
其次，我个人认为，北上深明年不会是小年，市场会出现复苏。尤其是一线城市的豪宅，依然存在整体性的被低估。比如在深圳，深圳湾沿线的豪宅，在这种调整市里，依然上涨了10%以上，体现出了很强的抗跌性。而环一线+二线，是小年的可能性更大。
整体上说，房地产买卖不存在什么趋势性的机会。但如果看多一线城市的长期发展，那么，这是很好的进行长线布局的机会。
这个判断如果大差不离，那么对于我们看待房地产企业明年的销售，以及选择自己的操作策略，都很有意义。比如对房企来说，如果它今年的销售结构中有较大比重来自于三四线城市，那么明年的增长压力就会大一些，龙头企业需要增加在一二线城市的销售资源，才能确保持续高增长。而且，假如明年三四线和二线市场出现调整，对于一些负债率高企的房企会产生资金压力，这是我们需要动态观察的。
而对个人来说，在一线城市显然要储备更多的现金，以及更加勤奋的去接触市场。再重申一点：好城市的房子，博傻一点说，任何时候都可以买入，就像好股票从来不曾亏待过股东一样，好城市也从来不曾亏待过房东。好城市，都是人们用钞票一票一票投出来的，相信市场自己的表达。
这个主要包括几点：
1、万科的项目资源，从销售金额看，90%以上布局在一二线和环一线的都市圈内。
2、万科今年能够完成年初3500万方的推盘量，明年实际推盘量至少会在4000万方以上。
3、前10个月的销售均价14800元。
4、万科未来总的可售资源约1.35亿平米。万科今年第三季度新增项目超过了销售规模，超过第一季度+第二季度的总和，10月份也新增了500多万方，超过销售面积近一倍。
从这个角度来算，可以得出几个判断。
第一，万科今年的销售额大约可以达到5200亿左右，会出现恒大争抢第二的位置。明年有可能达到的销售额会在6000亿左右（尽管万科不设销售目标，但实际有这样的条件达到这个规模），这个规模可能会继续低于碧桂园，但是超过了恒大前几日引进第三轮战投时公布的计划的——恒大前几日公布2018-2020年的销售目标分别为：5000亿、5800亿级6200亿。不过，设想恒大定的目标是保守的，它也有可能实现更大的销售规模。
第二，放眼未来三年内，中国的房地产格局，碧桂园万科恒大融创四强占据的市场份额就会达到30%以上（四家加总3万亿以上）。行业集中度的快速提升，会对中小房企产生剧烈的挤出效应，这是中小房企要迫切考虑的生存问题。
第三，万科在逆周期加杠杆。我们观察这几家房企巨头，在2017年出现了非常不同的情况。恒大、碧桂园、融创，都在降杠杆，因为在2015-2016年完成了巨额囤地的任务，也带来了过高的负债率。所以，去年下半年以来，他们的目标是降杠杆，比如恒大明确要求土地储备要负增长。但是万科基于30%的净负债率，从去年下半年到现在，一直在积极加杠杆。对于一家长期拿地规模低于销售规模的稳健型房企，万科积极的土地操作，是非常值得关注的。到现在，万科依然还有不小的加杠杆空间，这是它不同的地方。市场调整期拿地，不容易出地王，确会占到不少便宜。
我在之前的文章，结合着万科连年计提亏损的项目里谈到，比如像营口这样的城市，万科可能会退出。
原因是，根据万科的公开投资策略，有些城市并不符合，比如人口流出。以及，郁亮在今年也谈到，万科进入了中国68个城市，已经差不多了。这次的电话会里也谈到了这点：“今年以来三、四线城市市场明显改善，东北城市去化率也有改善。但有些城市增长没有人口和就业的基础，我们不认为这些城市的情况会持续，有些地区我们可能会退出。”
从投资布局来看，万科和融创是不同的。长期布局大约70个城市，整体还是延续了10多年的3+x战略。现在是集中投资在强势城市，宁缺勿滥，这个对于确保投资回报率的稳定性很有用。融创是从原来的一二线集中投资开始走向环一线，赛道战略，大家打法不一样。当然不是说万科撤出的城市就不值得去投资，但它撤出的逻辑很值得研究。
最后谈一点，万科在华东举办了一年一度的媒体交流会，郁亮在会上没有回应孙宏斌的怒怼，而是继续谈到“美好生活场景师”，以及万科要进军新农业。关与这个问题，最近讨论不少，相信还会继续发酵。我也在对比研究，暂时还没有形成判断，等有了体会，再做分析。
以下内容来自电话会议问答环节，为编者所加：
Q：万科对于国家推出房产税的预期是什么？怎么应对和处理？
A：从长期来看，房地产税（物业税）肯定要征收。政府需要稳定的收入来源。基于流通环节的增值税，和土地交易出让金的收入受经济波动影响比较大，而且土地资源是有限的。基于财产存量的统一税种会越来越重要，变化一定会发生。
物业税（财产税）涉及面积广，需要立法程序，是一个长期的过程，短期实施比较难；目前上海、重庆试点征收范围比较小，对财政影响比较小，对市场影响有限。相信未来实际的税会是涉及面广，基于实际的市场价值征收的税种，会对所有家庭有影响，开征将是一个长期的过程。
物业税的征收在一定程度上会改变供需平衡的时间，但不会改变供需平衡的趋势，税种的开征有助于市场的稳定。
Q：租售同权对市场的影响？大概分流百分之多少的购房？
A：政策长期肯定会有影响，但需要时间，新房目前占到每年住房供应的绝大部分，随着政策的鼓励，我们相信存量房会越来越大，出租市场会越来越大。但政策短期来看不会动摇以新房为主的格局。目前的分流还很有限。
Q：租房者和购房者有重合吗？
A：销售的新房和增加的用于租赁的用房在整体供应格局会有相互替代，但用于租赁的用房的增加是个长期的过程，它对市场的作用会持续地发生，未来会越来越明显。
Q：万科在广州、佛山拿了一些自持用地？
A：长期来看，政府鼓励房子是用来住的，不是用来炒的，未来以新房为主的供应格局一定会发生变化，转向以存量房为主。万科在没有政策之前，也在积极做准备，参与长租公寓，竞拍自持用地，探索用于居住的自持用地的运营模式，我们会和很多合作伙伴一起来探索，前期怎么降低融资成本，提升自身资金回报率；经营环节如何吸引投资者参与等等。
Q：合肥这边预售证只能给到1.5万？
A：限价在一定程度上存在协商的空间，在一些城市我们会和政府沟通。限价不是以整个城市的均价不变来定，而是以开发商的均价不变来定，因为我们是大众住宅，均价不是最高的，以我们自身为标准，我们推盘的灵活度会更大一点。
文章来源：华尔街见闻，ID：wallstreetcn，作者：朱文策。文中观点仅反映作者研究和学术观点，不代表本站立场，不构成投资建议。
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