本次踩盘的
同森·锦逸
位于1.5环，对成都主城区有执念的可以关注。
项目本身体量较小，容积率较高4.0，开发商把容积率做得很满，也由此引起了舒适度降低的问题。
户型选择多，结合地理位置看价格适中，且面积段从80-132平米，包括高层和洋房，适合刚需和改善需求购房者。
但由于特殊外立面的缘故，一些100平以上户型的梯户比都不太优秀，直接就是刚需的梯户比。
这个问题比较复杂，正文详细讲。
特殊外立面会导致特殊的问题
地块是L型，朝向不讲究，但在成都生活的实际体验中，南北朝向其实并非金科玉律，只是还有坐南朝北的户型就有点太不讲究了。
总体而言，这个项目有一些明显bug，但最大的优势——区位，可能依然会让很多人“真香”。
地块本身也有一些故事。
2017年4月那场著名土拍中，拍出的近11亩成华区新鸿南支路5号地块就是本项目前身，当时地块起拍楼面价为
7100元/㎡
，最终成交价
11700元/㎡
，名为兴宝旺的成都本土开发商竞得地块后却最终退地。
时隔一年半，地块扩容至20亩后再次走上拍卖市场，2018年 12月，该宗地起拍价已涨至
11381元/㎡
，由同森以底价竞得。
项目主要时间节点如下：
2018年12月20日，开发商同森以11381元/平米成交楼面价，拿下这块之前被兴宝旺退回的20.65亩二类住宅用地。
2019年4月12日，项目取得建设工程规划许可证。
8月22日，售楼部正式亮相。
8月25日，实体样板间对外开放。
9月底，项目或将取证入市。
以下为踩盘正文：
故事的开端要从一场偶遇开始。
9月的某一天，我在gai上走着走着，突然从一排底商中间，捕捉到了
“同森·锦逸营销中心”
几个大字。
咦？
过去两年，我时常路过这条gai，怎么没发现这里有个售楼部？
而且它到底是有多赶时间？
租个铺面儿，简单装修下，就开始接客营业了。
好奇心使我走了进去。
迈进售楼部的一瞬间，我有点意外，工作日的下午，居然卡卡角角都有人。
咨询声、讲解声、音乐声混杂，在不够宽敞的空间内来回传荡，有点吵。
别问我要图片，还没来得及拍，置业顾问就请我到沙盘区听讲解了。
我见缝插针地问了句。
安？
我一脸不可置信，
有多快？
给大家简单梳理下：
2018年12月20日，开发商同森以11381元/平米成交楼面价，拿下这块之前被兴宝旺退回的20.65亩二类住宅用地。
2019年4月12日，项目取得建设工程规划许可证。
8月22日，售楼部正式亮相。
8月25日，实体样板间对外开放。
9月底，项目或将取证入市。
已经很快了，对不对？
更让我吃惊的是，去项目工地转了转发现，好几栋楼已经修起来了，修得最快的那栋甚至已经到了18层。
说实话，我要是这个楼盘的置业顾问，可能会因为节奏太快、蓄客期太短
（据置业顾问透露就蓄了差不多1个月的客）
而心慌，但我的置业顾问似乎没有这种担忧，反倒替我开心，
“竞争少一点
（指眼下蓄客期短，客户量不会那么大）
，
（你）
摇中的几率也大一些。”
我淡淡的“哈”了一声。
哈
置业顾问介绍，在这块呈“L”形的地块上，修建了
6栋高层+洋房的高低配精装产品，容积率4.0，公摊约20%，室内层高皆为3米
，其中1栋高层（2号塔楼）作为返迁安置房不对外销售。
余下5栋楼，由3栋高层+2栋洋房组成。
一开始我听到“6栋楼”这个数字时，认为项目呈现的状态应该会是比较轻盈的，但具体了解产品配置和楼栋分布情况后，发现了一些购房者应该特别关注的地方。
哎~
3栋高层，户型建面约80-132平米。
1号塔楼采用了18层+32层的建筑结构组合，其中18层以下两梯五户，以上两梯四户；
3号塔楼采用16层+25层的建筑结构组合，其中16层以下为两梯五户，以上为两梯三户；
4号塔楼建筑结构比较统一，皆为32层，两梯四户。
2栋洋房，户型建面约125平米。
这里就涉及到文初写的特殊外立面问题。
1号楼的18层部分包含80、92、111、112、111五种户型，这意味着较大户型的梯户比也是两梯五户，18层以上大户型也不过是两梯四户的梯户比。
3号楼是同样问题，16层以上户型才享受两梯三户的基础改善型梯户比。
只有4号楼户型纯粹些，但依然是两梯四户这种舒适度不太高的梯户比。
但是，上面这些比较烧脑的梯户比文字游戏并不能改变
所有楼栋总体都只有两部电梯的事实……
只能说开发商为了
多修房子
用满容积率真的是颇费心思啊……一个凸出，就多了几十套房子。
据悉，项目
395套房源
，大概率会一次性全部推出。
最顶头的6号楼125平四层、一梯两户洋房可以说是整个小区最优越的了，但周边都是老小区，且高过项目，如果楼间距不够的话，同样会有采光问题。
高层的楼间距28米，还是略显拘谨了些。
总体而言，地块容积率指标较高4.0，本身就和高舒适度关系不大，开发商颇为费心地设计呈现了多种产品，固然是想满足容积率的基础上尽量多修房子，但对购房者而言，选择更多也不是什么坏事，想要品质改善的购房者可能就会不太满足了。
具体来看，同森·锦逸此次一共设计了约10种不同面积户型。
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125-132平米户型，做了四房双厅双卫，虽然有格局方正、主卧套房设计、科学生活动线、大阳台等优点，但同时也存在一些缺点。
如132平米厨房采光弱，125平米厨房与一间卧室仅一墙之隔，起居难免受厨房声音影响，而这个厨房虽然说是双排操作台，但洗菜和炒菜不在同一平面，真正使用起来，动线上不会特别舒适，运菜的过程中，水渍很容易掉落，让界面看起来不够整洁。
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109-112平米，做了三房双厅双卫，是这次项目的主力户型段，占比最大，有170多套，虽然作为首改面积段，但也都做了主卧套房设计，大家看下户型图，优缺点一目了然。
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90平米段户型，做的是三房双厅单卫，户型都还比较方正，有入户玄关，浪费少，动静分区明显，动线规划比较合理。
图据成都摇号助手
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80平米段的刚需户型，做的是两房双厅单卫，卫生间采光不会太好，厨房动线安排也存在很大优化空间。
仅就户型内部空间“撸”下来会发现，它们兼具功能性和舒适性，很大程度上更重视功能性，但整体设计中规中矩，刚需和改善户型都没有让人眼前一亮的感觉。
真正让我忍不住“啧”了一声的是，很多户型在楼栋里的朝向分布真的很迷。
啧
大家如果有心的话，可以再把上面户型图里的落位图和户型结合起来看一下，会发现有很多东西朝向，甚至坐南朝北的户型比如4号楼的109户型，日照采光上一定会受到不同程度的影响。
其实房子看到这里，我已经对项目的期待值降到很低了，对置业顾问接下来对着沙盘分享的其它一些项目信息，也没抱太多期待。
嗯？
不过，置业顾问讲到园林景观的时候，我发现
“嗯？好像还不错。”
我了解到，项目的入户大门采用的是港湾式大门，从描述中可以得知这是一种类似于五星级酒店级别的设计，能给业主一种强烈的尊享感和安全感。
你可能对“安全感”这个形容嗤之以鼻，但确实是这样的。
这个港湾式大门连接着通往三栋高层的风雨连廊，也就是说在喜欢下雨的成都，业主只要踏进小区大门，就不用再打伞踩水，能一直干爽舒适的回到自家；
大夏天，也不用头顶烈日遭受暴晒，真的蛮贴心。
不要问我洋房为什么没有做到这点，我不知道不明了，也忘了问。
与此同时，开发商还在有限的地块上，打造了
阳光泳池、近300平米水景环绕的下沉式景观、约500平米的童梦乐园
，以及
高层首层架空后、5米2层高的4大主题泛会所
，说的是有
书吧、瑜伽房
等等。
看得出来，开发商还是很想为业主在有限的土地资源上，提供尽可能丰富的高品质生活配套，但最终兑现还是要依靠规划落地。
可能是看出了我脸上的犹疑，置业顾问非常及时地拉回了我飘远的思绪，说要带我去实体样板间看一看。
我欣然应允。
在去往实体样板间的路上，我得知了一个重要信息：
虽然价格还没最终确定，但楼盘清水价格预计
2万2/平米
，加上
3千5/平米
的装修标准，也就是说，最终价格可能会在
2万5/平米
左右。
OMG~给大家个眼神，自己去体会。
进入入户大堂，视觉感官很不错，石材加陶瓷薄板的装饰，让空间看上去简洁大气。
候梯厅也非常宽敞，目测过道宽度超过2米3，这比很多楼盘不到2米的过道，宽敞了许多。
项目打造了两个样板间，都是130平米段的户型，装修风格比较统一，简洁大气，随便咔了几张，大家凑活看下。
所有户型都有中央空调和新风系统，但没有地暖。
用的装修材料都是知名品牌，比如
科勒、欧派、摩恩、方太
之类，虽然和动不动就杜拉维特、汉斯格雅等国际一线大牌加持的高端豪宅没法比，但这些品牌也足以打造一个很有品质感的家了。
与此同时，我还发现了空间内部一些令人惊喜的设计：
留有自动窗帘凹槽；
