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等待调控的深圳

米宅 · 公众号 · · 2020-07-13 07:18

正文

来源丨米宅珠三角
作者丨大渔
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先说现实。

现实很悲催，房价还在涨，尤其是西部。

5月份，宝中又涨过一波之后，6月下旬，宝中的好基友，碧海开始跟涨。

这已经是去年818之后碧海的第三轮上涨。

碧海第三轮涨幅大约10个点，800万以下三房被全部消灭，大部分三房站上了900万，整个碧海刚需三房一房难求。

去年从4月到11月，我们帮客户买了多套碧海三房，主要集中在泰华阳光海、松茂御龙湾、中熙香缇湾和湾上六座几个小区，当时的买入价从538到617万不等，现在普遍在900万。

我做了测算，碧海的实际涨幅已达到了60-65%，最终很可能是70-80%，这才是深圳的真实涨幅。

碧海只是我举的一个例子，实际上整个西部都在奔涌。

什么高位横盘，什么洼地补涨，什么资金已逃离深圳，扑向广州和二线，所有的经验和理论，统统在深圳失效，在这一轮看不到尽头的上涨中完全失效。

所有的人，包括空军多军，包括深圳地产的大V小V，对奔涌不息的楼市全部目瞪口呆。

个人推测，6月下旬的这一波市场热度和金融街打新有关。

6月22日，金融街公布了摇号结果，约9000名打新者产生了394名幸运儿，剩下资金在手的8600人，有相当一部分直接杀进了二手市场。

这部分购买力，主要集中在500-900万之间，这个价位段值得买的房源本来就不多，总价很快又往上走了一波。

除了西部，龙岗4-500万的房源也在快速走量，万年不涨的布吉和横岗也看到了明显的涨幅，大龙岗的春天不远了。

我现在更担心的，是润四和海岸城打新之后，市场又会出现什么反馈?

7月4日，住建部领导在深圳召开调研会后，调控传言沸沸扬扬，有五年社保，两年社保，调回豪宅税等多个版本，一时间人心惶惶。

7月7日，又有辟谣消息传出，称住建部只是召集开发商和中介座谈，未发表任何调控意见，目前流传的上调交易税，五年社保之类的消息都是假的。

调控，还是不调控?成了薛定谔藏在盒子里的猫，上一刻还是真的，下一刻就可能变成了假的。

要我说，不必去揣测是否调控，也不必去预测调控后会发生什么。因为，调与不调，结果都差不了太多。

即使不调控，再坚挺的上涨，也迟早会有尽头；

即使调控，该释放的价值，也迟早会释放。

温故而知今，不妨回顾一下深圳近几年的调控史。

1、2016年325调控：

深圳上涨一年，房价全部翻倍之后，3月25日重磅调控政策出台。

调控内容：

深户个人限购一套，家庭限购两套；

非深户购房社保一年改三年；

深户二套，首套贷款未结清首付七成，结清四成；

查处捂盘销售，阴阳合同；

严禁首付贷，金融杠杆配资。

调控效果：

市场进入横盘期，16年6月份进入谷底，部分楼盘有了5-10个点的回调。

冷静4个月后，8月份楼市开始回温，9月份又有抢房迹象，10月4日，政府紧急补刀。

2、2016年104调控

调控内容：

非深户社保三年改五年；

深户二套，无论首套贷款是否结清统一首付七成；

打击零首付、首付贷、众筹买房、场外配资等金融行为。

调控效果：

市场暂时降温，2016年底成交量跌至谷底，部分楼盘回调5个点左右。

2017年初房价重回高位，成交量稳定，市场表面横盘实际开始分化，有的横盘有的则开始慢涨。

2017年，深圳无战事。

3、2018年328三价合一

调控内容：二手房交易中的银行贷款评估价、网签备案价和房管局评估价三价合一，封堵了阴阳合同和高评高贷，多贷款少交税的漏洞被堵死，二手房交易成本大幅增加。

调控效果：深圳楼市开始表现出极强的耐药性，三价合一增加的税费被直接转嫁给买家，卖方市场坚挺，楼市无任何下调和波动。

4、2018年731新政

新政内容：

住宅限售三年，商务公寓限售五年；

公司禁止购买住宅；

离婚两年内买房首付七成

新政效果：调控措施严厉，换其他城市都会引发销量下滑和价格回调，但深圳楼市又一次表现出强大的稳定性。

从18年的二手房月度成交数据可以看出，7月新政之后，9月份成交量开始走低，但价格一直稳定，房价没有下跌。

2019年9月，深圳大涨，至今仍未平息。

把深圳近五年的调控史从头到尾捋一遍，就会发现，决定深圳房价的从来不是调控，而是供需，是资金流入的量级。

还要解释一点误读，很多人认为16-19年是深圳的横盘期，房价既不跌也不涨，实际上并不是，有一部分横盘，还有很多盘一直在涨。

举几个例子：

福田皇岗的皇庭世纪58平小两房，16年9月380万可以买到，17年涨到420万，18年450万，现在580万；

南山的雅仕荔景苑58平两房，16年9月340万可以买到，17年390万，18年440万，现在580万；

半岛三期160平看海四房，16年4月开盘，到手价1698万，17年2000万，18年2300万，19年2700万，现在挂盘价4000万。

无论南山、宝安还是福田，包括龙岗、坪山、罗湖，都有年年稳定上涨的楼盘；同样，也有横盘三年，到现在只涨了10个点，连交易成本和利息都没赚回的楼盘，这就是魔性的深圳。

今天我在网上，看到一个16年4月9日的贴子：

让我们穿越回四年前看看贴主的预测：

今天，半岛城邦三期如期开盘，均价87平的2房是8万多起，139平以上的大户型是10万多的均价。

仔细看了户型图，87平的2房，只能做2房，没有任何赠送面积，总价都去到700多到800万左右，按首付三成，贷款七成计算，加上两年白白供房的利息，等入住交完税费办完房产证，成本怎么也要超过15%，那时总价都去到800-900万，单价达到10万以上，大户型的成本更高。

但大家有没有想过，87平只能买到半岛城邦的2房，都快将近1000万了，呜呼真是太贵了，随着前海时代，后海的几个楼盘相继今年入伙，估计将来的二手房价格都会超过10万。